Soumise aux dispositions des articles 1832 et suivants du Code civil, la Société Civile Immobilière (SCI) est dirigée par un gérant ou plusieurs gérants personne physique ou personne morale (société ou association).
Représentant légal de la société, le costume de gérant d’une SCI ne se porte pas à l’emporte-pièce. Tel un habit d’arlequin, devenir gérant d’une SCI pose de nombreuses questions juridiques se rapportant à la fois aux modes de désignation, à la rémunération, à l’étendue des fonctions, à la responsabilité, à la cessation des fonctions ou au remplacement.
Pour répondre à toutes ces questions, votre assistant juridique augmenté QIIRO vous apporte un éclairage particulier sur tout ce qu’il faut savoir sur le gérant de la SCI.
Les statuts organisent librement les conditions générales de nomination du ou des gérants. Ainsi, sauf disposition contraire des statuts, le ou les gérants personne physique ou personne morale (société ou association) sont habituellement, nommés par une décision collective des associés représentant plus de la moitié des parts sociales. Sans nécessairement avoir la qualité d’associé ou la nationalité française, le ou les gérants de la SCI peuvent aussi être nommés soit par un acte distinct des statuts, soit à tout moment en cours de vie sociale par une décision de l’assemblée générale des associés.
Les mêmes statuts peuvent prévoir des conditions particulières d’accès à la fonction de gérant de la SCI. En plus de la possibilité de choisir une gérance héréditaire, les associés peuvent prévoir des clauses spécifiques permettant la nomination d’un gérant choisi parmi les membres d’une même famille ou l’instauration d’une alternance entre les diffèrent associés. Les statuts peuvent également prévoir une limite d’âge pour être gérant ou une possibilité de succession automatique entre époux en cas de décès.
En tout état de cause, pour prétendre à la fonction de gérant d’une SCI, il ne faut pas être frappé d’une incapacité civile empêchant l’intéressé d’agir pour son propre compte.
Ne peut ainsi être raisonnablement gérant d’une SCI :
De plus, l’exercice de certaines professions libérales est en principe incompatible avec la fonction de gérant d’une SCI. Toutefois, des dérogations sont prévues pour les sociétés civiles de famille ou lorsque la gérance est exercée à titre gracieux. À titre d’exemple, un avocat peut être sans aucune restriction le gérant d’une SCI ayant pour objet la gestion d’intérêts familiaux ou professionnels. En outre, les fonctionnaires, les experts-comptables et les notaires peuvent aussi être gérants d’une SCI lorsque la gestion est non lucrative.
Conformément aux statuts de la SCI, le gérant exerce son mandat social soit à titre gracieux soit à titre onéreux.
Habituellement, le gérant de la SCI ne perçoit aucune rémunération au titre de son mandat social. C’est le cas dans les SCI familiales de location de biens immobiliers et les SCI immobilière d’attribution. Participant ainsi bénévolement à la gestion de la SCI, le gérant non rémunéré ne relève pas du régime des travailleurs non-salariés (TNS).
Par conséquent, il ne verse aucune cotisation sociale et ne perçoit en retour aucune prestation sociale. Toutefois, le gérant non rémunéré est en droit de prétendre à un remboursement des frais qu’il engage personnellement au nom de la SCI.
Le gérant exerçant à titre onéreux peut être un associé ou une tierce personne à la SCI. Les associés peuvent décider du montant de la rémunération au moment de la création de la SCI en l’annexant aux statuts. Toutefois, pour préserver une certaine confidentialité, il est conseillé de fixer le montant de la rémunération du gérant après la création de la SCI.
Ainsi, pour prétendre à une rémunération au titre du mandat social du gérant, celle-ci en plus de faire l’objet d’un vote en Assemblée générale des associés, doit être préalablement fixée dans les statuts ou dans un acte postérieur. À défaut, il est tacitement acquis le fait que le gérant exerce son mandat social à titre gracieux et par conséquent ne percevra aucune rémunération.
Le gérant associé qui perçoit une rémunération au titre de son mandat social sera en principe assujetti au régime des travailleurs non-salariés (TNS). Toutefois, en cas d’existence d’un lien de subordination statutaire le gérant salarié relèverait du régime général des salariés.
Ainsi, lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), la rémunération effectivement perçue par son gérant associé s’analyse fiscalement comme une avance sur sa quote-part du résultat et donc indirectement imposée en revenus fonciers.
En revanche, lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), la rémunération du gérant associé relève de la catégorie des travailleurs non-salariés (TNS) et par conséquent paye ses cotisations sociales au Régime social des indépendants (RSI). Lorsqu’il s’agit d’une la SCI de location en meublé, les rémunérations versées au gérant relèvent de la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC).
De plus, le gérant de la SCI est en droit de cumuler son mandat social avec celles d’un contrat de travail à condition de prouver :
Dans ces conditions, le gérant de la SCI titulaire d’un contrat de travail valable est à l’instar de tout autre salarié, éligible au régime d’assurance chômage (Pôle Emploi). En plus de la rémunération ainsi que des autres avantages financiers découlant du mandat social, le gérant associé conserve son droit de vote y compris celui portant sur sa propre rémunération.
Lorsque les associés de la SCI font le choix de confier à titre onéreux la gestion de la société à une tierce personne, celui-ci percevra une rémunération imposable dans la catégorie des traitements et salaires. Du fait de l’existence d’un lien de subordination, le gérant salarié d’une SCI relève du régime général des salariés (URSSAF).
Le salaire effectivement perçu est imposé dans la catégorie des revenus fonciers lorsqu’il s’agit d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) et dans la l’impôt sur les sociétés (IS) lorsqu’il s’agit d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
Qu’il s’agisse d’un gérant associé ou non, la rémunération du gérant de la SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) n’est pas déductible du résultat imposable de la société. Par contre, lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) la rémunération normale du gérant associé ou non est déductible du résultat imposable de la société.
Cependant, en cas de rémunération excessive et/ou injustifiée, l’administration fiscale est susceptible de procéder à une requalification des montants indûment perçus en revenus de capitaux mobiliers. Cette sanction s’accompagne habituellement d’une majoration à hauteur de 25 % sur les montants indûment perçus et leur réintégration dans le résultat imposable de la SCI.
✍ BON À SAVOIR
Lorsque le gérant de la SCI est une personne morale (société ou association), l’imposition de la rémunération valablement perçue est fonction du régime dont dépend cette dernière.
Le gérant de la SCI exerce des fonctions à la fois au sein de la société, mais aussi en dehors de celle-ci.
Au sein de la SCI, le gérant dispose en principe d’une grande liberté dans la gestion de la société. Représentant légal de la SCI, le gérant est investi de larges pouvoirs de gestion pour gouverner librement la société. De cette manière, il peut accomplir tous les actes de gestion que commande l’intérêt social de la SCI. Les statuts constitutifs de la SCI peuvent néanmoins limiter les pouvoirs du gérant en l’interdisant par exemple de :
L’accomplissement par le gérant de la SCI de ces différents actes de gestion nécessitera obligatoirement l’accord préalable de l’assemblée générale des associés.
En dehors de la société et dans ses rapports avec les tiers, le gérant engage la SCI dans tous les actes entrant dans son objet social. Ainsi, la méconnaissance par le gérant des limitations statutaires de ses pouvoirs n’invalide pas pour autant les opérations réalisées. Toutefois, il s’agit d’un motif légitime de révocation du gérant de la SCI et une possible mise en jeu de sa responsabilité personnelle.
Pour l’ensemble des manquements aux dispositions légales et/ou statutaires, le gérant de la SCI engage à la fois sa responsabilité civile, contractuelle et pénale à l’égard de la société, des associés, mais aussi des tiers.
Le gérant de la SCI engage sa responsabilité personnelle lorsqu’il est coupable d’abus de confiance ou d’abus de biens sociaux. Les manquements du gérant susceptibles d’engager sa responsabilité vis-à-vis de la SCI abus se matérialisent généralement par :
Le gérant d’une SCI engage sa responsabilité personnelle à l’égard des associés en cas de manœuvres frauduleuses ou de violation grave et répétée des dispositions légales et/ou statutaires. Ainsi, le gérant négligent ayant par exemple rendu impossible le recouvrement d’une imposition fiscale engage solidairement sa responsabilité au paiement de ces impositions et pénalités qui en découlent.
À l’égard des tiers, il existe un principe jurisprudentiel de la faute séparable des fonctions rendant le gérant de la SCI responsable lorsqu’il commet une faute personnelle séparable de ses fonctions sociales.
Engage ainsi personnellement sa responsabilité le gérant de la SCI coupable d’une faute d’une particulière gravité commise intentionnellement et incompatible avec l’exercice de ses fonctions sociales.
Suivant la nature de la responsabilité (civile ou pénale) mise en jeu, le gérant de la SCI s’expose dans l’exercice de son mandat social aux sanctions suivantes :
La responsabilité civile du gérant de la SCI se décline en condamnation au paiement des dommages et intérêts pour réparer le dommage causé à la société, aux associés ou aux tiers.
En cas d’une pluralité de gérants, ils engagent solidairement leurs responsabilités vis-à-vis de la société, des associés ou des tiers lorsqu’ils participent ensemble à la commission des mêmes faits. De cette manière, en cas de condamnation, le juge déterminera la part contributive de chacun des gérants dans la réparation du dommage.
La responsabilité pénale du gérant de la SCI l’expose à une condamnation pénale à une peine d’amende et/ou à une peine de prison selon qu’il s’agit d’une contravention, d’un délit ou d’un crime. S’ajoutent à ces peines principales des peines complémentaires entraînant une interdiction temporaire ou définitive de gérer.
À l’instar de tout dirigeant social, le mandat du gérant de la SCI peut prendre fin en cas :
Si la cessation des fonctions du gérant de la SCI pour cause de décès, d’incapacité physique ou juridique d’exercer ses fonctions ou d’atteinte de l’âge maximal prévu par les statuts ne demande aucune observation particulière, sa révocation ou sa démission, nécessite quelques observations.
En cas de manquement à son mandat social, les associés peuvent procéder à la révocation du gérant de la SCI. Le refus d’un gérant d’organiser une assemblée générale extraordinaire sur sollicitation des associés est par exemple assimilable à un manquement aux poursuites de l’intérêt social au profit d’un intérêt personnel. Il s’agit en effet d’un juste motif susceptible de conduire valablement à la révocation du gérant.
De même, relève de la même catégorie de juste motif :
✍ BON À SAVOIR
Si la révocation est décidée sans juste motif, elle peut donner lieu au paiement des dommages-intérêts.
Pour se faire, deux procédures sont envisageables :
Conformément à l’alinéa 1 de l’article 1851 du Code civil, « Sauf disposition contraire des statuts, le gérant est révocable par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales ». Toutefois, les statuts de la SCI peuvent aussi prévoir une majorité statutaire différente de celle prévue par les dispositions du Code civil.
À l’instar de tout dirigeant social en instance de révocation, les associés doivent dans le cadre du respect du contradictoire permettre au gérant de la SCI mis en cause la possibilité de présenter ses observations. Il peut à cette occasion fournir aux associés toutes les précisions utiles avant que n’intervienne le vote de révocation. Si le gérant de la SCI est associé de la société, il détient le droit de participer audit vote de révocation. Cependant, lorsque le gérant est associé majoritaire, la révocation classique peut être bloquée et la seule solution possible dans ce cas, est la révocation judiciaire.
Conformément à l’alinéa 2 de l’article 1851 du Code civil, « le gérant est également révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé ».
Comme pour la révocation classique par assemblée générale des associés, la jurisprudence précise l’étendue de la définition de « justes motifs » de révocation judiciaire d’un gérant dans une SCI par les associés. En effet, les juges judiciaires considèrent que le désintérêt du gérant pour le bon fonctionnement des organes de la société ou sa désinvolture dans l’accomplissement de ses fonctions peut justifier la décision de révocation judiciaire du gérant d’une SCI.
À l’image de toute relation contractuelle, le gérant de la SCI est en droit de mettre à tout moment un terme à son mandat social. Ainsi, sur décision personnelle il est en mesure de saisir directement l’assemblée générale des associés d’une demande de démission dans les formes prévues par les statuts. En tout état de cause, les associés doivent prévoir dans les statuts de la SCI toutes les modalités de démission du gérant.
Cela dit, même si aucune disposition légale n’organise les conditions de démission du gérant de la SCI, il est dans l’obligation de respecter le mode de signification des associés et du délai de préavis par les statuts. En cas de démission, il est ainsi préférable d’adresser à la SCI une lettre recommandée avec accusé de réception.
La SCI doit procéder rapidement au remplacement de son gérant lorsque ce dernier fait l’objet d’un décès, d’une révocation, d’une démission, d’une atteinte de l’âge maximal prévu par les statuts ou d’une incapacité physique ou juridique d’exercer valablement ses fonctions sociales. Pour ce faire, les associés de la SCI doivent suivre une procédure spécifique rigoureusement encadrée par la loi et les statuts.
En effet, quelques soient les motifs entraînant l’obligation pour les associés de remplacer le ou les gérants de la SCI, il faut au préalable tenir une assemblée générale extraordinaire (AGE) pour acter le départ du dirigeant social et procéder à la nomination de son remplacement. En plus d’un procès-verbal constatant la modification des statuts, le procès-verbal de désignation du nouveau gérant de la SCI doit dans un délai d’un mois suivant son établissement, faire l’objet :
Pour être valablement recevable par l’administration, le dossier complet doit comprendre :
À ces documents obligatoires s’ajoute le paiement des frais administratifs se rapportant à la publication de l’annonce de changement du gérant dans le journal d’annonces légales (JAL) et aux opérations de greffe.
À présent, grâce à votre assistant juridique augmenté QIIRO vous savez tout sur le gérant de la SCI.
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