Selon un arrêt rendu le 2 mars 2021 n° 20/01418 par la Cour d’appel de RIOM, le locataire d’un bail commercial ne peut opposer ni le cas de force majeure ni le défaut de délivrance à son bailleur pour s'exonérer du paiement de ses loyers durant une période de fermeture administrative. Dans une telle situation les parties doivent s’interroger sur la nécessité d’aménager les modalités d’exécution de leurs obligations respectives.
Si la notion de bonne foi fondée à l’article 1104 du code civil peut inviter les parties à adapter les modalités d’exécution de leurs obligations contractuelles. Le locataire , afin d’éviter le paiement de ses échéances, ne peut opposer un manquement de son bailleur à son obligation de délivrance en raison de l’interdiction administrative d’exploiter son fonds de commerce.
Qualifier juridiquement la pandémie mondiale que nous connaissons actuellement de cas de « force majeure» implique désormais de nombreuses difficultés et notamment la caractérisation de son aspect irrésistible et de sa survenance imprévisible. Irrésistible pour le locataire, au regard tant de ses capacités financières que des mesures légales et réglementaires mises en place pour en réduire les effets. Imprévisible dans le sens ou cet évènement ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat.
Dans les faits, le 5 septembre 2014 un bail authentique (bail notarié) a été conclu entre un bailleur et son locataire. L’exécution suit son cours, puis la pandémie s’est répandue lors du premier trimestre de 2020 et le premier confinement est décidé officiellement le 17 Mars 2020. Le 9 juin 2020 le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail, pour un montant avoisinant les 5 700 €. Suite à cela, le locataire ne s’étant pas acquitté de sa dette dans le délai imparti (1 mois), celui-ci s’est vu être assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire compétent.
Le 23 septembre 2020, une ordonnance a été rendue par la juridiction qui constate, l’acquisition de la clause résolutoire, fixe le montant de la dette du locataire, celui de l’indemnité d’occupation et prononce son expulsion.
Le 23 octobre 2020, le locataire va interjeter appel de cette décision devant la cour d’appel de Riom, qui va confirmer la décision du premier juge.
L'exploitation du local commercial en cause n’ayant pas été possible durant la période d’avril et mai 2020, le locataire opposait un défaut de délivrance à son bailleur.
Néanmoins, cet argument ne pouvait être considéré comme une contestation sérieuse et de nature à faire obstacle au constat d’acquisition de la clause résolutoire et au règlement des loyers dus pendant la période de fermeture administrative. En effet, pour la Cour, l’impossibilité d’exploitation était une réalité, cependant, celle-ci n‘était pas imputable au bailleur, qui se voyait également imposer la contrainte de fermeture administrative. Aucun manquement n’était donc imputable au bailleur du local commercial dont la seule obligation n’est pas de garantir à son locataire que le « bail sera fructueux», mais simplement de lui assurer la jouissance dudit local conformément à sa destination contractuelle.
Cette décision sera justifiée par :
D’une part, la distinction opérée entre la mise à disposition des locaux, qui n’était pas remise en cause dans cette affaire, et l’exploitation du fonds de commerce qui quant à elle connaissait un bouleversement. Cette différenciation permet de prouver que le bailleur n'avait commis aucun manquement car le locataire pouvait toujours consentir une sous location des locaux notamment en « stockant sa marchandise et faire des travaux d’amélioration ou de rénovation».
D’autre part, les stipulations convenues dans le bail commercial, ayant pour objet d’exonérer le bailleur au titre d’éventuels troubles de jouissance subis par son locataire.
La Cour a envisagé la qualification de la pandémie au regard de la définition de la force majeure. Et plus particulièrement, vis-à-vis du critère d’irrésistibilité.
La force majeure rappelons le est définie par l’article 1218 du code civil qui dispose qu’, « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur ».
Ce texte met en exergue deux conditions que sont l’imprévisibilité et l’irrésistibilité, l’on s’interroge d’ailleurs encore sur l’exigence de la traditionnelle troisième condition pré-réforme : l’extériorité de l’événement. Ainsi il est en réalité exigé que pour que soit considéré un cas de force majeure que l’événement « échappe au contrôle du débiteur », ne « pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat » et que ses effets ne puissent être évités « par des mesures appropriées ».
Deux catégories d’arguments ont alors été avancées menant à l’exclusion de la force majeure dans notre affaire :
Tout d’abord, ce fondement est inefficace quand le locataire a les moyens financiers de procéder au paiement de ses loyers. Il s’agit, dans les faits, d’un critère subjectif, qui suspend la qualification de force majeure à la situation financière du locataire. Ici, cette condition n’était pas avérée puisqu'un des comptes bancaires de l’entreprise faisait état d’un solde créditeur de près de 350 000 €.
Ensuite, la Cour a précisé que la mise en place d’un fonds de solidarité et de mesures de report ou d’étalement de paiement des loyers « démontre que le législateur ne reconnaît pas le caractère de force majeure à la pandémie ». En d’autres termes, la juridiction a considéré que la mise en place de mesures pour limiter les conséquences de la pandémie faisait obstacle à la condition de l’irrésistibilité.
En conséquence de quoi le simple fait que le contrat de bail commercial devient moins fructueux pour le bailleur et son locataire ne permet pas de qualifier un événement irrésistible et in fine un cas de force majeure.
Ainsi l’argument tenant à l’impossibilité de procéder au paiement de son loyer par le locataire est donc rejeté par la Cour.
Le principe de la bonne foi, évoqué tout au long de l'argumentation de la Cour de Riom, lui a permis de rendre sa décision.
En effet, même si la force majeure et le défaut de délivrance ont tous deux été rejetés, la juridiction reconnaît que la pandémie à une nature particulièrement délicate mettant en difficulté les relations contractuelles. La notion de bonne foi peut être définie comme « la croyance d’une personne d’être dans une situation conforme au droit, ainsi que la conscience d'agir sans léser les droits d'autrui ».
La juridiction va ainsi juger en se rapportant aux articles 1103 et 1104 du Code civil que « les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives ».
Dans les faits, la juridiction a relevé que le bailleur avait effectivement mis en place un report et un échelonnement des loyers concernés par la période de confinement, celui-ci avait donc satisfait à son obligation de bonne foi en aménageant les modalités contractuelles, pour tenir compte de l’impact de la crise sanitaire sur l’activité de son locataire.
Les règles guidant les contentieux locatifs en période de covid-19 sont de plus en plus nombreuses, parmis elles des dispositions spéciales du statut des baux commerciaux, des règles temporaires relatives à l’urgence sanitaire évoluant en même temps que la pandémie ainsi que des règles de droit commun, dont le caractère majoritairement supplétif ne permettait pas de mettre en exergue leur intérêt jusqu’à peu.
La crise sanitaire d'ampleur mondiale semble bien bouleverser notre droit même si en ce qui concerne cette affaire elle ne permet pas de présumer l’état de la jurisprudence future.