La transmission du patrimoine immobilier aux héritiers peut soulever un certain nombre de questions et notamment en matière de fiscalité. Dans ce contexte, la SCI est un outil très prisé, dans cette situation certains parlent de SCI dite familiale tant elle est un outil fort utile pour celui qui souhaite maîtriser davantage sa succession.
Vous vous interrogez sur l’intérêt de créer une société civile immobilière pour organiser votre succession ? Suivez bien les développements qui vont suivre car votre assistant juridique augmenté QIIRO vous explique tout ce qu’il faut connaître sur ce thème.
Avant de définir en quoi la SCI familiale facilite la succession d’un patrimoine immobilier, il est essentiel de se rappeler les règles de base en matière de succession.
La loi impose des règles contraignantes en matière de succession. A défaut de testament du défunt, elle détermine notamment l’ordre des successions :
Deux choix s’offrent à l’époux survivant :
Si des enfants sont nés d’un premier mariage du défunt, l’époux survivant n’a aucun choix que de recevoir 1/4 du patrimoine en pleine propriété.
La transmission du patrimoine immobilier du défunt entraîne plusieurs problématiques.
L’indivision
Les héritiers deviennent propriétaires indivis de l’ensemble des biens immobiliers transmis par le parent défunt. Or, des règles strictes encadrent l’indivision :
La situation du partenaire de PACS ou du concubin
Si le partenaire de PACS ou le concubin occupe le bien immobilier du défunt, deux situations sont possibles :
Quel que soit le cas, il encourt le risque d’être délogé par les héritiers ou de payer une indemnité d’occupation.
Des droits de succession élevés
Les héritiers doivent payer des droits de succession. Leur montant peut aller jusqu’à 60% de la valeur du patrimoine et varie essentiellement en fonction de la qualité de l’héritier. A titre d’illustration, après abattement de 100 000 €, un enfant peut payer des droits successoraux entre 5% et 45% selon la valeur du patrimoine. A moins de mettre l’héritage en vente, certains héritiers n’ont pas les moyens pour régler les droits de succession.
Face à ces différentes problématiques, la Société Civile Immobilière ou SCI peut s’avérer être une solution avantageuse.
La SCI ou société civile immobilière permet à deux ou plusieurs personnes de s’associer, d’être propriétaires et de gérer un patrimoine immobilier. Celle-ci consiste à mettre les biens immobiliers en commun afin d’en partager les éventuels bénéfices. La Société Civile Immobilière est dite « familiale » lorsque les associés entretiennent des liens d’alliance ou de parenté jusqu’au 4ème degré, c’est-à-dire parent, enfant, petit-enfant, sœur, frère, tante, oncle, nièce, neveu, grande tante, grand-oncle, arrière-grand-parent, cousin germain, petite-nièce, petit-neveu. Il s’agit d’une forme de société civile qui rend plus facile la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier.
La SCI se distingue sur plusieurs points :
Elle doit comporter au moins 2 associés,
La SCI familiale, appelée également SCI de famille, ne consiste pas en une forme juridique particulière. Elle se distingue d’une SCI classique par le simple fait que ses associés sont les membres d’une même famille. D’ailleurs, les règles qui encadrent sa création et sa gestion sont les mêmes que celles qui régissent une SCI classique. En principe, la création d’une SCI familiale s’inscrit dans une volonté d’optimiser une succession.
La création d’une SCI familiale présente plusieurs intérêts :
La création d’une SCI à caractère familial peut intervenir dans deux cas :
Pour créer une SCI, les associés doivent accomplir des formalités payantes.
Une SCI familiale présente plusieurs avantages en matière de succession à condition d’anticiper la situation lors de la rédaction des statuts.
Un patrimoine immobilier issu d’une succession et détenu à plusieurs est en principe en indivision. Ce mode par défaut est pourtant particulièrement contraignant, et ce, pour de nombreuses raisons :
Lorsque les biens sont en SCI plutôt qu’en indivision, les situations de blocage peuvent-être évitées. En effet, il appartient aux statuts de définir et d’organiser la gestion du patrimoine immobilier et toutes les prises de décisions y afférentes.
La SCI se distingue par une gestion particulièrement simplifiée :
Si la succession a bien été anticipée, la SCI familiale est une solution économique lors de la transmission d’un patrimoine.
Des abattements pour les donations
Les donations successives de parts sociales permettent d’éviter les droits de donation et les droits de succession. En effet, les associés qui, de leur vivant, cèdent à titre gratuit leur patrimoine immobilier à leurs héritiers, bénéficient du dispositif des abattements successifs. Le montant de ces derniers varie en fonction du degré de parenté entre le bénéficiaire et l’associé.
Si le bénéficiaire est un enfant de l’associé, le montant de l’abattement est de 100 000€. Dans ce cas, si les parents associés d’une SCI transmettent leurs parts sociales à hauteur de 100 000€, ils bénéficient d’une exonération totale des droits de donation. Si la valeur du bien immobilier est supérieure à ce montant, il est possible d’effectuer la donation par tranches de 100 000€, et ce, tous les 15 ans jusqu’à ce que la totalité des parts de SCI soit transmise aux héritiers.
Quand vient l’heure de la succession, les enfants sont déjà les propriétaires du bien immobilier. De ce fait, ils n’ont pas payé de droits de succession.
Les parts sociales subissent une décote
Lorsqu’un immeuble est mis en commun dans le cadre d’une SCI, sa valeur en parts sociales est inférieure à sa valeur en indivision. En effet, lorsqu’un bien immobilier est divisé en parts, sa valeur subit une décote et est réduite de 10 à 15%.
Or, pour calculer les droits de donation, la base imposable est la valeur des parts sociales. De ce fait, les associés qui veulent céder leur patrimoine à leurs héritiers bénéficient d’une diminution du montant de l’imposition. Ils pourront dès lors profiter des abattements au maximum.
La valeur des parts tient compte des dettes de la SCI
Lorsque la SCI a contracté un prêt, la valeur de ses parts sociales se retrouve diminuée compte tenu de ses dettes. Puisque celle-ci sert de base au calcul des droits de donation, ces derniers seront également moins élevés.
En n’étant pas marié au défunt, le partenaire de PACS ou le concubin n’hérite pas de son patrimoine immobilier. Même si la propriété est partagée, il encourt le risque d’être délogé par les enfants qui l’ont reçue en succession.
La SCI entre en jeu pour offrir une protection au partenaire survivant non marié de plusieurs manières :
Dans le cadre d’un bien indivis, un indivisaire peut prendre la décision unilatérale de le vendre. Puisque sa décision n’est soumise à aucun vote, les autres copropriétaires sont souvent contraints d’accepter la vente. Il en résulte souvent une dilapidation du patrimoine immobilier.
Dans le cadre d’un bien appartenant à une SCI, les parents qui prévoient une donation-partage transmettent à chacun des héritiers des parts sociales et non une partie d’un bien. Si l’un d’entre eux souhaite céder les siennes, les autres héritiers peuvent se porter acquéreurs en priorité. De plus, le patrimoine est géré uniformément par un gérant nommé par les associés. Toutes décisions de vente doivent également être prises en assemblée générale et sont soumises à des votes.
L’assistant juridique QIIRO vous offre son accompagnement si vous comptez créer une SCI pour protéger votre patrimoine lors d’une succession.
Plusieurs solutions permettent d’optimiser la succession avec la SCI à caractère familial.
Il est possible de diviser le droit de propriété sur un bien en trois catégories :
L’intérêt du démembrement de propriété
En partant de ce principe, les parts sociales d’une SCI peuvent être démembrées entre plusieurs personnes :
En optant pour le démembrement de la propriété, les parents cèdent la nue-propriété et gardent l’usufruit des parts sociales. De cette manière, ils gardent la jouissance du patrimoine immobilier jusqu’au moment de la succession. Jusqu’à leur décès, ils ne peuvent être délogés par les enfants et perçoivent les loyers en cas de mise en location.
Les avantages du démembrement de propriété
Dans le cadre d’une succession, le démembrement de propriété présente des avantages conséquents :
Pour réduire les risques de dilapidation du bien immobilier une fois transmis aux enfants du vivant des parents, ces derniers peuvent conserver la gérance de la SCI, et ce jusqu’à leur décès. En prévoyant cette possibilité dans les statuts, les parents gardent la maîtrise du patrimoine du moins jusqu’à la succession.
Afin de pouvoir transmettre un patrimoine immobilier via une SCI, la première étape consiste à procéder à sa création.
Constituer la société nécessite le respect de plusieurs étapes.
Constituer le capital social
Pour commencer, les associés doivent procéder à la constitution du capital social. La loi n’impose aucun montant minimum. Par ailleurs, les apports peuvent être en numéraire (sommes d’argent) et doivent être déposés sur un compte en banque ouvert au nom de la SCI. Ils peuvent également être en nature (biens immobiliers ou mobiliers). Dans ce cas, il convient de les évaluer au préalable pour pouvoir les comptabiliser dans le capital social. La SCI peut aussi être à capital variable si les statuts prévoient cette possibilité.
La rédaction des statuts
Les statuts vont établir les modalités de fonctionnement de la SCI. Il est donc essentiel de faire appel à un notaire pour les rédiger afin d’éviter toute négligence et les éventuelles répercussions sur la société et ses associés.
La rédaction des statuts est certes assez libre. Toutefois, certaines clauses sont importantes notamment :
La publication de l’avis de création
Les associés ont l’obligation d’informer le public de la création de la SCI. Pour ce faire, une annonce publiée dans un journal habilité est indispensable. Cet avis doit inclure un certain nombre d’informations dont le montant du capital, l’adresse du siège social, la dénomination, le nom et les coordonnées du gérant.
Le dépôt du dossier
Les associés doivent ensuite déposer le dossier de la SCI auprès du greffe du Tribunal du commerce en vue de son immatriculation au RCS.
Ces formalités peuvent être complexes qu’il est recommandé de les confier à des professionnels du droit. L’assistant juridique QIIRO vous accompagne dans toutes vos démarches.
Une fois les formalités de création de la SCI familiale accomplies, il est désormais possible pour les parents de réaliser les donations de parts sociales au profit des héritiers. Cependant, afin d’éviter le paiement des droits de mutation, ils doivent respecter les seuils légaux.
La cession peut porter sur plusieurs types de droit :
Si la création de la SCI a pour principal but la transmission d’un patrimoine immobilier, ses statuts doivent prévoir cette possibilité. Autrement, chaque donation portant sur une part sociale doit être validée en assemblée générale extraordinaire.
Pour chaque donation, une déclaration doit être faite auprès du greffe du Tribunal du commerce et de l’administration fiscale.
Si un associé d’une SCI familiale vient à décéder, il est indispensable de se référer aux termes des statuts pour décider des démarches à faire.
Dans plusieurs cas, la SCI continue avec les héritiers du défunt.
En cas de silence des statuts
Si les statuts sociaux ne prévoient rien, la SCI se poursuit avec les héritiers directs de l’associé décédé puisque les parts sociales font partie du patrimoine du défunt. S’ils sont déjà associés dans la société, celles-ci s’ajoutent aux leurs. S’ils ne figurent pas encore parmi les associés de la SCI, aucune procédure d’agrémentation n’est nécessaire. Il existe toutefois une exception à cette règle. Un agrément est en effet requis lorsque l’associé décédé a légué une partie ou la totalité de ses parts sociales à une association ou à une société.
En cas de nécessité d’un agrément prévu par les statuts
Les statuts peuvent prévoir des restrictions quant à la possibilité des héritiers d’intégrer la SCI familiale. Un agrément des autres associés survivants peut s’avérer nécessaire.
L’assemblée générale doit alors se réunir afin de statuer sur l’agrément. Les règles sont les suivantes :
En cas de refus des héritiers ou des associés survivants
Si les héritiers refusent d’acquérir les parts sociales ou si les associés rejettent l’agrément, il est nécessaire de se référer aux clauses des statuts. Celles-ci peuvent prévoir un délai pour les associés de se porter acquéreur ou de les supprimer en les faisant racheter par la SCI familiale. Selon la loi, ce délai ne peut être supérieur à trois mois à compter du refus. Il est toutefois possible pour le gérant de demander un renouvellement.
Ces situations entrainent quelques conséquences :
Il arrive des cas où la SCI familiale continue avec les associés survivants.
Les héritiers de l’associé défunt sont indemnisés
Dans le cas où les statuts prévoient la continuation de la SCI familiale uniquement avec les associés survivants, les héritiers de l’associé décédé ne peuvent dans ce cas devenir eux-mêmes associés. Ils doivent cependant être indemnisés à hauteur de la valeur des parts sociales de l’associé décédé. Dans l’attente de leur dédommagement, ils deviennent des créanciers sociaux.
La SCI se poursuit avec un associé unique
Si la SCI familiale n’était constituée que de deux associés, au décès de l’un d’entre eux, l’associé survivant doit procéder à la régularisation de la situation. Pour ce faire, il dispose d’un délai d’un an pour intégrer un ou plusieurs associés. Au-delà de ce délai, toute personne peut demander la dissolution de la société. Si aucune action dans ce sens n’est engagée, la SCI peut continuer à fonctionner avec un associé unique.
Le décès d’un associé d’une SCI familiale n’entraîne pas systématiquement sa dissolution. Cependant, les statuts peuvent stipuler le contraire. Dans ce cas, la société doit faire l’objet d’une liquidation. Ses dettes doivent être apurées. L’actif restant est ensuite partagé entre les associés au prorata de leurs parts sociales. Les héritiers du défunt, quant à eux, reçoivent la part de bénéfice de ce dernier.
