La société civile immobilière, ou SCI, est une société civile permettant à plusieurs personnes de mettre en commun, sous la bannière d’une personne morale, un bien immobilier 🏠 et d’en assurer ensemble la gestion.
La SCI peut être créée par deux 👥 ou plusieurs personnes 👥👥 et peut revêtir plusieurs fonctions : la SCI familiale, la SCI de gestion et location, la SCI d’attribution et la SCI de construction et de vente.
Elle est néanmoins le plus souvent utilisée dans le cadre familial 👪 et séduit un grand nombre de ménages. La SCI est un excellent outil de gestion pour tous ceux désirant protéger leur patrimoine 💰 car elle permet facilement de gérer et transmettre des biens immobiliers 🏡 → 🏡.
Toutefois, comme toute société, elle n’est pas à l’abri de la faillite et peut faire l’objet de procédures collectives et plus particulièrement, d’une liquidation judiciaire.
Alors si vous voulez tout savoir sur la clôture de liquidation de la SCI, c’est par ici !
Comme toutes sociétés, pour devenir associé, il faut verser un apport. Celui-ci peut être en numéraire (somme d’argent) 💰 ou en nature (bien mobilier ou immobilier) 🏠. En outre, les apports en industrie qui consistent à apporter sa force de travail ou son savoir-faire ne sont pas autorisés.
En échange de ces apports, les associés reçoivent des parts sociales leur conférant un droit de vote, un droit financier et un droit d’information.
Ils sont indéfiniment et solidairement responsables des éventuelles dettes, ce qui peut s’avérer dangereux. Ainsi, tout associé engage son patrimoine personnel et peut être contraint de rembourser les dettes avec ses propres revenus. Aucune clause n’est susceptible d’écarter la responsabilité des associés.
La participation aux dettes s’évalue en fonction de l’apport souscrit et donc de l’apport au capital social.
La responsabilité des associés est indéfinie mais pas solidaire, ce qui signifie que les associés doivent tous contribuer au remboursement. Le créancier ne peut pas attaquer un seul d’entre eux.
Les associés doivent par la suite désigner un ou plusieurs gérants qui doit s’occuper de la gestion courante des biens immobiliers dans la limite de l’objet social. Il est toutefois possible de prévoir dans les statuts une limitation de son pouvoir, par exemple, l’interdiction d’acheter un bien sans le vote de tous les associés.
La SCI familiale 👪, comme son nom l’indique, est créée par des membres de la même famille pour faciliter la gestion et la transmission des biens familiaux.
Souvent confrontés à des problèmes de succession, la SCI est une option beaucoup moins contraignante lors de la transmission. Elle permet ainsi aux associés d’anticiper leur succession et d’en réduire les coûts.
Cette forme sociale permet d’éviter le régime de l’indivision qui peut s’avérer délicat lors du partage de la succession. En indivision, les décisions importantes concernant les biens indivis, telles que la décision de vendre un bien immobilier, sont prises à l’unanimité. Les décisions moins importantes, comme les actes d’administration (travaux, réparations), sont prises à la majorité des ⅔.
Or, avec la SCI, les associés ont la possibilité de fixer librement dans les statuts de la SCI les règles de majorité nécessaires à la validité d’une décision prise en assemblée. Il est donc possible de substituer à l’unanimité une majorité pour la réalisation d’actes de disposition, tels que la décision de vendre un immeuble par exemple. Cela peut permettre de prévoir un régime plus adapté aux besoins des associés et à leur projet 📃.
En outre, lorsqu’un associé de la SCI souhaite partir, il lui suffit de vendre ses parts tandis que l’indivisaire va devoir provoquer le partage de l’indivision.
La SCI de gestion/location ou SCI de location est la forme la plus courante. Elle a pour objet l’acquisition et la location de biens immobiliers. La SCI achète un ou plusieurs biens pour les mettre en location afin de percevoir les loyers.
💡 Bon à savoir : ce ne sont pas les associés qui deviennent propriétaires mais bien la SCI. Toutefois, ce sont les associés qui perçoivent les loyers.
Cette forme sociale est très intéressante pour le chef d’entreprise qui souhaite protéger son patrimoine privé. Ainsi, la SCI gestion/location permet de scinder le patrimoine immobilier et le patrimoine professionnel.
L’avantage réside dans le fait qu’en cas de procédure collective ouverte à l’encontre de la société, les créanciers ne pourront en principe pas exercer leur droit de gage sur les biens détenus par la SCI.
La SCI d’attribution a pour objet de construire ou d’acheter un ensemble immobilier qui est par la suite divisé entre les associés 👥. Ces derniers peuvent en jouir de plein droit.
Cette forme sociale a une durée de vie limitée puisque lorsque la division est faite par avance dans les statuts 📃. Une fois le but souhaité atteint, la SCI est dissoute.
La SCI construction/vente a pour but la construction d’un bien immobilier pour en récolter les bénéfices par la suite 💰. Cette forme sociale a une durée de vie limitée puisqu’elle a vocation à se dissoudre une fois le but atteint.
Globalement, toutes les personnes morales de droit privé ayant une activité économique sont éligibles au livre VI du Code de commerce relatif aux procédures collectives 📖. Nul ne doute ainsi qu’une SCI puisse en faire l’objet.
Lorsqu’une entreprise ne peut plus payer ses dettes, elle se retrouve en état de cessation des paiements, appelé couramment “dépôt de bilan”. Une déclaration de cessation des paiements 📄 doit alors être déposée auprès du tribunal de commerce ou du tribunal judiciaire.
Légalement, la cessation des paiements est avérée lorsque l’entreprise ne peut plus faire face au passif exigible avec l’actif disponible.
Le passif exigible étant constitué de l’ensemble des dettes accumulées par l’entreprise dont les créanciers peuvent exiger le paiement : celles-ci doivent être certaines, liquides et exigibles. Ainsi, les délais de paiement accordés au débiteur doivent être arrivés à échéance. Les créances doivent, de plus, ne pas être contestées, c'est-à-dire, non litigieuses.
💸 L’actif disponible permet de payer immédiatement une créance. Il est composé de toutes les sommes et fonds de la société dont elle peut disposer sans délai (comptes bancaires, découverts, réserves de crédit, effet de commerce,…).
C’est à partir de cette déclaration qu’une procédure de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire peut être déclenchée.
Le chef d’entreprise 👤 doit déposer une déclaration de cessation des paiements au greffe du tribunal judiciaire du lieu d’établissement de la société au maximum 45 jours après la date de cessation 📆. Le tribunal examine par la suite cette demande et prononce ou non la cessation des paiements. Le cas échéant, il prononcera la mise en redressement judiciaire de l’entreprise ou si la situation financière ne le permet pas, la liquidation judiciaire.
Lorsque le juge décide de constater l’état de cessation des paiements, il doit également prononcer le redressement ou la liquidation judiciaire de la société. Dans ce jugement 📄, le tribunal doit, d’une part, suffisamment motiver sa décision en démontrant que la situation financière de l’entreprise ne lui permet pas de régler ses dettes immédiatement. Le jugement doit, d’autre part, déterminer la date de survenue de la cessation des paiements qui ne doit pas être antérieure de plus de 18 mois à la date du jugement d’ouverture de la procédure.
Cette date constitue le début de la période dite “suspecte” qui intervient entre la date de cessation des paiements et le jour du jugement d’ouverture de la procédure collective. Durant cette période, certains actes commis par le dirigeant (donation, maintien artificiel de l’activité ou paiement de factures) ou par des tiers peuvent être annulés de plein droit, c'est-à-dire considérés comme n’ayant jamais existés.
Concrètement, les actes susceptibles d’être annulés par le juge sont ceux qui ont pour effet d’utiliser l’actif de la société ou d’avantager certains créanciers par rapport à d’autres. Ainsi, un dirigeant 👤 qui paye un créancier 👤 au préjudice des autres pendant la période suspecte s’expose au prononcé d’une faillite personnelle ❌.
La procédure de redressement judiciaire est ouverte à toute personne morale de droit privé 🏢, toute personne exerçant une activité commerciale, artisanale ou agricole ou toute personne physique 💁 qui exerce une activité professionnelle indépendante ou libérale.
Le débiteur doit demander l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire dans les 45 jours 📆 suivant la cessation des paiements s’il n’a pas dans ce délai demandé une procédure de conciliation.
Le redressement judiciaire permet la poursuite de l’activité de l’entreprise, le maintien des emplois des salariés et l’apurement du passif. Concrètement, un aménagement du passif du débiteur lui est proposé pour lui permettre de se redresser. Le mandataire judiciaire va interroger les créanciers antérieurs pour leur demander s’ils sont d’accord pour accorder une remise de dettes et/ou un étalement de la créance. Le tribunal peut imposer aux créanciers antérieurs un étalement de la dette allant jusqu’à 10 ans sans intérêts.
A l’issu de la procédure de redressement judiciaire, le tribunal peut prononcer la mise en place d’un plan de redressement, la fin du redressement, la cession totale ou partielle de l’entreprise ou, lorsque le redressement paraît manifestement impossible, la liquidation judiciaire.
La liquidation est prononcée par le juge lorsqu’aucune solution n’a été trouvée. Elle peut être demandée à tout moment durant la période d’observation.
💡 Bon à savoir : la période d’observation est instituée après le jugement d’ouverture lorsque l’activité de l’entreprise est maintenue. Elle peut être fixée pour une durée de 6 mois maximum renouvelable sans toutefois excéder 18 mois. Cette période permet d’apprécier la situation réelle de l’entreprise.
Depuis 2005, elle aboutit à deux choses. D’une part, si l’activité n’est pas poursuivie, on procède à la réalisation de l’actif élément par élément. Concrètement, une vente de l’actif est prononcée. Grâce à l’argent récupéré des différentes ventes, le débiteur peut payer les créanciers. D’autre part, si l’activité se poursuit, un plan de cession peut être envisagé.
La procédure de liquidation judiciaire peut être demandée par le débiteur lui-même dans les 45 jours 📆 suivants la cessation des paiements sauf si une procédure de conciliation a été ouverte.
Lorsqu’il n’y a pas de procédure de conciliation en cours, la procédure peut également être demandée par un créancier peu importe la nature de sa créance. Ce dernier doit au préalable engager une procédure de règlement amiable. Il doit en outre prouver l’état de cessation des paiements du débiteur.
Cependant, si le débiteur a cessé son activité, l’assignation doit intervenir dans un délai d’un an à compter de :
✔ la radiation du registre du commerce et des sociétés ;
✔ la cessation de l’activité s’il s’agit d’une personne qui exerce une activité artisanale, un agriculteur ou une personne physique qui exerce une activité professionnelle indépendante y compris libérale 🚜 ;
✔ la publication de l’achèvement de la liquidation pour les personnes morales non soumises à immatriculation.
Le droit des procédures collectives a un intérêt d’ordre public, le ministère public étant chargé de défendre les intérêts de la collectivité, ce dernier a donc qualité pour demander l’ouverture d’une procédure collective. Ainsi, sur demande du tribunal et à condition qu’il n’y ait pas de procédure de conciliation en cours, le ministère peut demander l’ouverture de la procédure par requête. 🏬
Lorsqu’une procédure de liquidation judiciaire est prononcée, le juge nomme un mandataire de justice appelé liquidateur. Il représente les créanciers et dispose ainsi d’un monopole interdisant aux créanciers d’agir en justice sauf s’ils arrivent à démontrer un droit propre ou qu’ils ont subi un préjudice distinct des autres.
Il est chargé de trois différents types de missions. Tout d’abord, il procède à la vérification des créances. Puis, il participe à la décision sur le sort de l’entreprise en émettant des propositions de règlement du passif. Enfin, il a qualité pour agir en justice dans l’intérêt collectif des créanciers. 👥
En outre, le liquidateur procède aux opérations de liquidation comme des cessions d’actifs entre les créanciers. Durant cette période, il représente le débiteur qui est dessaisi de ses fonctions.
Le prononcé de la liquidation judiciaire emporte dessaisissement pour le débiteur de l'administration et de la disposition de ses biens et ce jusqu’à la fin de la procédure.
Pendant la durée de la procédure, le débiteur est destitué de ses pouvoirs qui sont transmis au liquidateur qui a seule qualité pour les exercer.
Pour tenter de combler les dettes de la SCI, le liquidateur doit vendre les biens disponibles. Dans le cadre d’une SCI, ce sont des immeubles 🏠🏠. Ces biens seront vendus de manière standard ou aux enchères 🔊.
Une fois que la totalité des biens a été vendu, le liquidateur doit payer les créanciers en respectant un certain ordre en fonction de la date de naissance de la créance et des privilèges.
L’argent procuré par les ventes peut suffire à combler les dettes ou pas. Il est également possible d’avoir un reliquat.
Les créanciers doivent se conformer aux règles de la procédure. Il y a toutefois lieu de distinguer les créanciers antérieurs et postérieurs. Les créanciers antérieurs sont ceux dont la créance est née avant le jugement d’ouverture peu importe la date d'exigibilité et de découverte. Les créanciers postérieurs sont, de facto, ceux dont la créance est née après la date du jugement d’ouverture.
Les créanciers antérieurs doivent se soumettre à trois règles : l’arrêt des poursuites individuelles, l’interdiction des inscriptions et l’arrêt du cours des intérêts.
Cette règle s’applique à tous les créanciers : chirographaires (créancier simple ne disposant d’aucune sûreté), titulaire d’une sûreté spéciale ou d’un privilège.
Ce principe signifie qu’à partir du jugement d’ouverture, les créanciers ne peuvent pas demander à être payés ou résoudre le contrat pour défaut de paiement du débiteur. Le Code du commerce 📕 interdit également toutes procédures d’exécution de la part du créancier à l’exception des saisies immobilières. En outre, toutes les actions en justice sont interrompues. Enfin, le jugement d’ouverture interdit toutes poursuites nouvelles 🆕.
A partir du jugement d’ouverture, les sûretés constituées avant cette date ainsi que certains actes translatifs ou constitutifs de droits réels ne peuvent plus être inscrits. Cette règle concerne toutes les sûretés réelles comme les hypothèques, les gages sans dépossession (gage de véhicule automobile, nantissement d’outillage et du matériel d’équipement), certains nantissements comme celui le nantissement de fonds de commerce et certains privilèges comme celui du vendeur d’immeuble par exemple.
💡 Bon à savoir : le Code de commerce 📖 autorise l’inscription du privilège du Trésor public qui prime les autres créanciers ainsi que celui du vendeur de fonds de commerce.
L’interdiction de publier rend inopposable la créance aux tiers. Si le créancier n’avait pas inscrit sa créance avant le jugement d’ouverture, il perd le droit d’inscrire sa créance.
Pour assurer l’égalité entre les créanciers, le jugement d’ouverture arrête le cours des intérêts légaux et conventionnels 📄. Toutefois, le Code de commerce 📖 prévoit une exception. Les intérêts continuent de courir lorsque la créance résulte d’un contrat de prêt conclu pour une durée supérieure à un an.
Les créanciers postérieurs n’ont pas les mêmes droits que les créanciers antérieurs. Ces créances sont censées avoir participé au fonctionnement et au bon déroulement de la procédure. En dehors du fait qu’elles doivent être nées après le jugement d’ouverture, pour être qualifiées de postérieures, les créances doivent être nées pour les besoins de la procédure ou pour le maintien de l’activité, être nées en contrepartie d’une prestation fournie par le débiteur durant le maintien de l’activité ou alors pour les besoins de la vie courante du débiteur (personne physique) 👤.
Les créances qui ne remplissent pas l’entièreté des conditions précitées sont rétrogradées au rang de créances antérieures.
Les créances postérieures peuvent être payées à l’échéance, c'est-à-dire dès qu’elles sont exigibles, ce qui constitue un avantage par rapport aux autres créances qui ne pourront être payées qu’à l’issue de la procédure.
Lorsque des créances n’ont pas pu être réglées à leur échéance, les créanciers bénéficient du privilège de la procédure. Néanmoins, la loi prévoit des dérogations à cette primauté. Ainsi, les créances garanties par le superprivilège des salariés ainsi que les créances garanties par le privilège de la conciliation priment. A cela s’ajoutent les sûretés immobilières.
La Code de commerce 📖 donne un classement des privilèges par rang :
✔ ainsi, nous trouvons en premier lieu les salaires ;
✔ puis, les prêts et créances résultant de la continuation des contrats en cours lorsque les cocontractants ont accepté de consentir des délais de paiement ;
✔ enfin, les créances nées de contrats postérieurs au jugement d’ouverture autres que le prêt.
La liquidation de la société prend fin par le prononcé du jugement de clôture. La réforme de 2005 prévoit un délai en vertu duquel la possibilité d’une clôture doit être examinée.
La clôture peut intervenir pour deux raisons : extinction du passif ou insuffisance d'actifs.
La procédure peut être clôturée lorsqu’il n’existe plus de passif exigible, c'est-à-dire plus de dettes, ou lorsque le liquidateur dispose des sommes suffisantes pour payer les créanciers.
La clôture met fin au dessaisissement du débiteur et aux missions du liquidateur. L’activité de l’entreprise peut donc reprendre son cours et les dirigeants leurs missions.
La clôture pour insuffisance d'actif est prononcée lorsque la poursuite des opérations de liquidation judiciaire est rendue impossible en raison des insuffisances de l’actif.
Cette opération met fin à l’existence de la personne morale ✖.
Suite à cela, le liquidateur doit convoquer une assemblée générale extraordinaire pour formaliser l’opération. Cette réunion doit se tenir le mois suivant l’arrêt des comptes 📆. Les associés doivent approuver les comptes, répartir le solde et enfin clôturer définitivement la liquidation. Tout ceci doit être consigné dans un procès-verbal 📄 que nous mettons à votre disposition.
Ce document doit contenir un rapport d’inventaire des actifs et passifs de la SCI. Il doit également retranscrire l’apurement du passif ayant eu lieu. Enfin, les comptes annuels ainsi que le compte définitif de liquidation doivent être présentés.
Lorsqu’il reste un boni de liquidation, c'est-à-dire un excédant d’argent suite à l’apurement de l’actif, le procès-verbal 📄 doit être enregistré dans le service des impôts du lieu d’établissement de la SCI.
💡 Bon à savoir : la formalité n’est plus payante depuis le 1er janvier 2019 à condition que l’acte ne porte aucune transmission de biens meubles ou immeubles entre les associés ou autres personnes.
La liquidation doit par la suite être publiée dans un journal d’annonces légales 📰 qui permet de porter à la connaissance des tiers la dissolution de la société.
Enfin, le procès-verbal doit être déposé au greffe du tribunal compétent.
La clôture de liquidation de la SCI n’a désormais plus aucun secret pour vous 🤓 ! Si d’autres pans du droit des sociétés vous intéressent, n’hésitez pas à visiter notre site ! Nos juristes se feront un plaisir de répondre à toutes vos interrogations !
