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La construction et les marchés de travaux réunissent des acteurs différents.
Qiiro vous présente présente ces différents acteurs et vous explique étape par étape leur intervention tout au long d’un projet de construction.
De manière schématique, certains acteurs interviennent au moment de la conception de la construction de l’ouvrage et d’autres interviennent au moment de la réalisation de la construction.
L’architecte est un professionnel dont la mission est d’élaborer un projet architectural pour une construction et éventuellement d’en diriger l’exécution. Il exerce une activité libérale réglementée par la loi.
Lorsqu’il élabore le projet architectural, l’architecte définit l’implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation, leur volume, le choix des matériaux et des couleurs. Il définit également comment va s’intégrer le projet dans son environnement, quel sera l’impact visuel du bâtiment dans l’environnement, etc.
Certaines opérations relèvent du monopole des architectes. Cela signifie que pour ces travaux là, il est obligatoire de faire appel à un architecte. Il s’agit en principe de :
En tant que professionnel intervenant dans le cadre d’une opération de construction et en particulier, dans le cadre de la conception de l’ensemble de l’ouvrage, l'architecte est soumis au régime de la responsabilité des constructeurs. À ce titre, il doit obligatoirement souscrire à une assurance.
L’ingénieur conseil est un professionnel dont le métier est de donner des conseils, d’établir des projets et des expertises, de suivre les projets dans les activités relevant du métier d’ingénieur.
Il s’agit d’un technicien spécialiste qui met ses connaissances au service d’une opération de construction pour résoudre des problèmes techniques.
Les ingénieurs conseils sont souvent regroupés dans des bureaux d’études techniques afin de regrouper différentes spécialités. Il existe par exemple des ingénieurs conseil spécialisés en gros oeuvres et béton armé, en mécanique des sols ou en chauffage et climatisation.
Les bureaux d’études techniques peuvent être généralistes avec tous les corps d’états ou bien plus spécialisés. Par exemple, il existe des bureaux d’études techniques “structure” pour les ouvrages structurels en béton armé ou structure métallique et bois. On fait souvent appel à eux pour des projets d’agrandissement de bâtiments.
En matière de responsabilité, celle-ci dépend de l’existence d’un contrat entre le technicien et le maître d’ouvrage (hypothèse d’un contrat avec d’autres constructeurs). Si l’ingénieur conseil est lié par un contrat avec le maître d’ouvrage, il est dans ce cas réputé constructeur. Cela signifie qu’il peut être soumis à la responsabilité des constructeurs. Dans le cas contraire, il est tout de même tenu d’une responsabilité de droit commun.
L’entrepreneur est un professionnel qui participe à la construction d’un ouvrage. Juridiquement, il s’agit d’un commerçant qui conclut des contrats d'entreprise avec le maître d’ouvrage.
Si en principe le maître d’ouvrage est libre de choisir le ou les entrepreneurs de son choix, il est cependant fréquent pour les gros marchés de voir une mise en concurrence. Dans ce cas, le marché va être attribué sur la base d’un seul critère : le prix (procédure d’adjudication).
Le maître d’ouvrage peut également avoir recours à un appel d’offre. Dans ce cas, le marché va être attribué à l’entrepreneur sur la base de plusieurs critères : prix, qualité technique, garanties, etc.
Les coordonnateurs sont des professionnels qui, comme leur nom l’indique, ont pour mission de coordonner diverses actions au moment de la réalisation de la construction.
Nécessaire quand plusieurs entrepreneurs participent à un ouvrage, on retrouve notamment la “coordination ordonnancement et pilotage de chantier”.
La mission de coordination est en effet de plus en plus importante avec la sophistication des techniques de constructions et la nécessité de réduire les coûts.
Le coordonnateur possède des compétences d’organisation. Il comprend les étapes de la construction et dispose d’une bonne connaissance des métiers du bâtiment :
On retrouve également la “coordination sécurité et protection de la santé”. Dans ce cas le coordonnateur a pour mission de veiller à la sécurité et à la santé des travailleurs qui vont intervenir dans la construction de l’ouvrage.
Les contrôleurs techniques sont des professionnels qui ont pour mission de contribuer à la prévention des aléas techniques qui peuvent survenir lors de l’ouvrage notamment quant à la solidité de l’ouvrage et la sécurité des personnes (ex : fondations, éléments d’ossature, de clos et de couverts, etc.).
Dans certaines constructions, la présence d’un contrôleur technique est obligatoire. Il s’agit notamment des constructions qui en raison de leur nature, de leur importance ou de leur localisation présentent des risques particuliers pour la sécurité des personnes. Pour ce type de constructions, le maître d’ouvrage qui procède aux travaux sans avoir fait procéder au contrôle technique obligatoire encourt une peine d’amende prévue pour les contraventions de la 5ème classe.
Au regard de la mission confiée par le maître d’ouvrage, le contrôleur technique doit la garantie décennale. Il est responsable de plein droit en cas de dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination. Il a donc une obligation de souscrire à une assurance responsabilité civile décennale.
Le promoteur immobilier est un intermédiaire, un agent économique, qui réalise un ou plusieurs immeubles en vue d’en faire acquérir la propriété à une ou plusieurs personnes, le ou les accédant(s) à la propriété.
Selon la définition donnée par la Fédération des Promoteurs Constructeurs, un promoteur immobilier est une personne physique ou morale qui prend l’initiative de réalisations immobilières de façon habituelle et qui assure, dans le cadre d’une organisation permanente, la responsabilité de la coordination des opérations intervenant pour l’étude ainsi que l’exécution et la mise à disposition des usagers des programmes à réaliser.
Il a un rôle de chef d’orchestre : il va devoir trouver le terrain (sauf si le maître d’ouvrage est déjà propriétaire), traiter avec l’architecte, demander les autorisations d’urbanisme, traiter avec les différents entrepreneurs, s’occuper des assurances mais aussi régler les litiges nés de la construction.
Dans ce cadre, le promoteur immobilier va donc réaliser le programme de construction mais également toutes les démarches juridiques, administratives et financières.
Schématiquement, le promoteur immobilier peut proposer à la vente un immeuble ou bien il peut intervenir en tant que mandataire dans la construction de cet immeuble.
Le promoteur peut décider de vendre un immeuble directement, immeuble dont il est souvent déjà propriétaire, sans créer de personne morale entre lui et les accédants. Cette situation est rare (15 % des cas).
Le plus souvent, il a besoin d’investisseurs car le programme est onéreux ou bien parce qu’il ne dispose pas de garantie financière pour démarrer l’opération. Il doit apporter une garantie financière pour chaque programme. En général, les promoteurs créent une société par programme et notamment une société civile de construction vente.
Pour vendre le bien immobilier, le promoteur va conclure un contrat de vente d’immeuble à construire avec l’accédant. Il peut s’agir :
Parfois, l’accédant est déjà propriétaire du sol. Le promoteur immobilier va alors intervenir en tant que mandataire chargé de la construction de l’immeuble.
Dans ce cas, le propriétaire du terrain peut conclure un contrat de promotion immobilière avec le promoteur immobilier. Ce contrat a pour but de confier la réalisation du projet immobilier au promoteur.
Le constructeur de maisons individuelles est un professionnel de l’immobilier dont la mission est de construire des maisons neuves.
Il s’agit d’une profession réglementée. Le contrat de construction de maisons individuelle (CCMI) est encadré par une loi du 19 décembre 1990. L’objectif de cette loi est de protéger l’accédant et les sous-traitants du constructeurs.
Il existe deux types de contrat de construction de maison individuelle :
Quelle est la différence entre le contrat de construction de maison individuelle et le contrat de promotion immobilière ?
Le constructeur de maisons individuelles est un entrepreneur chargé de l’ensemble de la construction tandis que le promoteur immobilier est un mandataire chargé de l’ensemble de la construction.
Qu’il y ait ou non fourniture de plans de la part du constructeur, le contrat de construction de maison individuelle est obligatoire lorsqu’une personne se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation qui ne comprend pas plus de deux logements destinés au même maître d’ouvrage.
Dans ces cas, il est obligatoire de recourir au contrat de construction de maison individuelle.
Dans le contrat de maison individuelle avec fourniture de plan, le constructeur se charge de la construction d’après un plan qu’il a proposé ou fait proposer.
La personne qui se charge de la construction peut être un entrepreneur général qui exécute la totalité des travaux ou bien un entrepreneur qui sous-traite.
Concernant la fourniture de plan, il peut s’agir d’une proposition directe ou indirecte. Par exemple, le constructeur peut proposer un plan au maître d’ouvrage et ce dernier va l’adapter.
Le constructeur peut également proposer un plan fourni par un architecte avec lequel il travaille ou un bureau d’études au maître d’ouvrage.
Le contrat de maison individuelle est également obligatoire lorsqu’une personne réalise une partie des travaux de construction d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte dès lors que le plan de celui-ci a été fourni par cette personne ou pour son compte.
Le contrat de maison individuelle est obligatoire lorsqu’une personne a pour mission l’exécution des travaux de gros oeuvres, de mise hors d’eau et hors d’air même si cette personne ne fournit pas les plans.
La conclusion du contrat
Le contrat de maison individuelle étant un marché à forfait, cela signifie que le prix est fixé lors de la conclusion du contrat.
Or, pour pouvoir fixer le prix, il faut faire au préalable des études. Il est cependant interdit au constructeur de recevoir des versements avant la conclusion du contrat.
Ce dernier doit donc assumer financièrement ces études sans avoir la certitude que son client ne contracte.
Le contrat doit être établi par écrit et doit contenir certaines mentions obligatoires.
Attention : Le constructeur qui exécute des travaux sans avoir conclu un contrat écrit au préalable s’expose à une peine de 2 ans d’emprisonnement et une amende pouvant aller jusqu’à 300 000 €.
Le constructeur doit notifier au maître d’ouvrage, par lettre recommandée avec accusé de réception, une notice d’information conforme à un modèle type.
À partir de la réception de cette lettre, le maître d’ouvrage dispose alors d’un délai de 10 jours pour se rétracter. En cas de rétractation du maître d’ouvrage, les sommes déjà versées au titre du contrat doivent lui être restituées immédiatement et intégralement.
Bon à savoir : À défaut de notification, la sanction n’est pas la nullité du contrat mais le délai de rétractation n’a pas commencé à courir.
Quelles sont les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le contrat ?
Les mentions obligatoires sont différentes selon le type de contrat.
Dans le contrat de maison individuelle avec fourniture de plan, doivent obligatoirement figurer :
Attention : En l’absence de ces mentions, l’accédant pourra demander en justice la nullité du contrat.
Certaines clauses sont en revanche interdites et sont réputées non écrites. Il s’agit notamment des clauses qui ont pour objet ou pour effet :
Dans le contrat de maison individuelle avec fourniture de plan, doivent obligatoirement figurer :
La protection du maître d’ouvrage
La conclusion du contrat de maisons individuelles permet de protéger le maître d’ouvrage par :
Construire est risqué sur le plan de la responsabilité civile car les causes de mises en jeu sont nombreuses et accueillantes pour la victime.
Une pluralité de responsabilités civiles pèsent sur le constructeur :
Toutes ces garanties sont d’ordre public. Cela signifie qu’on ne peut pas les écarter par une clause exclusive ou limitative de responsabilité du constructeur.
La garantie décennale garantit la réparation des dommages qui se produisent après la réception des travaux. Elle concerne tous les constructeurs impliqués dans la construction un ouvrage neuf ou existant : cela concerne l’entrepreneur, le particulier qui construit pour lui-même, un promoteur immobilier, un lotisseur, un maître d’oeuvre, un architecte, un technicien, un bureau d’étude ou encore un ingénieur conseil.
La garantie concerne les dommages de construction :
L’équipement est qualifié d’indissociable lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut être effectué sans détériorer l’ouvrage ou enlever de la matière à celui-ci.
Le dommage peut résulter soit d’un défaut de conformité soit d’un vice du sol. Cela concerne le gros ouvrage (murs, charpente, toiture, etc.) et non les menus ouvrages (équipements mobiles tels que les portes, les fenêtres, les sanitaires, etc.).
La décennale a vocation à jouer pour les dommages les plus graves dans deux cas :
La garantie décennale couvre les dommages qui surviennent après la réception des travaux pendant une durée de 10 ans.
Ce délai commence à courir à compter de la signature de la réception des travaux par le maître d’ouvrage.
Avant l’ouverture d’un chantier, le constructeur doit obligatoirement remettre au maître d’ouvrage une attestation d’assurance justifiant de la souscription à une assurance pour couvrir la garantie décennale.
Attention : pour que la garantie puisse jouer, l’assurance doit obligatoirement avoir été souscrite avant l’exécution des travaux.
La garantie biennale, également appelée garantie de bon fonctionnement, garantit le maître de l’ouvrage contre les dysfonctionnements éventuels des éléments dissociables de l’ouvrage.
Cette garantie impose au constructeur qui a réalisé les travaux de réparer ou remplacement les éléments d’équipements qui ne fonctionnent pas correctement.
La biennale concerne les éléments d'équipements dissociables de l’ouvrage, c’est-à-dire les éléments qui peuvent être enlevés sans détérioration ou enlèvement de matière de l’ouvrage.
Elle porte sur les menus-ouvrages. Les dommages concernés sont ceux qui n'occasionnent pas un dommage trop grave.
La garantie décennale couvre les dommages qui surviennent après la réception des travaux pendant une durée de deux ans.
Sont concernées seulement les constructeurs par la garantie de parfait achèvement et non les architectes, promoteurs ou vendeurs d’immeubles à construire.
La garantie de parfait achèvement couvre les désordres apparents réservés au moment de la réception. Elle couvre également les désordres qui sont apparus et qui ont été dénoncés dans l’année de la réception.
Les parties fixent d’un commun accord les réparations qui doivent être effectuées. Si l’entreprise ne s’exécute pas dans le délai fixé, vous pouvez saisir le tribunal compétent.
La garantie contre les défauts d’isolation phonique couvre les désordres de non respect des normes législatives ou réglementaires d’isolation phonique. Sa durée est de 1 an à compter de la réception par le maître d’ouvrage.
Le vendeur d’immeuble à construire (par exemple dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, la “VEFA”) n’est pas soumis à la garantie de parfait achèvement. Il est cependant soumis à la garantie des désordres apparents. Sa durée est de 1 an soit à compter de la réception des travaux, soit un mois après la prise de possession de l’immeuble.
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