Un agent immobilier est un professionnel de l’immobilier qui agit en tant qu’intermédiaire entre deux ou plusieurs parties en vue de la conclusion entre elles d’un contrat de vente ou d’un contrat de location d’immeuble, de fonds de commerce ou d’une cession de parts de société.
Qu’elle soit exercée par un agent immobilier salarié, une agence immobilière, un agent immobilier indépendant, en France, l’activité d’agent immobilier est une activité réglementée.
Elle est soumise à la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite “loi Hoguet” ainsi qu’à son décret d’application n°72-678 du 20 juillet 1972.
Il est possible de distinguer l’agent immobilier de l’agent commercial en immobilier, également appelé mandataire indépendant en immobilier ou encore négociateur immobilier indépendant.
L’agent commercial en immobilier est en réalité un collaborateur indépendant de l’agent immobilier.
Il est mandaté par ce dernier pour effectuer certaines tâches (ex : négociation de la vente d’un bien, visite d’un bien). Contrairement à l’agent immobilier, l’agent commercial en immobilier n’a pas besoin d’avoir une carte professionnelle.
L’exercice de la profession d’agent immobilier est soumis à l’accomplissement préalable de formalités administratives :
Il existe plusieurs statuts juridiques possibles pour exercer une activité d’agent immobilier. Le choix du statut juridique est important car il va par exemple déterminer la responsabilité, les modalités d’imposition des bénéfices, etc.
Il est d’abord possible d’opter pour l’exercice de son activité en nom propre : l’entreprise individuelle. Les bénéfices sont imposés à l’impôt sur le revenu. Une option pour le régime de la micro-entreprise est possible. Les formalités de création ou de cessation d’activité sont simples à réaliser. Le patrimoine personnel de l’agent immobilier qui opte pour ce statut n’est cependant pas protégé en cas de difficultés (hors résidence principale et biens immobiliers figurant sur la déclaration d'insaisissabilité).
Il est également possible d’opter pour l’entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL). Les bénéfices sont par principe imposés à l’impôt sur le revenu mais il est possible d’opter pour une imposition à l’impôt sur les sociétés. Une option pour le régime de la micro-entreprise est également possible. Les formalités de création sont simples et en optant pour ce statut, le patrimoine personnel de l’agent immobilier est protégé en cas de difficultés.
Il est en outre possible d’opter pour une structure sociétaire :
La création d’une société peut être plus sécurisante pour l’agent immobilier (responsabilité limitée aux apports). Les formalités de création sont un peu plus complexes que pour l’entreprise individuelle.
Pour confier la vente ou la gestion locative d’un bien immobilier à un agent immobilier, il est nécessaire de signer au préalable un contrat de mandat écrit.
Il existe trois types de mandat de vente :
✍ BON À SAVOIR
Lorsque le mandat de vente n’est pas signé à l’agence immobilière (hors établissement / à distance), le vendeur dispose d’un délai de 14 jours à compter de la signature du contrat pour se rétracter.
Le mandat de vente simple est un contrat par lequel une personne confie la vente de son bien immobilier à un agent immobilier. Le vendeur reste libre de rechercher un acquéreur ou encore de donner mandat à une autre agence immobilière.
Par le mandat semi-exclusif, le vendeur reste libre de rechercher un acquéreur et de vendre son bien sans passer par l’agent immobilier mandaté mais ne peut pas mandater un autre professionnel.
Enfin, par le mandat exclusif, seul l’agent immobilier mandaté peut rechercher un acquéreur. Passé un délai de trois mois, le mandat exclusif peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties sous réserve du respect d’un préavis de 15 jours minimum.
Attention : en l’absence de mandat écrit et signé, toute transaction immobilière est nulle.
Une personne intéressée pour acheter un bien immobilier peut signer un “bon de visite”. Ce document n’a pas la valeur juridique d’un mandat. Il s’agit simplement d’un document que l’agent immobilier fait signer à l’acquéreur potentiel afin de prouver que la visite a bien eu lieu avec l’agent immobilier.
Important : Le bon de visite ne donne en aucun cas lieu à commission.
À travers un mandat de gestion locative, vous donnez à un professionnel de l’immobilier (administrateur de biens, agence immobilière…) le pouvoir de gérer, tout ou partie, de votre patrimoine immobilier.
Les missions du mandataire englobent l’ensemble des étapes de la gestion locative : recherche et étude des candidatures des locataires, signature, conclusion et renouvellement des contrats de location, encaissement des loyers, formalités d’état des lieux, règlement des charges, déclarations de sinistres... Le mandataire s’engage à mener à bien la mission confiée et à gérer l’ensemble des contraintes liées à la location. En outre, le mandataire s’engage à vous rendre des comptes périodiquement.
Concernant la rémunération du mandataire, elle est convenue d’un commun accord à un pourcentage des loyers dont la perception résulte de l’administration du bien.
De votre côté, en tant que propriétaire mandant du contrat de gestion locative, vous êtes tenus, pour la bonne application du mandat, d’accepter de louer le bien confié à un prix de marché. Vous devez reconnaître également que les assurances souscrites ne pourront jouer si vous refusez la location du bien à un prix de marché.
Elaboré sous la forme d’un contrat écrit, le contrat de mandat de gestion locative doit être signé des deux parties et rédigé en deux exemplaires. Pour être valide, le mandat de gestion locative doit obligatoirement mentionner certaines informations. Vous trouverez au sein de ce document, un modèle de contrat de mandat de gestion de locative conforme aux dispositions légales. Vous pourrez télécharger ce modèle et le compléter avec les informations nécessaires.
Le mandat de gestion locative est un contrat qui peut être utilisé tel quel et complété par le propriétaire des biens mandant et le mandataire du contrat de gestion locative.
Il doit être établi par écrit en deux exemplaires et doit être conforme aux dispositions légales.
Pour cela vous pouvez télécharger ce modèle conforme aux dispositions légales et dans lequel il faudra notamment mentionner les éléments suivants :
Ensuite, un exemplaire devra être remis à chaque partie qui pourra s'y référer en cas de litige.
Il est vivement conseillé de rédiger un contrat de mandat de gestion locative qui soit conforme. En effet, le contrat de mandat de gestion locative vous permet de mandater un professionnel de l’immobilier, comme par exemple un agent immobilier ou un administrateur de biens, pour gérer tout ou partie de votre patrimoine immobilier. Ce mandataire, contre rémunération, se chargera de mettre votre bien en location.
Le contrat de gestion locative représente un enjeu majeur pour la gestion de votre patrimoine immobilier, il est important que votre contrat encadre clairement les obligations des parties à l’accord.
Téléchargez notre modèle de contrat de mandat de gestion locative !
L’agent immobilier est d’abord tenu d’une obligation d’information à l’égard du consommateur.
Cette obligation d’information est notamment traduite par des règles de publicité :
Lorsque les prix sont fixés en fonction de la valeur du bien vendu ou du montant du loyer, l’affichage doit indiquer les montants prélevés en précisant les tranches de prix correspondantes ainsi que tous les éléments permettant de calculer les prix.
Il est interdit de prévoir des fourchettes de prix. Les prix doivent être fixés pour chacune des prestations proposées.
✍ BON À SAVOIR
L’agent immobilier peut demander par internet la position de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) sur la conformité de son affichage. Pour ce faire, il faut remplir un formulaire, le cerfa n°15787*01 “Demande de prise de position formelle de l’autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation sur les modalités d’information du consommateur sur les prix”.
Les annonces sont également réglementées, qu’il s’agisse des annonces de vente ou des annonces de location :
L’agent immobilier a également l’obligation de vérifier le titre de propriété du vendeur, les caractéristiques du bien fourni par le vendeur (ex : surface, servitude, diagnostic…) et la solvabilité de l’acquéreur. Il est tenu d’une obligation de conseil à l’égard du vendeur et de l’acquéreur.
Le métier d’agent immobilier peut être exercé de différentes manières :
Qu’est-ce qu’un réseau de mandataires indépendants ?
Les réseaux de mandataires correspondent aux relations contractuelles entre une agence immobilière et un mandataire indépendant.
Le réseau est un regroupement de personnes dans une relation contractuelle entre agence et mandataires, c’est-à-dire entre personne morale et personne physique.
Un lien juridique de contrôle et de dépendance existe entre les contractants. En effet, l’agence immobilière conclu un contrat d’intégration au réseau avec l’agent immobilier.
Les mandataires travaillent donc pour le compte de l’agence immobilière, mais ils gardent une indépendance fonctionnelle. Ils bénéficient d’un accompagnement, d’une assistance juridique, une formation éventuellement, mais doivent impérativement reverser des cotisations à l’agence.
Les agents mandataires sont rémunérés par commissions sur ventes réalisées.
