.svg)
La promesse unilatérale de vente : Qu’est-ce que c’est ?
La promesse unilatérale de vente (PUV) est un contrat par lequel une personne, appelée le promettant, promet de vendre son bien à des conditions fixées, au profit d’une autre personne déterminée, appelée le bénéficiaire.
Elle fait partie des avants contrats, également appelée par la pratique contrat préliminaire : il s’agit d’un contrat préparatoire, c’est-à-dire un contrat par lequel les parties définissent les conditions dans lesquelles elles entendent s’engager ultérieurement, pour le contrat définitif.
La promesse unilatérale de vente souvent une étape indispensable avant un achat immobilier. Une vente immobilière est en effet presque toujours précédée d’un avant contrat (PUV ou PSV).
Définition : La promesse unilatérale est définie par l’article 1124 du Code civil comme un “contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire”.
La promesse unilatérale de vente doit donc comprendre les éléments essentiels du contrat envisagé, c’est-à-dire de l’acte de vente définitif.
Quelle est la différence entre la promesse unilatérale de vente et le pacte de préférence ou le compromis de vente ?
La promesse unilatérale de vente doit être distinguée d’autres avant-contrats :
Différence avec le pacte de préférence
Le pacte de préférence est un contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui dans le cas où elle déciderait de conclure un contrat (article 1123 du Code civil).
Dans le cadre du pacte de préférence, le promettant s’engage donc seulement à négocier si jamais il décide de conclure le contrat.
En revanche, dans la promesse unilatérale de vente, le promettant s’engage à conclure le contrat envisagé. Il a déjà donné son consentement quant à la réalisation de la vente.
Différence avec la promesse synallagmatique de vente
La promesse synallagmatique de vente (PSV) ou compromis de vente est un contrat par lequel les parties donnent leur consentement au contrat définitif de vente.
Dans le cadre de la promesse synallagmatique de vente, ce sont les deux parties qui s’engagent à conclure le contrat de vente définitif.
En revanche, dans le cadre de la promesse unilatérale de vente, seul le promettant s’engage à conclure le contrat de vente définitif. Le bénéficiaire reste libre quant à lui de lever l’option ou non, c’est-à-dire de donner son consentement au contrat définitif ou non.
Le fait qu’il existe une indemnité d’immobilisation à la charge du bénéficiaire si jamais il décide de ne pas lever l’option n’a pas pour effet, en principe, de transformer la promesse en promesse synallagmatique de vente.
Quelles sont les conditions de validité d’une promesse unilatérale de vente ?
La promesse unilatérale de vente est un contrat. Elle obéit donc aux conditions de droit commun de validité des contrats prévues à l’article 1128 du Code civil :
La promesse unilatérale de vente doit comprendre les éléments essentiels du contrat envisagé. Cela signifie que la promesse doit déterminer les éléments essentiels de la vente, soit la chose et le prix.
Le promettant doit consentir un droit d’option au bénéficiaire.
Comment faire une promesse unilatérale de vente ?
La promesse unilatérale de vente est un contrat consensuel. Cela signifie que sa validité n’est pas soumise à la rédaction d’un écrit.
Cependant, lorsque la promesse porte sur la vente d’un immeuble, sa validité est subordonnée à l’accomplissement d’une formalité d’enregistrement auprès des services des impôts dans le délai de 10 jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire.
Cette formalité doit être accomplie à peine de nullité de la promesse.
Il faut en outre préciser que la promesse unilatérale de vente peut être établie sous seing privé ou par acte authentique (acte notarié).
Dans le premier cas, la promesse unilatérale est signée entre le vendeur et l’acquéreur (devant un agent immobilier ou pas).
Dans le deuxième cas, la promesse est signée devant un notaire qui va pouvoir attester de la validité du contrat.
En pratique, il s’agit souvent du notaire du vendeur qui est sollicité mais il peut toutefois s’agir également du notaire de l’acheteur. Les deux peuvent travailler ensemble jusqu’à la signature de l’acte définitif de vente.
Comment rédiger une promesse unilatérale de vente ?
Pour être valable, la promesse de vente doit contenir un certain nombre d’informations :
Indemnité d’immobilisation
L’indemnité d’immobilisation n’est pas obligatoire. Il s’agit d’une indemnité facultative qui peut être prévue dans le contrat de promesse unilatérale de vente.
Elle a pour objet d’indemniser le promettant du fait qu’il ne peut plus disposer de son bien (ex : vendre son bien à une autre personne que le bénéficiaire) pendant toute la durée de l’option accordée au bénéficiaire.
Son montant est calculé en pourcentage du prix de vente et est librement fixé par les parties.
En pratique, l’indemnité d’immobilisation représente 10% du prix de vente.
Dans le cas où le bénéficiaire ne lève pas l’option d’achat, l’indemnité d’immobilisation est due par ce dernier.
Attention : Son montant ne doit pas être trop élevé, voir égal aux prix fixé dans le contrat définitif. Dans ce cas, l’indemnité d’immobilisation aurait pour effet de vider le droit d’option de sa substance et de créer une véritable obligation d’acquérir à la charge du bénéficiaire. Cela transformerait ainsi la promesse unilatérale de vente en contrat synallagmatique.
Comment annuler / se rétracter d’une promesse unilatérale de vente ?
Il faut distinguer selon que l’on se place du côté du promettant ou du bénéficiaire.
Le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente bénéficie d’un délai de rétractation légal de 10 jours qui commence à courir à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ou du jour de la signature devant notaire (art. L. 251-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation).
Pendant ce délai de rétractation légal, le bénéficiaire dispose ainsi de la possibilité de revenir sur son engagement sans pénalité.
Pour ce faire, il doit envoyer dans les 10 jours une lettre recommandée avec accusé de réception au promettant afin de manifestement son changement d’avis.
Le bénéficiaire va pouvoir récupérer, le cas échéant, l’indemnité d’immobilisation que le vendeur n’a pas le droit de conserver.
Une fois ce délai de 10 jours écoulé, le bénéficiaire peut décider de ne pas lever l’option d’achat. Dans ce cas, toutefois, il ne pourra pas récupérer l’indemnité d’immobilisation qui sera conservée par le promettant.
Il demeure cependant des cas qui permettent d’annuler la promesse sans pénalité, même lorsque le délai de 10 jours est écoulé. La promesse unilatérale de vente est un contrat qui peut en effet être annulé, comme tous les contrats, pour l’une des causes de nullité du contrat en général. Par exemple :
Le promettant ne peut se rétracter pendant le délai laissé au bénéficiaire pour opter sous peine d’engager sa responsabilité.
Le bénéficiaire peut saisir le tribunal pour obtenir la réparation de son préjudice (versement de dommages et intérêts) ou pour forcer la réalisation de la vente.
Vous avez besoin d’un modèle de promesse unilatérale de vente ? Télécharger notre modèle QIIRO !
La promesse synallagmatique de vente est un avant-contrat qui régit la vente avant la formation définitive de l’acte de vente.
L’article 1106 du Code civil définit ainsi le contrat synallagmatique comme le contrat dans lequel les cocontractants s'obligent réciproquement les uns envers les autres. Cet article est complété par les dispositions de l’article 1589 du Code civil qui dispose :
« La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.
Si cette promesse s'applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s'établiront par le paiement d'un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain.
La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte. »
Ainsi, la promesse synallagmatique de vente est un engagement dans lequel le vendeur s’engage par écrit à vendre, tandis que l’acheteur s’engage à acheter.
Sous réserves des conditions suspensives qui ont été prévues au contrat, c’est-à-dire des conditions en vertu desquels le contrat est amené à se produire, la promesse synallagmatique vaut vente et confère aux parties des obligations contractuelles dont elles ne pourront pas se défaire sans conséquences.
La promesse synallagmatique de vente est un avant-contrat autonome qui engage les parties dans les dispositions prévues par celles-ci dans un acte écrit et fait peser des obligations bilatérales à savoir sur le Promettant (partie qui offre de vendre de bien) et sur le Bénéficiaire (partie qui bénéficie de la vente) dans les conditions exposées à l’écrit.
La promesse synallagmatique de vente doit comporter des éléments nécessaires à sa validité.
Comment ?
La promesse synallagmatique de vente (ou compromis de vente) est un avant-contrat qui permet de promettre la conclusion d’une vente. A ce titre, en plus d’être encadré par les dispositions des articles 1106 et 1589 du Code civil, il est également régi par les dispositions de l’article 1583 du Code civil qui énonce que la promesse est réputée « parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. »
Pour que la vente soit considérée comme parfaite dès lors que l’acheteur manifeste son consentement, non seulement l’écrit est requis pour que l’acte puisse être doté d’une force probante, mais ce dernier doit également comporter des éléments nécessaires à sa validité. C’est le cas notamment lorsque le bien en question à une forte valeur. Ainsi la promesse synallagmatique de vente doit exposer expressément :
Pourquoi ?
La promesse synallagmatique de vente est un contrat qui lie le vendeur et l’acheteur à des obligations lourdes dont ils ne pourront pas se détacher sans conséquences. Ce document vous fournira les éléments nécessaires à la rédaction d’un acte complet. Il comprend, outre tous les éléments nécessaires ad validitatem à la rédaction d’une promesse synallagmatique de vente, les conditions suspensives en vertu desquelles l’offre est conclue.
Vous êtes vendeur ou acheteur et vous souhaitez conclure de manière une vente qui vous lie en tant qu’acheteur à votre vendeur ou en tant que vendeur à votre acheteur ?
Vous trouverez dans ce document un exemple de promesse synallagmatique de vente en téléchargement facilitant la mise en place du contrat, en vous assurant de n'oublier aucune information obligatoire ou de ne faire aucune erreur lors de son élaboration. Tout sera clair pour vous et le Bénéficiaire.
Vous avez besoin d’un modèle de promesse synallagmatique de vente ? Télécharger notre modèle QIIRO !
Le pacte de préférence est un contrat préparatoire par lequel l’une des parties, le promettant, s’engage à proposer une offre à une autre personne, le bénéficiaire, dans l’hypothèse où il prévoirait de conclure un contrat sur l’un des biens qu’il possède.
Le pacte de préférence est défini à l’article 1123 du Code Civil « Le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter.
Lorsqu'un contrat est conclu avec un tiers en violation d'un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi.
Lorsque le tiers connaissait l'existence du pacte et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu.
Le tiers peut demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai qu'il fixe et qui doit être raisonnable, l'existence d'un pacte de préférence et s'il entend s'en prévaloir.
L'écrit mentionne qu'à défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la nullité du contrat. »
Si le promettant ne respecte pas son engagement et conclut un contrat avec un tiers, il engage sa responsabilité contractuelle. Le bénéficiaire du pacte de préférence peut alors lui réclamer une indemnisation. Le contrat peut être annulé si le tiers est de mauvaise foi et connaissait l'existence du pacte de préférence ainsi que l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir. Dans ce cas, le bénéficiaire du pacte peut demander au juge la nullité du contrat ou sa substitution au tiers dans le contrat conclu.
Ce document juridique est un modèle de pacte de préférence qui permettra à une personne de promettre la vente de son bien à une autre personne appelée le bénéficiaire.
Comment ?
Afin de rédiger un pacte de préférence il vous faudra télécharger ce document juridique dans lequel les éléments suivants devront apparaître :
Pourquoi ?
Le pacte de préférence est une promesse permettant au bénéficiaire d’avoir la garantie certaine qu’il bénéficiera en premier de l’offre du promettant avant toute autre personne.
Vous avez besoin d’un modèle de pacte de préférence ? Télécharger notre modèle QIIRO !
L’achat d’un bien immobilier peut également concerner un logement neuf sur plan. Il s’agit d’un bien immobilier futur au moment de la conclusion de la vente.
La signature du contrat de réservation
L’acquéreur doit signer un contrat de réservation avec le promoteur sans l’intervention du notaire. Ce contrat de réservation certifie l’accord entre vendeur et acheteur.
L’acheteur dispose d’un délai de rétraction de 10 jours pour renoncer à l’achat sans justification et sans contrepartie financière.
La signature de l’acte de vente définitif peut ensuite intervenir à tout moment.
Le plan épargne logement permet l’octroi d’un prêt immobilier.
Il peut financer l’achat ou la construction d’une résidence principale, l’achat d’un terrain et construction d’une résidence principale ou encore certains travaux de réparation ou amélioration d’une résidence principale.
Il ne concerne pas les résidences secondaires.
Le prêt est octroyé à la condition d’avoir un plan épargne logement dans une banque depuis 3 ans.
La banque dispose de certains droits en ce qui concerne l’octroi de ce prêt :
La durée du prêt varie entre 2 et 15 ans. Il a un montant maximum de 92 000 euros.
En ce qui concerne le taux d’intérêt du prêt, il varie en fonction de la date d’ouverture du Plan épargne logement.
Par ailleurs, la prime d'État est versée uniquement si le PEL donne lieu à un prêt de 5 000 € minimum.
Le compte épargne logement permet d’obtenir un prêt épargne logement pour financer l’achat ou la construction d’un logement ou encore les travaux dans ce dernier.
Ce compte doit être ouvert depuis au moins 18 mois et avoir produit un minimum d’intérêts.
Ce compte donne accès à un prêt permettant de financer les mêmes actes que le plan épargne logement, à savoir un prêt épargne logement. Il ne concerne donc, de la même manière, que la résidence principale.
Cependant, si votre CEL a été ouvert avant Mars 2011, il peut permettre d’obtenir un prêt pour acheter une résidence secondaire.
Ce prêt est à demander à la banque qui peut vous imposer les mêmes obligations que dans le cas d’un prêt épargne logement à partir d’un PEL.
Le montant de ce prêt ne peut dépasser 23 000 euros, et sa durée varie entre 2 et 15 ans.
Bon à savoir : Si vous cumulez un prêt à partir d’un PEL et un prêt à partir d’un CEL, le montant ne pourra dépasser le montant maximum d’un PEL à savoir 92 000 euros.
En ce qui concerne le taux d’intérêt du prêt, il varie en fonction de la date d’ouverture du Compte épargne logement.
Pour la prime d’État, elle est de 1144 euros maximum et ne concerne que les CEL ouverts avant 2018.
Le prêt à taux 0 est un prêt aidé par l’État qui permet de financer une partie, et non l’intégralité, de l’achat ou construction d’une résidence principale.
Pour obtenir un tel prêt, il faut s’adresser à un établissement de crédit ayant passé une convention avec l’État.
L’emprunteur devra donc rembourser le montant sans payer d’intérêt sur la somme empruntée.
Cependant, ce prêt est conditionné à :
Cette dernière condition contient des exceptions :
o vous ne détenez que l’usufruit ou que la nu propriété de votre résidence principale, vous n’êtes donc pas pleinement propriétaire
o votre logement a été rendu inhabitable par une catastrophe naturelle ou technologique, constatés par arrêté
o l’un des occupants du logement subi une situation de handicap
Ce logement doit devenir dans l’année de la fin des travaux ou de l’achat votre résidence principale. C’est une condition fondamentale.
De ce fait, le logement acheté ne peut pas faire l’objet de location pendant les 6 années qui suivent le versement du prêt.
Le montant de ce prêt varie en fonction de la zone géographique du logement, et en fonction du nombre d’occupants du logement.
En effet, le montant des ressources prend en compte le revenu fiscal de l’emprunteur mais aussi des autres personnes habitant le logement si elles ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l’emprunteur.
La durée de remboursement du prêt dépend des revenus, du coût total de l’opération, de la situation familiale ainsi que de la zone géographique.
Elle s’étend de 20 à 25 ans.
Le prêt conventionné permet à un propriétaire de faire des travaux dans sa résidence principale et d’emprunter de l’argent pour les financer, ou encore d’acheter ou de faire construire sa résidence principale.
Les travaux ou l’achat doivent concerner une future résidence principale, c’est-à-dire que le logement doit devenir la résidence principale de l’emprunteur au plus tard une année après l’achèvement des travaux ou l’achat du bien.
Cependant, ce délai d’un an peut être reporté à 6 ans lorsque le logement sera occupé lors du départ à la retraite de l’emprunteur et qu’il est, avant cette date, mis en location selon des règles spécifiques.
Ce prêt détient un avantage considérable sur d’autres : il n’est pas conditionné à un plafond de revenus.
Il permet aussi d’obtenir un taux d’intérêt plafonné.
Ce prêt peut être accordé en cas de travaux dans un logement existant pour faire des économies d’énergie, agrandir ou transformer en logement un local qui n’en était pas un.
Dans ces cas, le montant des travaux doit être au moins égal à 4000 euros.
Les travaux doivent nécessairement être achevés dans les 3 années qui suivent l’offre de prêt.
Pour obtenir un tel prêt, il faut s’adresser à un établissement de crédit ayant passé une convention avec l’État.
Ce prêt peut être à taux fixe, à taux d’intérêt variable ou encore à taux d’intérêt modulable.
Dans tous les cas, le taux d’intérêt ne peut pas dépasser un taux maximum qui est fixé de manière réglementaire. Le taux d’intérêt varie en fonction de la durée de l’emprunt et de l’établissement financier.
Son remboursement peut aller de 5 à 30 ans mais le contrat de prêt peut prévoir la modification de cette durée pour l’augmenter dans la durée maximale de 35 ans, ou encore la réduire.
Le prêt d’accession sociale est un prêt immobilier sur condition de ressources.
Il peut être utilisé dans le cadre de l’achat, de la construction ou de la réalisation de travaux d’une résidence principale.
Il obéit aux mêmes règles que le prêt conventionné, à la différence qu’il est lui conditionné aux revenus de l’emprunteur.
Il concerne donc uniquement la résidence principale de l’emprunteur.
Les travaux ou l’achat doivent concerner une future résidence principale, c’est-à-dire que le logement doit devenir la résidence principale de l’emprunteur au plus tard une année après l’achèvement des travaux ou l’achat du bien.
Cependant, ce délai d’un an peut être reporté à 6 ans lorsque le logement sera occupé lors du départ à la retraite de l’emprunteur et qu’il est, avant cette date, mis en location selon des règles spécifiques.
Ce prêt peut être accordé en cas de travaux dans un logement existant pour faire des économies d’énergie, agrandir ou transformer en logement un local qui n’en était pas un.
Dans ces cas, le montant des travaux doit être au moins égal à 4000 euros.
Les travaux doivent nécessairement être achevés dans les 3 années qui suivent l’offre de prêt.
Les caractéristiques de ressources dépendant de la localisation du logement : zone A, B1, B2 ou C, ainsi que du nombre de personnes habitant dans le logement en question.
Les ressources qui sont prises en compte pour la condition de revenus sont celles qui correspondent soit :
- Au coût total de l’opération divisé par 9 ;
- À la somme des revenus fiscaux de référence des personnes du logement.
L’année à prendre en compte est l’avant dernière année précédant l’offre de prêt.
Ce prêt peut être à taux fixe, à taux d’intérêt variable ou encore à taux d’intérêt modulable.
Dans tous les cas, le taux d’intérêt ne peut pas dépasser un taux maximum qui est fixé de manière réglementaire. Le taux d’intérêt varie en fonction de la durée de l’emprunt et de l’établissement financier.
Son remboursement peut aller de 5 à 30 ans mais le contrat de prêt peut prévoir la modification de cette durée pour l’augmenter dans la durée maximale de 35 ans, ou encore la réduire.
Bon à savoir : Ce prêt doit être garanti par une sûreté réelle. Cette dernière est cependant exonérée des taxes de publicité foncière.
Lors de la revente d’un bien immobilier, la fiscalité devient importante pour le revendeur à partir du moment où il réalise une plus-value, c’est-à-dire qu’il revend le bien à un prix supérieur de celui de son achat.
Il faut cependant bien distinguer la revente d’une résidence principale et la revente d’une résidence secondaire.
La plus-value réalisée sur la vente d’une résidence principale est totalement exonérée d’impôt.
Il en est de même de toutes les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale comme les caves, garages, etc.
Pour cela, il doit s’agir de la résidence habituelle et effective, c’est-à-dire que vous l’occupez au moins 8 mois de l’année.
→ L’imposition sur la plus-value
La plus-value réalisée sur la vente d’une résidence secondaire est imposable après abattements progressifs en fonction de la durée de propriété du bien.
La plus-value réalisée sur la vente d’une résidence secondaire sera totalement exonérée d’impôts à partir de 22 ans de propriété.
Aucun abattement ne sera possible avant 5 ans de propriété.
Ensuite, un abattement sera appliqué entre 6 ans et 22 ans de propriété, de 6%.
Les prélèvements sociaux sont prélevés lors des transactions, en fonction de la durée de propriété du bien.
La plus-value est réduite d’un abattement par année de possession du bien.
→ Les cas d’exonération
Il existe cependant des cas d’exonération des plus-values sur la résidence secondaire :
- Le produit de la vente de la résidence secondaire est utilisé pour le financement d’une résidence principale dans les 24 mois à compter de la vente
Si le remploi est partiel, l’exonération de plus-value est proportionnée à la fraction du prix de cession remployée.
- Le prix de vente ne dépasse pas les 15 000 euros pour une personne seule ou 30 000 euros pour un couple
Ce plafond est calculé sur la valeur du bien ou de la partie du bien en pleine propriété.
- Les retraités ou personnes handicapées sont exonérés des plus-values
Il faut que l’avant dernière année précédant la revente, le revenu fiscal de référence n’excède pas les limites prévues à l’article 1417 du Code Général des Impôts.
- En cas d’expropriation suite à une déclaration d’utilité publique, lorsque l’indemnité reçue est réutilisée d’au moins 90% pour l’achat, la construction ou l’agrandissement d’un immeuble dans l’année de sa perception
- En cas de vente du bien immobilier à un organisme en charge du logement social, avant le 31 Décembre 2020
Lorsque la plus-value nette imposable après déduction de l’abattement pour durée de détention et prise en compte des abattements exceptionnels est d’un montant supérieur à 50 000 euros, une taxe sur la plus-value s’applique.
Cette taxe est calculée sur le montant total de la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu selon un barème déterminé.
.svg)
