Vous vendez ou vous achetez un bien immobilier ? Armez vous de patience, car le chemin est long et le compromis de vente n’est que le début du processus.
Heureusement, à l’inverse de l’acte de vente, il ne vous est pas imposé de signer le compromis de vente devant un notaire. Vous pouvez le signer directement en agence.
Cependant, le chemin n’est pas pour autant dépourvu d'embûches, la débroussailleuse de Qiiro vous déblaie le terrain et vous explique tout.
Lorsque vous achetez un logement ou que vous le vendez, vous devez suivre plusieurs étapes : avant la conclusion de l’acte authentique devant notaire, vous devez notamment rédiger et signer un compromis de vente.
Il s’agit d’un avant-contrat conclu entre le propriétaire et l’acheteur d’un bien immobilier qu’il est possible de signer en agence immobilière.
Le compromis de vente formalise pour la première fois l’accord entre le propriétaire vendeur et le futur acheteur.
Conformément à l’article 1589 du Code civil, “ la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix“. Le compromis de vente apparaît alors comme un engagement mutuel des parties sur la vente à venir.
✍ BON À SAVOIR
Il s’écoule en général 2 à 4 mois entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte authentique. Cependant, puisque les parties se sont entendues sur la chose et sur le prix, la vente est réputée conclue dès la signature du compromis. C’est le transfert de propriété du bien immobilier qui attendra la signature de l’acte authentique.
La signature du compromis de vente, qu’elle ait lieu entre particuliers, en agence immobilière ou devant notaire, doit impérativement se faire en présence des deux parties. En leur absence, les parties doivent être dûment représentées par un mandataire.
Il doit contenir un certain nombre d’informations que Qiiro vous livre : prix de la transaction, conditions générales et particulières etc. Vous retrouverez la totalité des informations à mentionner dans le compromis de vente rédigé par nos soins. Il vous suffit alors de le télécharger en format word et de renseigner les informations à compléter.
Même s’il ne s’agit pas de l’acte de vente définitif, en signant le compromis de vente, les parties s’obligent à une obligation de faire à savoir accomplir les formalités nécessaires pour parvenir à la signature de l’acte authentique.
Oui et non !
Il s’agit en réalité de distinguer la promesse unilatérale de vente de la promesse synallagmatique de vente.
L’acquéreur bénéficie alors d’une option (acheter ou non) pendant une durée déterminée. Il a ainsi un temps de réflexion pour manifester sa volonté d'acquérir le bien ou non. S’il décide d’acheter, on dit qu’il “lève l’option” et la vente devient irrévocable.
Si a contrario il ne lève pas l’option, il devra indemniser le propriétaire pour lui avoir réservé son bien pour au final ne pas conclure de vente. On appelle cette indemnisation “l’indemnité d’immobilisation”. Le montant de ce dédommagement doit être prévu dans la promesse unilatérale de vente.
Qiiro vous propose également un modèle de promesse unilatérale de vente d'immeuble (lot de copropriété).
✍ BON À SAVOIR
Si la vente échoue, non pas parce que le destinataire de la promesse unilatérale de vente ne lève pas l’option, mais parce que les conditions suspensives ne se sont pas réalisées, l’acheteur ne doit pas d’indemnité d’immobilisation au propriétaire.
La vente sera donc effective à la signature du compromis de vente. L’acte authentique attestera par la suite la levée des conditions suspensives prévues dans le compromis.
Attention, en signant une promesse synallagmatique de vente vous pouvez être contraint par l’autre partie de poursuivre la vente ! Rassurez vous, vous disposez toutefois d’un délai de rétractation dont les modalités sont expliquées plus bas.
Ce qui distingue donc la promesse unilatérale de vente et le compromis est la réciprocité de l’engagement à poursuivre la vente. En effet, le vendeur est le seul à s’engager dans le cadre d’une promesse unilatérale alors que le compromis de vente est un contrat engageant les deux parties à conclure la vente dès la signature.
✍ BON À SAVOIR
Depuis la réforme du droit des contrats de 2016, la promesse unilatérale de vente et le compromis de vente sont de moins en moins différents puisque dès que le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente lève l’option, le vendeur peut demander l’exécution forcée de la vente devant le Tribunal judiciaire (anciennement Tribunal de grande instance).
La signature du compromis de vente peut se faire en agence immobilière ou directement entre particuliers. Dans ce cas précis, on dit alors qu’il s’agit d’un contrat sous seing privé.
La signature peut aussi se faire devant notaire. On parlera à ce moment-là d’acte authentique.
La loi n’impose pas, à ce stade, de passer par le notaire pour signer votre compromis.
Attention :
Depuis le 1er juillet 2009 toutefois, le passage devant notaire pour signer le compromis de vente sera obligatoire lorsque :
Cet impératif s’applique à la vente d’immeuble urbain bâti car sont dispensés de notaire :
Le compromis de vente est à distinguer de l’acte authentique de vente pour lequel il faut nécessairement passer devant un notaire lors de la signature. En effet, pour avoir force de loi, l’acte authentique de vente l’acte doit être signé entre les mains du notaire. Aucun autre professionnel ne peut le remplacer (ni agent immobilier, ni avocat).
L’importance d’un achat immobilier justifie que l’on se rapproche de professionnels. L’assistance d’un notaire ou d’un agent immobilier n’est pas imposée par la loi, toutefois leur expertise n’est pas négligeable pour un tel achat. Elle vous assure des garanties que vous soyez l’acheteur ou le vendeur.
Si vous décidez de signer le compromis de vente en agence, vous devrez signer avant tout un mandat de vente avec l’agence immobilière
Pourquoi signer un compromis de vente en agence est une bonne idée ?
Il est au fait de la législation dans ce domaine et dispose de connaissances approfondies en matière de transaction immobilière.
Le mandat de vente signé entre vous et l’agence immobilière charge celle-ci de constituer le dossier avec tous les documents du vendeur imposés par la loi Alur du 27 mars 2014, dont le dossier diagnostic immobilier qui peut se révéler assez technique.
L’expertise de l’agent immobilier vous permettra donc de gagner du temps et d’être serein lors de la signature.
L’intervention d’un professionnel s’impose si le compromis de vente s’accompagne d’un dépôt de garantie, aussi appelé acompte.
✍ BON À SAVOIR
Le versement d’un dépôt de garantie, n’est aucunement imposé par la loi. Les parties peuvent tout à fait décider de s’en passer. Ce sera éventuellement le cas lorsque l’acheteur n’a pas de fonds propre.
Il est possible de prévoir le versement par l’acheteur d’un dépôt de garantie dont le montant se situe généralement entre 5 et 10% du prix du bien. Toutefois, la loi n’encadre pas son montant, les parties restent donc libres d’en fixer un différent.
Le dépôt de garantie a plusieurs fonctions :
Si l’acheteur ne se rétracte pas, le montant du dépôt de garantie sera alors déduit de la vente.
Les modalités du versement du dépôt de garantie sont scrupuleusement encadrées par le Code de la construction et de l’habitation (article L 271-2). En effet, il est obligatoire de confier ce dépôt à un professionnel disposant d’une garantie financière. Il peut s’agir d’un agent immobilier, d’un notaire ou d’un avocat. Le dépôt sera alors conservé sous séquestre avant d’être transféré au vendeur en temps voulu.
Si nous ne faites pas appel à l’un de ces professionnel et que vous décidez de signer le compromis entre particuliers, aucun dépôt de garantie ne pourra être demandé avant le délai de rétractation de 10 jours.
Le dépôt de garantie sera restitué à l’acheteur dans trois situations :
Il ne faut pas négliger le formalisme de votre compromis de vente car, rappelons le, il a pour but de préparer la vente et doit comporter des mentions indispensables comme :
Les renseignements à mentionner dans le compromis seront fonction du bien à vendre. Il conviendra par exemple de préciser lorsqu’il s’agit d’un terrain, s’il est en lotissement, constructible et libre ou encore non constructible ou encore, s’il s’agit d’un bien en copropriété d’annexer les bons documents.
La loi impose de joindre au compromis de vente certains diagnostics techniques obligatoires, cela pour deux raisons principales :
En fonction de la date de construction de l’habitation, de sa situation et de sa destination, le diagnostic devra comporter les éléments suivants :
D’autres documents, même s’ils ne doivent pas obligatoirement être joints au compromis de vente, sont toutefois indispensables.
On peut notamment penser au certificat d'urbanisme délivré par la mairie du lieu où est situé l’immeuble qui a vocation à renseigner l’acheteur sur la constructibilité du terrain et l'existence ou non de servitudes, ou encore l’état hypothécaire communiqué par le service de la publicité foncière renseignant notamment sur la véritable origine de propriété du bien.
Le financement du bien par l’acquéreur peut constituer une des conditions suspensives dont les modalités doivent faire l’objet d’une attention particulière car elles peuvent conduire à l’annulation de la vente. Qiiro vous liste les informations à mentionner dans la partie sur les conditions suspensives d’obtention d’un prêt bancaire.
Il est conseillé de ne pas trop enfermer le compromis dans des conditions suspensives strictes et de noyer l’acheteur dans un océan d’obligations sous peine de faire à terme, échouer la vente par manque de temps.
L’acompte / le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, mais présente un certain nombre d’avantages, comme notamment le fait de constituer un potentiel dédommagement pour le vendeur ou encore d’attester du sérieux de l’acheteur.
Seules les professions disposant de la garantie financière peuvent recevoir et placer sous séquestre les sommes versées par l’acheteur au titre du dépôt de garantie. Il s’agit alors du notaire, de l’avocat ou de l’agent immobilier.
Votre entourage vous a mis en garde sur les conditions suspensives, mais vous ne savez pas exactement de quoi il s’agit ? Qiiro vous explique à quoi elles correspondent et vous précise quelles sont les conditions suspensives les plus importantes.
L’article 1304 du Code civil précise que “la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple”. L’exécution du contrat est conditionnée à la réalisation d’un événement futur et incertain.
Un compromis de vente assorti de conditions suspensives ne débouchera sur une vente que si lesdites conditions se réalisent.
✍ BON À SAVOIR
Une fois le compromis de vente signé, il vous sera toutefois possible de modifier les conditions suspensives. Pour cela il vous faudra conclure un avenant au compromis de vente.
Les conditions suspensives font le lien entre la promesse synallagmatique de vente (le compromis de vente) et l’acte authentique puisqu’elles sont prévues dans le 1er contrat et que c’est leur réalisation qui permet de conclure le 2ème.
Dans le compromis de vente, les conditions suspensives sont toutes aussi importantes que le prix ou la description du bien. Elles peuvent tout aussi bien faire l’obtention de négociation entre l’acheteur et le vendeur car elles peuvent conduire à la validation de la vente ou à son annulation.
Des conditions suspensives reviennent régulièrement, certaines doivent d’ailleurs être obligatoirement présentes dans le contrat tandis que d’autres dépendent de la situation des parties.
Celle-ci est obligatoire dès lors que l’acquisition nécessite un ou plusieurs crédits.
✍ BON À SAVOIR
Lorsque l’acquéreur a recours à plusieurs crédits, chacun est obtenu à la condition suspensive de l’obtention des autres.
La mention d’une telle condition suspensive doit être précise, doivent notamment être mentionnés :
✍ BON À SAVOIR
Si l’acheteur a obtenu son prêt bancaire, il aura en principe 60 jours pour communiquer l’accord écrit de la banque à son étude notariale.
Cette condition suspensive permet à l’acheteur de ne pas avoir à assumer l’achat du bien immobilier sans avoir obtenu de prêt bancaire au préalable et ce sans pénalité.
Le compromis de vente étant un contrat de gré à gré, les parties sont libres d’y insérer ce qu’elles souhaitent dans les limites de la loi. Il est alors possible de prévoir :
C’est bien connu l’amour rend aveugle, désenchanté, votre coup de coeur immobilier devient votre pire cauchemar… N’ayez pas peur de vous réveiller ! Votre assistant juridique augmenté Qiiro vous explique comment vous en sortir.
Comme il a été expliqué plus haut, à l’inverse d’une promesse unilatérale de vente, la signature d’un compromis de vente (promesse synallagmatique de vente) en agence immobilière, entre particuliers ou bien devant notaire, engage le destinataire de la promesse à conclure la vente dès lors que les conditions suspensives se sont réalisées.
Toutefois, le bénéficiaire d’une promesse synallagmatique de vente, dispose d’un délai de rétractation de 10 jours. Avant la loi dit Macron du 6 août 2015, ce délai n’était que de 7 jours (article L 271-1 du Code de l’habitation et de la construction).
Cette faculté n’est offerte qu’à l’acheteur, le vendeur qui appose sa signature sur le compromis de vente s’engage automatiquement !
L’acheteur a donc 10 jours pleins pour rétracter son offre sans être obligé de payer une pénalité. S’il avait versé un dépôt de garantie, la somme lui sera entièrement restituée dans le délai légal de 21 jours.
En revanche, s’il annule le compromis après ce délai, l’accord tant définitif au bout de 10 jours, non seulement le vendeur conservera le dépôt de garantie, mais pourra également réclamer des dommages et intérêts en justice !
✍ BON À SAVOIR
Le délai de rétractation est à distinguer de la réalisation des conditions suspensives prévues dans le compromis de vente. Le délai de 10 jours a beau s’être écoulé sans que l’acheteur ne revienne sur sa volonté d'acheter, la vente peut tout de même être annulée si les conditions suspensives ne se réalisent pas.
Le délai de 10 jours commence à courir le lendemain du jour où l’acheteur en a été informé. Que la signature du compromis de vente ait été faite en agence immobilière, entre particuliers ou devant notaire, le délai court à compter de sa notification à l’acheteur. Celle-ci peut prendre la forme d’un courrier recommandé avec accusé de réception ou bien d’un acte d’huissier.
Lorsque la signature a eu lieu en agence ou devant notaire, il se peut que l’acheteur ait émargé sur place, dans ce cas là, le délai commencera à courir le lendemain.
Attention, le délai comprend les week ends et les jours fériés ! Ce n’est que si le 10ème jour tombe un jour férié qu’il sera automatiquement reporté au jour ouvrable suivant.
Le formalisme de la rétractation est strict. En effet, seule la rétractation faite par courrier recommandé avec accusé de réception ne sera acceptée. Il s’agira de l’adresser au vendeur ou à son intermédiaire, le cas échéant.
✍ BON À SAVOIR
C’est la date d’envoi qui sera retenue pour arrêter le délai de rétractation (et non la date de réception). Le cachet de la poste fera foi du jour où l’acheteur a envoyé le courrier.
Vous avez trouvé votre nid douillet, ou vous souhaitez le quitter pour d’autres aventures n’attendez plus pour acheter ou vendre, désormais vous savez tout !
Votre assistant juridique augmenté Qiiro vous accompagne en vous proposant un modèle de compromis de vente sous seing privé et met à votre disposition une équipe de juristes experts pour le compléter.
