Pour garantir une certaine stabilité dans la gestion de la clientèle qui constitue le cœur même d’un fonds de commerce, le législateur par dérogation aux autres baux (professionnel et d’habitation), accorde au commerçant un droit de renouvellement au terme de son bail commercial.
Toutefois, à l’image d’un vieux couple à la vie commune tumultueuse, il arrive parfois que la fin du bail commercial ne soit pas toujours un long fleuve tranquille.
Bon, on exagère un peu... Mais c’est bien ça l’idée !
Qu’à cela ne tienne, en bon samaritain votre assistant juridique augmenté QIIRO vous apporte heureusement un éclairage particulier sur tout ce qu’il faut savoir sur le renouvellement de votre bail commercial.
Le droit au renouvellement du bail commercial s’articule autour d’une préoccupation facilement compréhensible. En effet, dans un jeu d’équilibriste, le législateur cherche à protéger le commerçant bénéficiant d’un droit au bail, tout en respectant la liberté contractuelle du bailleur professionnel.
S’agissant d’abord du commerçant, en installant son fonds de commerce dans les locaux loués, il y fixe durablement sa clientèle. De cette manière, à l’expiration de son bail commercial, la loi lui confère la possibilité sous certaines conditions de poursuivre sereinement son exploitation sans prendre le risque de perdre sa clientèle qui est l’élément le plus important de son fonds de commerce.
Quant au bailleur professionnel, le renouvellement du bail commercial n’est pas automatique. En effet, à l’expiration du bail initial, le bailleur professionnel dispose moyennant le paiement d’une indemnité d’éviction, de la possibilité de refuser le renouvellement du bail commercial et de reprendre la pleine possession de son local commercial. Plus précisément, sans que le locataire ne puisse intervenir sur l’une ou l’autre des options, le bailleur professionnel dispose du choix entre le renouvellement du bail commercial ou simplement le paiement d’une indemnité d’éviction.
Ce mécanisme prévu par la loi vise plus précisément à satisfaire d’une part, la liberté contractuelle du bailleur professionnel qui ne se verra plus contraint à renouveler automatiquement et de façon illimitée un bail commercial arrivé à son terme. D’autre part, le commerçant jouit d’une certaine sécurité, car en percevant l’indemnité d’éviction, il compense en quelque sorte la dépréciation hypothétique de son fonds de commerce du fait d’un changement de local d’exploitation.
L’expiration du bail commercial initial n’entraîne pas son renouvellement automatique. Pour ce faire, il faut nécessairement la délivrance d’un congé ou d’une demande de renouvellement pour que le bail initial prenne fin et s’engage ensuite la procédure de renouvellement.
Lorsque l’initiative du renouvellement émane du bailleur professionnel, il délivre un congé au locateur afin de mettre fin au bail commercial en cours. De même, si le locataire souhaite le renouvellement du bail commercial, il en informe le bailleur professionnel afin que ce dernier décide du renouvellement ou du paiement ou non d’une indemnité d’éviction.
Ainsi, le locataire doit faire sa demande de renouvellement au bailleur professionnel par lettre recommandée avec accusé de réception six (6) mois avant le terme du bail en cours. Le renouvellement du bail commercial est réputé tacitement acquis si dans un délai de trois (3) mois, le bailleur professionnel ne répond pas à la demande de renouvellement formulée par le locataire.
Par ailleurs, si à l’expiration du bail initial aucune des parties (bailleur et locataire) n’exprime une volonté expresse de mettre un terme à la location, celui-ci se renouvelle tacitement pour une durée indéterminée à laquelle il est possible de mettre fin à tout moment. Dans ces deux dernières situations, le contrat de bail tacitement renouvelé prendra effet aux clauses et conditions du bail expiré.
Lorsque le bailleur professionnel décide de refuser le renouvellement du bail commercial, il délivre au locataire un congé par acte d’huissier six mois au moins avant le terme du bail en cours. À peine de nullité, le congé délivré par le bailleur professionnel dans lequel il informe le locataire sa volonté de pas renouveler le bail commercial arrivant à terme doit être motivée. Dans le congé qu’il délivre au locataire, le bailleur professionnel doit ainsi faire mention des raisons ayant justifié son refus de faire au locataire une proposition de renouvellement du bail commercial en cours.
Il pourrait ainsi faire mention dans son congé :
Toutefois, le congé avec refus de renouvellement du bail commercial est réputé suffisamment motivé lorsqu’il comporte une offre de paiement d’une indemnité d’éviction.
De plus, dans son congé, le bailleur professionnel doit faire mention du droit pour ce dernier de contester son refus de renouvellement du bail ou de demander le paiement d’une indemnité d’éviction dans un délai de deux (2) ans.
✍ BON À SAVOIR
Lorsque le congé délivré par le bailleur professionnel n’est pas assorti d’une offre de renouvellement du bail commercial, le locataire a le choix entre l’acceptation de l’indemnité d’éviction ou contester en justice le refus de renouvellement.
Pour prétendre bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial, le preneur doit satisfaire à un certain nombre de conditions qui résultent de la combinaison des articles L. 145-1 et L. 148-8 du Code de commerce.
Portant exclusivement sur la location d’un local dans lequel est exploitée une activité commerciale, industrielle ou artisanale, pour des raisons évidentes, la perte de la qualité de commerçant fait obstacle au droit au renouvellement du bail commercial.
En sollicitant le droit au renouvellement, le preneur doit être au soumis aux statuts des baux commerciaux et immatriculés au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au Registre des métiers (RM). Dérogeant aux autres baux, le bail commercial comme l’indique son nom est exclusivement réservé aux personnes exerçant une activité commerciale.
Le commerçant qui sollicite le droit au renouvellement doit être le propriétaire du fonds de commerce qu’il loue dans le local commercial objet du bail. La propriété du fonds de commerce couvre à la fois deux réalités bien distinctes.
D’une part, le droit au renouvellement du bail commercial ne pourra être mis en œuvre que par son véritable propriétaire. Cette situation couvre aussi bien :
De même, la perte de la propriété du fonds de commerce emporte cessation du droit au renouvellement à l’échéance du bail initiale. Par contre, la cession du droit au bail ouvre au cessionnaire le bénéfice du droit au renouvellement.
✍ BON À SAVOIR
La location-gérance irrégulière prive le locateur gérant de la possibilité de solliciter le droit au renouvellement du bail commercial.
D’autre part, la propriété d’un fonds de commerce implique l’existence d’une clientèle réelle et certaine propre au commerçant. La détermination d’une clientèle réelle et certaine propre au preneur qui sollicite le droit au renouvellement prend tout son sens lorsque le fonds de commerce fait l’objet d’une franchise.
En effet, dans de nombreux contentieux, il a été invoqué par les bailleurs professionnels qui refusent le renouvellement d’un bail commercial servant à l’exploitation d’une franchise, le fait que pour qu’un locataire franchisé ait un fonds de commerce en propre, il faut qu’il justifie qu’il a une clientèle liée à son activité personnelle indépendamment de celle de son franchiseur.
Toutefois, en épousant une conception juridique et économique de la notion de clientèle, les tribunaux mettant en avant un critère d’attribution fondé sur le risque d’entreprise. De cette manière, les tribunaux reconnaissent habituellement au franchisé une clientèle propre et donc la propriété de son fonds de commerce.
Preuve que la clientèle est un élément prépondérant et indispensable de l’existence d’un fonds de commerce, pour bénéficier du droit au renouvellement tel qu’édicté par le statut des baux commerciaux, le locataire doit exploiter sa clientèle suffisamment longtemps. Le commerçant doit ainsi pendant cette période de trois (3) ans, exploiter dans le local commercial qu’il loue l’activité autorisée aux termes du bail commercial, ou celle régulièrement modifiée postérieurement.
Plus précisément, lorsque le locataire a interrompu son exploitation commerciale durant trois (3) ans avant l’expiration du bail initial, cela est susceptible d’entraîner à l’initiative du bailleur, la résiliation du bail commercial pendant son exécution. Le défaut d’exploitation du fonds de commerce pourra aussi constituer un motif de non-renouvellement du bail commercial sans paiement d’une quelconque indemnité d’éviction.
Par conséquent, sauf motifs légitimes, le fonds de commerce doit être exploité par le locataire sans interruption dans le local commercial ayant fait l’objet d’un bail commercial. Parmi les motifs habituellement admis par les tribunaux pour justifier l’interruption d’une exploitation commerciale durant trois (3) ans avant l’expiration du bail initial, nous retrouvons :
La volonté du locataire de modifier les activités exercées dans le local commercial pose un problème de la déspécialisation. Dans l’hypothèse d’adjonction de nouvelles activités à celles déjà pratiquées par le commerçant, la déspécialisation simple est permise sous réserve d’en informer au préalable le bailleur professionnel. Ce dernier ne peut s’y opposer ni par une clause du bail commercial ni au moment où la déspécialisation est pratiquée.
Toutefois, le bailleur professionnel pourra bien évidemment contester la qualification de déspécialisation simple s’il estime que l’opération entraîne une modification profonde de la destination du local commercial. Dans cette configuration, le bailleur professionnel évoque devant les tribunaux une déspécialisation renforcée dont la mise en œuvre nécessite au préalable son accord. En cas de déspécialisation renforcée non autorisée, le locataire pourra toutefois éviter la résiliation de son bail commercial que s’il démontre que la nouvelle activité qu’il exerce respect de la destination contractuelle du local commercial qu’il loue.
En cas de litige, il appartiendra au tribunal de commerce de trancher selon les usages commerciaux pour déterminer si l’activité envisagée par le locataire est bien connexe ou complémentaire. Le juge commercial est en droit d’autoriser la déspécialisation même renforcée lorsque le refus du bailleur professionnel n’est pas justifié par un motif grave et légitime.
Pour apprécier la conjoncture économique et les nécessités, de la distribution de nature à justifier une déspécialisation, le juge commercial vérifie habituellement que les activités envisagées par le commerçant correspondent bien aux caractéristiques et à la situation du local commercial.
La déspécialisation opérée dans ces conditions ne porte pas une atteinte au droit au renouvellement du bail commercial. De cette manière, elle ne permet pas au bailleur professionnel de rompre le bail commercial à moins que la déspécialisation ait été opérée par le locataire avant l’issue de la procédure judiciaire engagée par le bailleur professionnel. Le locataire conserve par ailleurs le droit au renouvellement de son bail commercial, même si la déspécialisation de son fonds de commerce est intervenue dans les trois (3) ans précédant l’échéance du bail commercial en cours.
La déspécialisation simple pourra entraîner lors de la prochaine révision triennale du bail commercial, une augmentation du loyer. En cas de déspécialisation renforcée autorisée, l’augmentation du loyer commercial pourra être immédiate.
✍ BON À SAVOIR
Si le locataire conteste le loyer demandé par le bailleur professionnel, celui-ci sera fixé par judiciairement par le tribunal de grande instance.
Sauf accord des parties pour une durée plus longue, le bail renouvelé dure neuf ans conformément aux dispositions de l’article L. 145-12 alinéa 1 du Code de commerce. Plus précisément, les parties peuvent s’entendre sur une durée plus courte ou plus longue celle figurant sur le bail commercial initial. Le cas échéant, la durée du bail renouvelé sera de neuf (9) ans.
Ainsi, habituellement, le bail initial est renouvelé dans les mêmes conditions de délai que le bail expiré. De cette manière, si le bail commercial initial avait une durée de douze (12) ans, le locataire est en droit d’espérer raisonnablement à un renouvellement calqué sur la même durée.
En cas de différends sur la durée du bail commercial renouvelé ou en cas de silence des parties sur cette question, la jurisprudence considère que la durée légale de neuf ans devrait s’appliquer au bail renouvelé.
En outre, conformément à l’article L. 155-5 du Code de commerce, les parties peuvent lors de l’entrée dans les lieux, déroger aux statuts des baux commerciaux pour fixer une durée du bail commercial inférieure à neuf ans. Cette situation vise plus précisément le bail précaire. Toutefois, la dérogation aux statuts des baux commerciaux n’est possible qu’à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à vingt-deux (22) ans.
Si à l’expiration de cette durée dérogatoire, le locataire reste et est laissé en possession du local commercial, il s’opère immédiatement la conclusion tacite d’un nouveau bail commercial dont les effets sont réglés par les dispositions relatives aux statuts des baux commerciaux. Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail commercial entre les mêmes parties ou la conclusion d’un nouveau bail commercial pour le même local.
La demande de renouvellement ou l’offre de renouvellement du bail commercial s’accompagne habituellement d’une d’offre d’augmentation du montant du loyer. Cependant, pour éviter des fixations abusives du prix du loyer, l’article L. 145-33 du Code de commerce précise que le loyer du bail renouvelé ou révisé doit correspondre à la valeur locative du local commercial.
Nonobstant la valeur locative du local commercial, l’augmentation de loyer renouvelé ne peut être supérieure à la variation de l’indice du coût de la construction.
Toutefois, le législateur a mis en place un déplafonnement du loyer renouvelé dans des cas bien précis. Ainsi, le plafonnement du loyer commercial renouvelé ne s’applique pas en cas :
✍ BON À SAVOIR
L’offre de renouvellement du bail commercial étant dissociable de l’offre d’augmentation du loyer commercial, le locataire pourra accepter simplement le renouvellement du bail tout en refusant la proposition d’augmentation.
En cas de différend entre les parties sur le montant du loyer portant sur le bail renouvelé, il leur est possible d’engager une médiation devant la Commission départementale de conciliation. L’échec de la conciliation entraîne la saisine du juge des loyers commerciaux pour une fixation judiciaire du loyer renouvelé.
À présent, grâce à votre assistant juridique augmenté QIIRO vous savez tout sur le renouvellement du bail commercial !
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