Mise en demeure loyer impayé bail commercial Covid-19

Le contrat de bail commercial est indispensable à la location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal, qu’importe la nationalité du locataire.

Le statut octroyé par le contrat de bail commercial est protecteur pour le locataire, notamment en ce qu’il permet de plafonner le loyer et d’obtenir un droit au renouvellement du bail. 

De plus, la révision du loyer est strictement encadrée pour le bail en cours ou en cas de renouvellement. 

La conclusion d’un bail commercial n’est possible que si le local est affecté à l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale. Cette affectation doit être administrative, c’est à dire qu’elle doit être déclarée par le biais d’un formulaire et de démarches auprès de l’administration. 

Durant la période de crise sanitaire en France ayant débuté en Mars 2020, certains professionnels ont rencontré des difficultés pour payer leurs loyers. Pour cause, leur activité professionnelle était à l’arrêt. 

L’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie du Covid-19 ainsi que son décret d’application 2020-371 du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité, modifié par le décret n° 394-2020 du 2 avril 2020, ont prévu :

• Un report ou étalement du paiement des loyers des entreprises dont l’échéance intervient entre le 12 Mars 2020 et jusqu’à 2 mois après la fin de l’état d’urgence, soit jusqu’au 10 Septembre 2020 inclus ;
• L’impossibilité pour le bailleur de se prévaloir des sanctions habituelles telles que les astreintes, clauses pénales, clauses résolutoires.

Cela ne signifie cependant pas que le loyer, charges comprises, est effacé ni que cette mesure permet au locataire de renégocier, sans l'accord de son bailleur, les modalités du bail commercial. 

Par ailleurs, la force majeure permet de différer le paiement de son loyer mais non de s’y soustraire définitivement, selon la jurisprudence (Chambre commerciale de la Cour de cassation, 16 Septembre 2014, n°13-20.306). 

Afin de pallier à l’absence de paiement du loyer par votre locataire, QIIRO vous propose un modèle mise en demeure de payer les loyers du contrat de bail commercial entièrement personnalisable et à jour des dispositions légales, vous permettant de garantir votre sécurité juridique.

Le droit en vigueur prévoit de nombreuses dispositions spécifiques pour la protection du locataire. 

En effet, certaines mentions du contrat de bail protègent particulièrement le locataire et notamment les mentions spécifiant :

• La durée du contrat de bail, étant conclu pour une durée d’au moins 9 ans. Le contrat de bail commercial ne peut pas être conclu pour une durée indéterminée. Le locataire détient toujours la possibilité de donner congé du bail à l’expiration d’une période de 3 ans, sauf en présence d’une clause contraire.
  
  
• Le montant du loyer initial. Ce montant n’est pas réglementé et est fixé librement par les parties au contrat. En cas de local vacant, une clause spécifique pourra prévoir le versement d’un droit d’entrée, qui est généralement appelé un « pas-de-porte ».
  
  

• Le dépôt de garantie est souvent précisé par le bailleur au sein du contrat de bail commercial. Il ne s’agit pas une obligation légale mais le dépôt de garantie permet au bailleur d’avoir la certitude qu’en cas de non-paiement d’un loyer, il puisse s’indemniser grâce à son montant. Cette somme devra être remboursée au locataire lorsqu’il quittera les lieux et seulement s’il a rempli ses obligations contractuelles.
  Dans le cas où le loyer est payable d’avance, avec un terme à échoir, le montant du dépôt de garantie est en général égal à un trimestre de loyer.
  Dans le cas contraire si le loyer est payable à terme échu, le dépôt de garantie s’élève fréquemment à 2 trimestres de loyer.

Dans cette mise en demeure, il est important de bien préciser les droits du locataire et de les lui rappeler avant toute chose. 

En l’espèce, l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie du Covid-19 ainsi que son décret d’application 2020-371 du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité, modifié par le décret n° 394-2020 du 2 avril 2020, prévoient en faveur du locataire la possibilité de reporter ou étaler le paiement des loyers dont l’échéance intervient entre le 12 Mars 2020 et jusqu’à 2 mois après la fin de l’état d’urgence, soit jusqu’au 10 Septembre 2020 inclus.

Le bailleur ne peut pas se prévaloir des sanctions habituelles telles que les astreintes, clauses pénales, clauses résolutoires.

Par ailleurs, il faut préciser au locataire que pour faire valoir ses droits en tant que locataire concerné par ces aménagements, il doit faire parvenir au bailleur les justificatifs lui permettant de bénéficier de ces mesures, ainsi qu’une demande écrite de report ou d’aménagement des loyers concernés. 

En effet, à défaut de produire ces éléments, le bailleur impayé pourra, en l’absence de nouvelles du locataire, poursuivre le paiement des loyers selon le mode habituel.

Le bailleur a l’obligation de déterminer un délai durant lequel le locataire doit lui faire parvenir ces documents justificatifs.

Ce n’est qu’en cas de non respect de la part du locataire de son obligation de fournir les justificatifs que le bailleur sera en droit de le poursuivre juridiquement.

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