Recouvrement des charges impayées de copropriété : tout savoir

Les débiteurs des charges de copropriété

Les débiteurs des charges de copropriété sont les copropriétaires. 

Ce sont des dettes personnelles, et non pas des dettes propter rem qui circuleraient avec la propriété du lot. 

Ainsi, celui qui se rend acquéreur d’un lot de copropriété n’est pas tenu d’acquitter les charges de copropriété restées impayées par le vendeur. C’est d’ailleurs pour cette raison que le syndic peut faire opposition au paiement du prix de vente, de façon à obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire (art. 20 L. 1965). 

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L’acquéreur, quant à lui, ne sera tenu que des charges qui sont devenues liquides et exigibles après la cession (même si elles correspondent à des prestations antérieures). En ce sens, l’article 6-2 D. 1967 dispose : « A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot (...) 2°/ Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ». 

La question s’est posée de savoir si le règlement de copropriété pouvait comporter une clause de solidarité entre vendeur et acquéreur d’un lot de copropriété pour les sommes dues au jour de la mutation. Ce type de clause, d’abord jugé valable, a ensuite été condamné par la Cour de cassation. Une telle clause doit être réputée non écrite. 

Les modalités de recouvrement des charges de copropriété

Les modalités de recouvrement des charges de copropriété sont réglementées précisément par les articles 35 et suivants du décret du 17 mars 1967. 

Le principe, en matière de copropriété, est que les charges de copropriété seront payées en avance, de façon à permettre que les dépenses soient engagées, car le syndic ne dispose pas d’autres ressources financières que les fonds versés par les copropriétaires. 

Le syndic se voit ainsi reconnaître le pouvoir d’agir contre les copropriétaires pour obtenir le paiement de diverses dépenses votées régulièrement par l’assemblée générale. Il peut ainsi, aux termes de l’article 35 du décret de 1967, exiger le versement : 

- De différentes avances : avance de trésorerie prévue au règlement de copropriété, dans la limite de 1/6 du montant du budget prévisionnel (1°) ; avance pour l’exécution de travaux suivant un échéancier pluriannuel adopté par l’assemblée générale (4°) ; 

- De différentes provisions : provisions du budget prévisionnel (2°) ; provisions pour les dépenses de travaux non comprises dans le budget prévisionnel (3°) ; provisions spéciales décidées par l’assemblée en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir mais non encore décidés par l'assemblée générale (5°) ; provision fixée par le règlement de copropriété lors de la mise en copropriété, pour faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et équipements communs de l'immeuble (art. 35, al. 2, D. 1967). 

Les garanties du syndicat

Le syndicat dispose de plusieurs garanties pour assurer le paiement des créances qu’il détient contre les copropriétaires : 

-  Une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire, en garantie des créances de toute nature exigibles depuis 5 ans au plus (article 19 de la loi de 1965) ; 

Il va falloir procéder à une assignation en procédure accélérée au fond.

D’une part, la loi portant Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique, entrée en vigueur le 25 novembre 2018 (ELAN, n°2018-1021), a entendu réduire le délai de prescription en matière de droit de la copropriété à 5 ans. 

L’articulation entre lois antérieure et postérieure est régie par l’article 2222 alinéa 2 du Code civil, qui dispose que : « En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. »

En conséquence, une action introduite en 2020 peut porter sur les charges impayées s’étalant sur une période de 10 ans maximum, c’est-à-dire qu’il est possible de demander le recouvrement de celles des années de 2010 à 2020. 

De plus, d’après l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965, « sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».  

D’autre part, d’après l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 après modification de la loi ÉLAN, « À défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. »

Cette mise en demeure doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant trente jours, le délai débutant au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant. 

Le délai commence à courir que ce copropriétaire signe l’avis de réception, que ce courrier revienne comme étant « pli avisé et non réclamé », et même s’il revient « destinataire inconnu à cette adresse » lorsque le copropriétaire n’a pas notifié dans les formes son changement d’adresse.

Enfin, la loi ÉLAN est venue allonger la liste des divers frais et charges immédiatement exigibles à défaut de paiement dans les trente jours de la mise en demeure. Il s’agit des charges antérieures et des appels provisionnels à venir. 

-  Un privilège mobilier ayant pour assiette les meubles garnissant les lieux, voire sur le loyer tiré de la mise en location du lot de copropriété, en garantie des mêmes créances (article 19 de la loi de 1965) ; 

- Un privilège immobilier spécial garantissant la participation aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10, 24 c) et 30 de la loi de 1965, et qui est déclenché par la procédure d’opposition au paiement du prix en cas de vente du lot. 

L’inscription du privilège immobilier spécial dont bénéficie la copropriété en vertu de l’article 2374 du Code civil et des articles 19 et suivants de la loi du 10 Juillet 1965 nécessite de mettre en demeure la société de payer la somme due. 

D’après l’article 19 de la loi du 10 Juillet 1965, « Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L'hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d'avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l'article 33 de la présente loi. ». 

Concernant la mise en demeure à adresser, le règlement de copropriété prévoit généralement le délai à compter duquel la mise en demeure est considérée comme infructueuse.

Cette mise en demeure restée infructueuse est indispensable pour effectuer l’inscription d’hypothèque. 

Cette mise en demeure doit se faire par acte extra-judiciaire, c’est à dire par sommation de payer signifiée par un huissier de justice.

Elle devra impérativement indiquer le montant à payer et le délai pour s’en acquitter.

Par ailleurs, depuis l’ordonnance du 30 Octobre 2019 et son décret d’application du 2 Juillet 2020, ce sont désormais les créances de toute nature du SDC à l’encontre de chaque copropriétaire qui sont garanties par le privilège immobilier spécial de l’article 2374 du Code Civil. 

Il n’est donc pas nécessaire de solliciter l’autorisation préalable de l’AG pour faire inscrire une hypothèque au profit du SDC, ni pour en faire consentir la mainlevée ou en requérir la radiation. 

En effet, d’après l’article 2374 du Code Civil, « Le syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues. »

Ce privilège spécial (super privilège) bénéficie exclusivement :

- pour l’année en cours 

- pour les deux années précédentes 

Pour les sommes dues au titre de l’année N-3, le bénéfice est celui d’un privilège de rang inférieur, en concours avec les créanciers inscrits au titre du privilège du prêteur ou du vendeur. 

L’action en justice principale repose sur l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 : 

« Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. » 

Le domaine de cette action est particulièrement large, car il ne se limite pas aux actions destinées à sauvegarder les droits afférents à l’immeuble. En vertu du principe de spécificité de la personne morale, la qualité à agir du syndicat est toutefois limitée aux actions entrant dans son objet, à savoir la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Pour ce faire, le syndicat peut agir en justice non seulement contre les copropriétaires, mais aussi contre des tiers. 

Il existe de nombreuses actions exercées contre les copropriétaires :

- action en recouvrement de charges communes impayées par l'un des membres du syndicat ;

- action en réparation du préjudice causé par un copropriétaire procédant à des travaux en dehors de toute autorisation ;

- action en cessation des comportements des copropriétaires ou de leurs locataires méconnaissant le règlement de copropriété (par ex., la violation d’une clause de destination des parties privatives) ;

- défense à une action en contestation, par un copropriétaire, d'une décision d'assemblée générale ;

- défense à l’action d’un copropriétaire tendant à réputer non écrite une clause du règlement de copropriété. 

Il existe également plusieurs exemples d’actions exercées contre les tiers :

- actions relatives à l'exécution des contrats conclus avec les tiers pour la gestion, l'entretien, la réparation et l'amélioration des parties communes et éléments d'équipement collectif ;

- action en garantie exercée contre le constructeur de l'immeuble en cas de malfaçons ou de vices de construction ;

- action en garantie exercée contre un vendeur de lots, aux fins d’obtenir la réparation des désordres affectant les parties communes de l’immeuble vendu (Civ. 3, 24 juin 2015) ;

- action exercée contre un opérateur de téléphonie mobile et visant à interdire la pose d'une antenne relais sur la terrasse d'un immeuble voisin (TGI Créteil, 11 août 2009). 

Le critère commun à l’ensemble est l’existence d’un trouble présentant un caractère collectif. 

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Ainsi, le syndicat a qualité pour agir en justice en réparation : 

-  Des troubles causés à l’ensemble des copropriétaires et subis collectivement par eux ; 

-  Des troubles subis individuellement par certains copropriétaires seulement, à condition qu’ils trouvent leur origine dans les parties communes : « le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d'un ou plusieurs lots » 

Au contraire, le syndicat des copropriétaires n’a pas qualité à agir en réparation d’un trouble qui affecte exclusivement une ou plusieurs parties privatives de l’immeuble. 

Il est donc essentiel de savoir si l’action en justice vise à défendre un intérêt collectif (auquel cas il appartient au syndicat d’agir) ou un intérêt individuel (auquel cas chaque copropriétaire concerné doit agir individuellement). 

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