Vous êtes à la recherche d’un nouvel appartement ou bien immobilier ? Le mécanisme du pacte de préférence est susceptible de faciliter vos démarches, puisqu’il permet de conférer un droit de priorité pour réserver le bien et se protéger des offres des autres acheteurs potentiels.
Vous êtes associés dans une société et souhaitez contrôler les entrées de nouveaux associés dans la société ? Le pacte de préférence peut également vous intéresser. En effet, il fait partie des pactes d’actionnaires utilisés pour contrôler les mouvements d'actions en organisant par avance les conditions de leur circulation.
Le pacte de préférence est un contrat qui laisse une grande liberté de forme et de contenu aux parties, ce qui est à la fois un avantage et un inconvénient puisqu’il faut que l’acte soit rédigé avec le plus grand soin. Les parties devront en effet faire attention à identifier clairement le bien ou l’opération objet du droit de préférence, fixer une durée pendant laquelle le pacte est valable et régler les modalités de mise en oeuvre.
Pas de panique ! Votre assistant juridique augmenté QIIRO vous explique comment le pacte de préférence fonctionne et vous propose son modèle de pacte de préférence avec les bonnes clauses à y faire figurer adaptables à toutes les circonstances pour réaliser toutes vos opérations de vente.
À la suite de l’ordonnance du 10 février 2016, le pacte de préférence est défini à l’article 1123 du Code civil comme le contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui dans le cas où elle déciderait de contracter.
Autrement dit, à l’image du droit de préemption au profit des autorités publiques, le pacte est un contrat qui implique qu’un promettant s’engage, s’il décide de vendre son bien, à faire une proposition de manière prioritaire à un acquéreur potentiel et identifié dit bénéficiaire. Le propriétaire ne pourra alors vendre à une autre personne que si le bénéficiaire de la promesse refuse la proposition.
Dans le cadre d’une opération immobilière par exemple, le propriétaire d’un appartement ou d’une maison s’engagerait avec le pacte de préférence à faire une offre à une personne en particulier dans le cas où il déciderait de vendre son bien.
L’engagement contractuel implique donc simplement l’obligation de proposer prioritairement le bien à une personne identifiée, mais le pacte de préférence n’implique aucune obligation d’achat ou de vente.
Des sanctions sont prévues en cas de violation de l’obligation de proposer en priorité au bénéficiaire du pacte de préférence.
Le pacte de préférence peut aussi bien porter sur un bien mobilier, comme les actions d’une société ou une voiture, que sur un bien immobilier, tel qu’une maison ou un appartement. Ce pacte est d’ailleurs souvent utilisé pour procéder à des ventes d’actions ou de biens immobiliers, à titre gratuit ou onéreux.
La formation d’un contrat de vente suppose toujours une rencontre des volontés mais cette rencontre peut s’opérer dans la durée et donc entraîner des négociations ou même la conclusion de pré-contrats.
Il existe de nombreux contrats qui peuvent précéder la vente d’un bien immobilier ou mobilier en dehors du pacte de préférence, notamment la promesse unilatérale de vente ou la promesse synallagmatique de vente plus couramment appelée compromis de vente.
La promesse unilatérale ventre développée par la pratique a été codifiée par la réforme récente du droit des contrats à l’article 1124 du Code civil. Elle se définit comme un contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
Dit comme ça la différence est difficilement identifiable avec le pacte de préférence, pourtant le promettant est irrévocablement engagé à conclure le contrat dans le cadre de la promesse unilatérale alors que le débiteur d’un pacte de préférence reste libre ou non de vendre.
Cette liberté est la caractéristique essentielle du pacte.
De plus, l’article 1124 du Code civil pose que la promesse de vente doit comporter les éléments essentiels du contrat promis à savoir le prix ou de délai d’option alors que dans le cadre du pacte de préférence, ni la prédétermination du prix ni la stipulation d’un délai ne sont des conditions de validité.
Les promesses de vente contiennent en effet tous les éléments essentiels du contrat, à l’exception du consentement du bénéficiaire.
Enfin, le pacte de préférence ne prévoit généralement aucune indemnité d’immobilisation au profit du promettant à la différence de la promesse unilatérale.
✍ BON À SAVOIR
La conclusion d’une promesse unilatérale de vente pendant la durée d’un pacte de préférence conduit à ce que le promettant ne donne pas préférence au bénéficiaire du pacte lorsque le promettant décide de vendre et entraîne ainsi une violation du pacte de préférence.
S’agissant de la promesse synallagmatique, il y a réciprocité entre l’obligation de vendre et d’acheter. Le transfert de propriété est retardé jusqu’à l’accomplissement d’une formalité. Il ne s’agit donc pas d’un contrat préparatoire à la vente, mais de la vente en elle-même. En effet, les parties ont consenti au contrat définitif, à la différence du pacte de préférence et de la promesse unilatérale.
En principe, dans le cas où le droit d’option est accordé en échange d’une somme d’argent correspondant à un pourcentage du prix est versée dans le cas où l’option ne serait pas levée et que cette indemnité d’immobilisation est si élevée qu’elle contraint à lever l’option, la promesse a pu être requalifiée en contrat de vente par les juges.
Votre assistant juridique augmenté QIIRO vous accompagne dans toutes vos démarches en vous proposant aussi bien un modèle de pacte de préférence qu’un modèle de promesse unilatérale vente, de compromis de vente, un contrat de vente sous condition résolutoire et même un contrat de vente de gré à gré
Tous ces modèles ont été élaborés par nos juristes et avocats experts. Ils vous permettront de conclure les contrats que vous souhaitez en quelques clics alors n’hésitez plus !
Il y a de grandes similitudes entre le pacte de préférence et le droit de préemption, le pacte de préférence étant d’ailleurs qualifié de droit conventionnel de préemption et le droit de préemption comme un droit de préférence organisé par la loi.
La différence majeure entre les deux est donc la source de l’obligation et des droits. Le droit de préemption prend sa source dans la loi tandis que le pacte de préférence nécessite la conclusion d’un contrat.
En conséquence, les sanctions de la violation sont nettement plus importantes dans le cas de la préemption que pour le pacte de préférence, qui se résoudra généralement en dommages et intérêts.
Le pacte de préférence présente l’avantage de la flexibilité en raison de la grande liberté laissée aux cocontractants ; le promettant et le bénéficiaire.
En effet, le pacte de préférence peut être conclu à titre gratuit ou onéreux, il peut aussi faire l’objet d’un contrat autonome ou être une clause d’un contrat voire même d’être l’accessoire d’un autre contrat.
À condition de le préciser dans une clause du pacte de préférence, il est même possible de céder, substituer d’autres personnes ou même transmettre ce pacte aux héritiers.
Dans le cadre de transactions immobilières, le pacte de préférence peut être un outil très intéressant. Très différent du compromis de vente, il permet en effet de réserver des biens immobiliers à des acquéreurs potentiels et ainsi de les prémunir contre les surenchères éventuelles liées à la concurrence.
En matière immobilière, ce type de priorité existe déjà de manière automatique notamment entre un locataire et son bailleur en cas de vente du logement en application de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975. Toutefois, il peut être utilisé dans d’autres situations.
À titre d’exemple, on trouve souvent des pactes de préférence comme clause particulière de baux commerciaux ou professionnels, puisqu’ils permettent au preneur d’avoir l’opportunité de devenir propriétaire des biens qu’il occupe à terme.
Il peut également se révéler très utile dans le cadre d’un acte de vente si un acquéreur souhaite acheter la totalité d’un lot mais que le propriétaire n’est pas prêt à vendre la totalité des parcelles. Il peut être intéressant pour l’acquéreur de négocier un pacte de préférence sur ces autres parcelles dans le cas où le propriétaire se déciderait à vendre plus tard.
Dans le cadre de la transaction immobilière, la description de l’immeuble objet du pacte de préférence doit être assez précise pour éviter toute incompréhension sur la nature et le type du bien.
✍ BON À SAVOIR
Il est essentiel de définir avec précision l’objet du pacte de préférence pour vous assurer une tranquillité future dans la mise en oeuvre du pacte. En effet, si le pacte est imprécis quant à son objet (immeuble entier ou local), le propriétaire aura l’obligation de l’actionner à deux reprises, à savoir en cas de vente de l’immeuble entier et en cas de vente du local.
Vous souhaitez en savoir plus sur les possibilités en matière de transactions immobilières, QIIRO vous propose son guide sur les transactions immobilières.
Si vous êtes associé ou actionnaire d’une société, le pacte de préférence est une solution que vous pouvez privilégier pour contrôler l’entrée de nouveaux associés dans votre société.
Pour ce faire, le pacte de préférence peut prendre la forme d’une clause statutaire comme la clause de préemption ou d’un acte séparé sous la forme d’un pacte d’actionnaire. Peu important sa forme, il permettra d’accorder une préférence dans l’acquisition des droits sociaux d’un associé dans l’hypothèse où il quitterait la société.
✍ BON À SAVOIR
Le pacte de préférence peut être rédigé dans les statuts, dans un pacte d’associés ou un pacte d’actionnaires.
En conséquence, le pacte de préférence a une utilité non-négligeable en matière d’affaires et de sociétés, car il permet de maintenir un certain équilibre de l’actionnariat ou encore de donner aux actionnaires en priorité l’opportunité d’augmenter leur participation dans le capital social.
C’est pourquoi il est très utilisé dans les sociétés de capitaux.
✍ BON À SAVOIR
Les clauses statutaires présentent l’avantage d’être plus facilement opposables que les pactes séparés, mieux vaut introduire le droit de préférence ou de préemption dans les statuts directement.
Le pacte de préférence peut porter sur la cession de parts sociales. Il s’agit d’une forme d’agrément permettant aux associés de contrôler les entrées de nouveaux associés dans la société.
Lorsqu’il concerne la cession de parts sociales ou des actions, le pacte de préférence doit en outre contenir les mentions suivantes :
Le pacte de préférence obéit à des règles juridiques précises. Il s’agit d’un document juridique particulier. Pour être valide, il doit respecter certaines règles et comporter plusieurs mentions obligatoires, en particulier que la chose qui en est l'objet soit suffisamment déterminée.
Heureusement, notre équipe d’expert a rédigé pour vous un modèle de pacte de préférence.
Le pacte de préférence doit intégrer certaines informations :
✍ BON À SAVOIR
Le prix ne fait pas parti des mentions obligatoires devant figurer dans le pacte de préférence. Il pourra être librement négocié en cas d’activation du pacte et de décision de vendre de la part du promettant. Il est également possible de prévoir que des sommes pourront être déduites de ce prix.
Des clauses peuvent être insérées de manière facultative pour préciser les modalités d’exécution du pacte :
N’hésitez plus et rédigez en quelques clics votre propre pacte de préférence dès maintenant grâce au modèle téléchargeable proposé par votre assistant juridique QIIRO.
En général, le pacte de préférence est régi par le droit commun des contrat sauf lorsqu'il est expressément réglementé par la loi à l’image du contrat d’édition.
En temps normal, le pacte de préférence produit donc des effets à l’égard du bénéficiaire mais aussi du promettant :
Si le propriétaire promettant décide de ne jamais vendre son bien, le bénéficiaire n’a aucun droit ou aucune possibilité de le contraindre. D’ailleurs, le contrat peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée à condition de ne pas être perpétuel.
Si le propriétaire se décide à vendre son bien, les modalités de transmission de l’offre au bénéficiaire du droit de préférence sont en général prévues par le contrat. En l’absence de telles précisions, le promettant se trouvera dans l’obligation de prouver qu’il a bien transmis l’offre de vente au bénéficiaire.
Dans sa notification de l’offre de vente au bénéficiaire, le propriétaire devra veiller à mentionner plusieurs informations de manière claire :
✍ BON À SAVOIR
Pour vous prémunir, si vous êtes propriétaire promettant, il est vivement conseillé de préciser dans cette notification qu’en cas de refus, celui-ci devra être communiqué par écrit afin d’en conserver la preuve.
Le pacte de préférence devra prévoir un délai laissé au propriétaire pour répondre à l’offre. Ce délai devra être raisonnable et la réponse devra en général prendre la même forme que l’offre.
Si l’acquéreur est toujours intéressé, la vente sera parfaite.
Dans le cas où l’acquéreur bénéficiaire refuse l’offre, il est mis fin au pacte et le propriétaire retrouve sa liberté. Il pourra alors contracter avec un tiers mais aux mêmes conditions que l’offre faite au bénéficiaire.
C’est la situation où le promettant cède le bien objet du pacte de préférence à un tiers, au mépris des droits du bénéficiaire. L’exécution du pacte suppose en effet que le promettant ne vende pas le bien à un autre acquéreur que le bénéficiaire sans lui avoir préalablement proposé.
L’article 1123 alinéa 2 du Code civil pose que lorsqu’un contrat est conclu avec un tiers en violation du pacte de préférence alors le bénéficiaire pourra obtenir la réparation du préjudice soit l’annulation du contrat ou sa substitution au tiers.
Dans le cas où le propriétaire ne respecte pas son obligation de proposer le bien en priorité, sa responsabilité contractuelle peut être engagée sur la base de l’article 1231-1 du Code civil. Les conditions d’engagement de la responsabilité sont claires : il faut une inexécution contractuelle, un ou des dommages et un lien de causalité entre les deux.
Dans le cas précis du pacte, la violation suppose que le promettant n’exécute pas les obligations stipulées au contrat. Pour ce qui est du dommage, celui-ci prend plusieurs formes notamment les frais engagés pour la rédaction du pacte. Enfin, s’agissant du lien de causalité, il ne pose en général pas de difficulté.
Le lien de causalité se déduit en effet de la corrélation entre la violation du pacte et les dommages qui en résultent. À titre d’exemple, les frais liés à l’élaboration du pacte ou à sa publicité pourront sans difficulté être reconnus comme des dommages directement liés à la violation du pacte.
Si l’acquéreur a conclu avec le propriétaire alors qu’il avait connaissance de l’existence du pacte de préférence, on dit que celui-ci est de mauvaise foi.
En conséquence, il a indûment acquis et le bénéficiaire initial de la promesse peut alors :
Cependant, pour obtenir l’annulation ou la substitution, le bénéficiaire devra prouver la réunion de deux conditions :
✍ BON À SAVOIR
Il est difficile d’apporter la preuve du fait que le tiers avait connaissance de l’intention du bénéficiaire de se prévaloir du pacte. Dans la plupart des cas, le non-respect du pacte de préférence se résout donc en dommages-intérêts au profit du bénéficiaire.
En conséquence, même si une vente a été conclue en violation du pacte, il n’est pas certain que l’acquéreur initial bénéficiaire de la promesse puisse obtenir l’annulation de la vente ou sa substitution à l’acquéreur tiers.
Pour éviter ce genre d’encombre, l’ordonnance du 10 février 2016 a réformé le droit des contrat pour créer l’action interrogatoire.
Qu’est-ce qu’une action interrogatoire ? Quel est l’intérêt d’une action interrogatoire ?
En effet, l’article 1123 du Code civil prévoit désormais la possibilité pour le tiers qui souhaite acquérir un bien de demander au bénéficiaire de confirmer s’il entend se prévaloir du pacte de préférence.
L’action interrogatoire est donc l’action par laquelle un tiers au pacte de préférence va demander au bénéficiaire, par écrit, de confirmer dans un délai qu’il fixe, trois informations impératives (à peine de nullité de l’action interrogatoire) :
Toutefois, cette action interrogatoire suppose un certain nombre de conditions de validité :
Si le bénéficiaire répond par la négative ou ne répond pas dans un délai raisonnable, le pacte ne produit plus ses effets. Le tiers et le promettant originaire peuvent librement contracter, sans que le bénéficiaire originaire du pacte ne puisse l’invoquer et engager leur responsabilité.
Si le tiers ne respecte pas un délai raisonnable, ou que l’action interrogatoire est incomplète et contracte en violation du pacte, il s’agira d’un cas de violation du pacte de préférence. Dans ce cas, on pourra même aller jusqu’à estimer qu’il était de mauvaise foi puisqu’il avait connaissance d’un pacte.
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