Un permis de construire est généralement nécessaire pour réaliser des projets de construction de moyenne à grande ampleur, ainsi que pour d’autres projets spécifiques.
Le permis de construire s’obtient en déposant formulaire CERFA auprès de votre commune accompagné de nombreuses pièces justificatives et documents. Il est le fruit d’une longue réflexion.
Vous souhaitez vous lancer dans la construction de la maison de vos rêves ou améliorer votre bien ou encore construire une piscine, mais vous vous posez des questions ? Comment déposer une demande de permis de construire ? Dans quels cas un permis de construire est-il obligatoire ?
Votre assistant juridique augmenté QIIRO vous fournit son guide sur le permis de construire afin que vous puissiez réaliser vos projets de travaux en toute sérénité.
Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme accordée par l’administration.
Il est nécessaire à la réalisation de certains projets de grande ampleur et s’obtient à la suite d’une demande accompagnée de tous les justificatifs nécessaires assurant à l’administration la conformité du projet aux règles d’urbanisme.
✍ BON À SAVOIR
Certains travaux, généralement de faible importance, ne nécessiteront pas de déposer une demande de permis de construire mais simplement d’une déclaration préalable de travaux.
Si le permis est accordé, vous aurez le droit d’entreprendre vos construction dans les limites du projet que vous avez présenté et sous réserve que vos voisins ou d’autres tiers n’exerce un recours contre la décision de vous accorder le permis. En effet, toute personne qui estime avoir subi un dommage dû à la méconnaissance de son droit de propriété peut faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils ou les tribunaux administratifs s’il pense que les règles d’urbanisme n’ont pas été respectées.
Le permis est toujours délivré sous réserve du droit des tiers.
En effet, la demande de permis permettra à l'administration de vérifier que votre future construction est bien conforme aux règles d'urbanisme et non si le projet respecte les autres réglementations ou les règles de la propriété privée.
✍ BON À SAVOIR
Nous vous invitons vivement à prendre contact avec les services d’urbanisme de votre commune. Ces derniers seront en mesure de vous fournir le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou le Plan d’Occupation des Sols (POS) ainsi que d’autres règlementations qu’il vous faudra à tout prix respecter dans l’élaboration de votre projet. Plus vous respecterez ces règles, plus vous aurez de chance d’obtenir le permis de construire.
Comme expliqué précédemment, le permis de construire n'est pas délivré en considération de la personne qui en devient titulaire, mais en fonction projet qui a fait l'objet de la demande.
C’est pourquoi, le permis de construire peut être transféré à une autre personne.
Il peut être tout à fait intéressant si vous êtes propriétaire d'un terrain de reprendre, en l'état de la procédure, la demande de permis de construire introduite par toute personne qui avait qualité pour la présenter, et notamment par le titulaire d'une promesse de vente portant sur le même terrain.
✍ BON À SAVOIR
Ce transfert est possible en déposant un formulaire CERFA n°13412*05 auprès de l'administration en charge de la demande.
Si vous vous demandez dans quels cas vous serez placée dans l’obligation de remplir une demande de permis de construire, il faut distinguer selon les cas et la nature des travaux.
Parfois, même si vous n’êtes pas dans l’obligation d’avoir un permis de construire pour effectuer des travaux, il vous faudra tout de même demander une autre autorisation : la déclaration préalable de travaux.
La déclaration préalable est une véritable alternative du permis de construire pour la réalisation projets de constructions neuves dont soit l'emprise au sol soit la surface de plancher est supérieure à 5 m² mais inférieure ou égale à 20 m² et dont la hauteur est inférieure ou égale à 12 mètres.
Si le dossier administratif à fournir est quasiment identique à celui du permis, la déclaration préalable de travaux présente l’intérêt d’avoir un délai d’instruction généralement plus court que le permis.
La mairie est en effet tenue de rendre sa décision 1 mois après la date du dépôt de la déclaration préalable. Pour un permis de construire, comptez plutôt sur 2 à 3 mois.
QIIRO vous accompagne dans votre demande de déclaration préalable en vous fournissant directement le formulaire à remplir ainsi que des explications sur cette autorisation.
✍ BON À SAVOIR
Si votre construction représente moins de 5 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol ainsi qu’une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à 12 mètres, vous pouvez construire sans aucune autorisation en dehors des secteurs sauvegardés ou protégés. Au delà, une autorisation d’urbanisme sera obligatoire. Toutefois, si la surface de plancher est supérieure à 5 m² mais inférieure ou égale à 20m², il vous suffira de demander une déclaration préalable de travaux.
✍ BON À SAVOIR
La liste de toutes les constructions dispensées de permis de construire et potentiellement soumise à déclaration préalable de travaux dans les articles R 421-1 et suivants du Code de l’urbanisme.
Vous l’aurez compris, dans le cadre d’un projet de construction et avant de demander un permis, il est très important de calculer correctement la surface de plancher ou l’emprise au sol et ce qu’il s’agisse d’une nouvelle construction ou d’une modification de votre habitation.
✍ BON À SAVOIR
La surface de plancher se calcule avec des critères précis selon qu'il s’agit d'une maison ou d'un immeuble collectif. Cette surface correspond à la somme des surfaces de chaque niveau construit dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80m, qu’il soit clos ou couvert.
Attention ! Ce n’est pas parce que votre construction n’a pas de fondations que le permis de construire n’est pas nécessaire. En conséquence, il faudra remplir une demande de permis même pour une véranda par exemple.
Solliciter une autorisation d’urbanisme n’est pas une formalité ! La demande parfois obligatoire, doit être complète, c’est-à-dire accompagnée de toutes les pièces demandées, afin de pouvoir procéder aux travaux.
Si vous envisagez de faire des travaux sans permis ni déclaration préalable, sachez que vous encourez de nombreux risques.
Construire sans autorisation est une infraction au code de l’urbanisme. En conséquence, si un agent de l’état ou un agent de police constate que vous construisez sans autorisation, il peut vous adresser un procès verbal qui vous conduira au pénal. Les juges peuvent ordonner :
Au-delà de ces décisions, vous encourez aussi une amende pouvant aller de 2000€ à 6000€ du mètre carré. L’infraction pouvant de plus être constatée jusqu’à 10 ans après la réalisation des travaux, nous invitons à toujours solliciter une autorisation quand vous y êtes légalement obligés.
Si toutefois vous avez entrepris des travaux sans demander d’autorisation, vous pouvez demander un permis de construire après le début des travaux qui sera le même que le permis de construire. Il faudra toutefois indiquer qu’il s’agit d’une régularisation dans le formulaire Cerfa.
En règle générale, le recours à l'architecte est obligatoire quelque soit les travaux envisagés pour les personnes morales. En revanche, il n’est obligatoire que dans certains cas :
Même s’il n’est pas obligatoire pour toutes les constructions, nous vous recommandons vivement de recourir à un architecte pour vous accompagner dans votre projet.
Il vous évitera certains casses-têtes en vous épargnant des démarches administratives complexes comme l’élaboration des plans ou de documents graphiques à l’échelle correcte.
De plus, le recours à un architecte peut augmenter les chances de réussite de votre projet, puisqu’il vous sera en mesure de vous fournir un accompagnement personnalisé à chaque étape de votre projet du dépôts de la demande d’autorisation de construire au suivi du chantier en passant par le choix des prestataires.
Ses honoraires dépendront de plusieurs facteurs et notamment des missions que vous lui confierez. Le montant de la mission simple de gestion et de dépôt en mairie du permis sera évidemment moins élevé que le suivi complet de votre dossier chantier compris.
En soi, une demande de permis de construire est gratuite.
Toutefois, la demande de permis implique dans un premier temps des frais liés à l’intervention de certains professionnels tels que l’architecte ou un dessinateur indépendant si vous choisissez ou contraint d’y faire appel ou encore le coût de l’étude thermique obligatoire.
Il faudra également tenir compte du paiement de taxes locales (taxes d’aménagement et impôts locaux). En effet, lorsque vous déclarez la nouvelle surface, vous devrez vous acquitter du paiement de taxe d’habitation et de la taxe foncière si vous y êtes assujettis.
La taxe d’aménagement est la taxe qui s’applique aux projets de construction et d'agrandissement qui nécessite un permis de construire. Plus largement, cette taxe s’applique à tous les projets nécessitant une autorisation d’urbanisme comme la déclaration préalable ou le permis d’aménager.
Celle-ci est composée de trois parts dont le poids est décidé par des organes de délibération locaux : la part communale par le conseil municipal, la part départementale par conseil départemental et la part régionale par le conseil départemental.
Votre assistant juridique QIIRO peut vous aider à effectuer le calcul du montant de cette taxe mais aussi vous exposez tous les cas d’exonérations pour que vous puissiez savoir si vous y serez soumis !
La demande de permis de construire doit préciser l'identité du ou des demandeurs.
La demande du permis doit être déposée par toute personne qui avait qualité pour la présenter à savoir :
✍ BON À SAVOIR
Lorsque plusieurs personnes sollicitent l'obtention d'une seule et même autorisation pour le même projet, il faudra associer au permis une fiche complémentaire.
Pour demander un permis de construire, il faudra tout d’abord remplir le formulaire correspondant au type de projet à réaliser et avec l’ensemble des informations vous concernant ainsi que votre projet de construction.
✍ BON À SAVOIR
Par exemple, pour construire une maison individuelle, il faudra remplir le Cerfa 13406*07. QIIRO vous explique tout sur la demande de permis de construire dans ce cas.
En dehors du formulaire approprié, toute demande de permis de construire doit obligatoirement contenir plusieurs documents. Il y a en effet 8 documents différents à fournir :
Ce dossier complet devra alors être fourni en 4 exemplaires avec en plus 1 exemplaire du plan de situation (PC1), de masse (PC2) et de coupe (PC3). Il devra être déposé au service d’urbanisme de votre mairie en main propre ou par courrier recommandé.
Il pourra vous être réclamé des pièces supplémentaires en fonction de la localisation mais aussi des spécificité de votre projet notamment s’il se situe à proximité du domaine public ou dans une zone d’aménagement concerté (ZAC).
✍ BON À SAVOIR
De manière très courante, il est par exemple demandé de fournir une attestation de prise en compte de la réglementation thermique si le projet implique notamment la création d’une surface thermique supérieure à 50 m².
Une notice explicative sur les pièces à joindre en fonction de la situation et du projet est disponible. Celle-ci est très complète, nous vous invitons à consulter afin de déterminer exactement les pièces que vous aurez à fournir.
Ces pièces supplémentaires sont également énumérées de l’article R. 431-13 à l’article R. 431-33 du code de l’urbanisme.
Le dossier complet de demande de permis de construire doit être déposé auprès de la mairie de la commune dans laquelle les travaux envisagés. Cette demande peut bien évidemment être envoyée par courrier mais veillez à ce qu’il soit en recommandé.
Le service de l’urbanisme de votre mairie vous remettra ou vous enverra alors une confirmation de votre dépôt de dossier avec un numéro de demande.
✍ BON À SAVOIR
À compter du 1er janvier 2022, les communes de plus de 3 500 habitants devront se doter d'une téléprocédure spécifique leur permettant de recevoir et d'instruire sous forme dématérialisée les demandes d'autorisation d'urbanisme.
Si dans un délai d’un mois à compter du dépôt des pièces, il ne vous a pas été communiqué une liste de pièces manquantes, votre dossier sera réputé complet.
En revanche, si la mairie vous contacte pour que vous demander des pièces, vous aurez 3 mois pour le compléter si vous recevez une demande en ce sens. Si vous ne répondez pas dans le délai imparti, votre demande sera automatiquement rejetée.
Une décision devrait vous être adressée par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique dans un délai de deux mois pour une demande de permis de maison individuelle et trois mois pour les autres à compter de la complétude du dossier. Ce délai peut être exceptionnellement de 5 mois lorsque le permis porte sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques.
Si le permis vous est accordé, vous aurez trois ans pour faire les travaux projetés. Il suffit de commencer les travaux de manière minime pour empêcher la péremption. Il est également possible de demander à la mairie de prolonger la durée de validité du permis d’une année. Cette prolongation est possible seulement deux fois, ce qui porte la durée de validité du permis de construire à 5 ans.
L’examen de la demande de permis a pour objectif de vérifier que le projet de construction est conforme aux règles d’urbanisme.
En conséquence, la demande de permis peut être refusée si les constructions projetées ne sont pas conformes aux règles en vigueur notamment concernant leur nature, leur architecture, leurs dimensions ou encore l’aménagement de leurs abords.
Malheureusement, après tous vos efforts, vous essuyez un refus. Pas de panique ! Votre assistant juridique QIIRO vous livre les moyens de faire face à cette décision de la mairie.
Le refus de la demande de permis doit être précisément motivé par les services de la mairie. Il doit d’abord être fondé sur une non-conformité du projet aux règles d’urbanisme. Ensuite, toutes les raisons justifiant le rejet de votre demande, soit l'ensemble des absences de conformité, devront être détaillées en intégralité.
✍ BON À SAVOIR
Si vous estimez que les raisons invoquées par le maire sont justifiées, il est possible de proposer des modifications pour mettre tout le monde d’accord. Avant d’envisager d’agir contre ce refus, il est donc judicieux d’essayer de prendre rendez-vous directement avec le responsable de l’urbanisme et de trouver un compromis en expliquant les modifications que vous êtes d’accords de faire. Vous pourrez par la suite demander un permis modificatif.
Si vous recevez une décision de refus, vous avez la possibilité de former un recours dit gracieux ou hiérarchique dans un délai de deux mois à compter de la réception de la décision de refus.
Ce recours peut être adressé soit à la personne qui a signé la décision de refus (généralement le maire) ou à son supérieur hiérarchique, le préfet du département. Ce recours devra être adressé par lettre avec accusé de réception.
Dans cette lettre, vous aurez alors la possibilité d’ouvrir une discussion avec le maire en lui demandant de revoir sa décision.
Vous devrez alors fournir des arguments ayant vocation à le faire revenir sur sa décision. Il s’agira de lui présenter clairement toutes les raisons pour lesquelles vous auriez dû obtenir ce permis selon vous en apportant des preuves par tous les moyens.
En cas de nouveau refus du maire, si vous le considérez à nouveau injustifié, vous aurez alors deux mois à compter de la réception de la décision de refus pour former un recours devant le tribunal administratif compétent.
Votre requête devra être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception avec l’intégralité de votre dossier, les courriers échangés avec la mairie et les pièces servant de preuves.
Si le juge administratif estime que le refus de la mairie n’était pas fondé, il ordonnera à l’autorité compétente de procéder à une nouvelle instruction de la demande.
Si votre permis est déjà déposé ou en cours d’instruction, vous avez la possibilité de déposer une demande de permis modificatif afin d’y apporter des changements.
Ces changements doivent néanmoins être mineurs comme l’aspect extérieur du projet, une variation légère de l’emprise au sol ou encore un changement de destination d’une partie des bâtiments.
Si vous souhaitez procéder à des changements plus importants, il faudra déposer une nouvelle demande de permis de construire ou d’aménager mais encore faut-il que vous n’ayez pas encore produit d’attestation d’achèvement des travaux.
✍ BON À SAVOIR
Vous pouvez formuler votre demande de permis de construire avec le formulaire cerfa n°13411*05 si vous produisez toutes les pièces qui sont exigées. QIIRO peut vous guider pour remplir cette demande correctement.
Si au bout de deux mois, la mairie n’a pas donné de réponse, votre demande sera considérée comme accepté et vous pourrez alors vous déplacer pour obtenir certificat d’absence d’opposition.
Si la mairie refuse votre demande de modification, vous aurez les mêmes possibilités pour agir que dans le cadre du refus de permis à savoir un recours gracieux et/ou un recours contentieux.
Dès que le permis est accordé, un double affichage s'impose sur le terrain destiné à accueillir la construction et en mairie.
L’affichage d’un extrait de cette autorisation sur votre terrain, au moyen d’un panneau, est destiné à informer les tiers du projet de construction. C’est pourquoi il doit être visible depuis la voie publique ou des espaces ouverts au public et doit présenter obligatoirement plusieurs informations sur le projet. Il doit être affiché en continu pendant toute la durée du chantier.
✍ BON À SAVOIR
Cet affichage doit être réalisé sur un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80 centimètres. Cela se trouve aisément dans plusieurs commerces, seulement veiller à vérifier que les panneaux vendus comportent toutes les mentions obligatoires de l'article A. 424-16 du Code de l'urbanisme.
En bref, le panneau doit impérativement mentionner :
D’autres mentions légales devront y figurer en cas de projets de construction particulier :
Si toutes les indications sont présentes sur le panneau, les tiers pourront agir devant le juge administratif pendant deux mois à partir du premier jour de cet affichage.
En cas de contestation de la part des tiers ou voisins, vous devrez apporter la preuve que vous avez bien affiché l’extrait du permis comportant toutes les mentions obligatoires durant deux mois consécutifs.
En bref, vous devrez prouver : la date du début d’affichage, la régularité, la visibilité et la lisibilité de votre affichage.
Cette preuve peut être apportée par tous moyens.
Vous l’aurez compris, il est donc important d’afficher correctement votre permis, car cela conditionne ce que l’on appelle le délai de recours des tiers. Ces tiers sont toutes les personnes qui ont un intérêt à contester votre permis pour que votre projet ne se réalise pas ou fasse l’objet de modifications.
Si vous faites l’objet d’un recours alors que vous avez correctement affiché votre autorisation, pas de panique ! Votre assistant juridique augmenté QIIRO vous explique quels sont les bons réflexes.
Avant tout, comme nous l’avons explicité plus haut, sachez qu’un affichage rigoureux de votre permis de construire ou autre autorisation vous épargnera de nombreux soucis. Il constituera un de vos meilleurs atouts pour que votre projet puisse être mené à son terme.
Dans tous les cas, celui qui exerce un recours contre votre permis sera obligé d’expliquer en quoi la réalisation de votre projet pourrait lui porter atteinte et en quoi le permis peut être illégal.
Vous aurez donc toutes les cartes en main pour évaluer le sérieux de la demande de vos voisins ou tout autre individu.
Il est tout à fait possible de contester une décision d’urbanisme comme le permis de construire, d’aménager ou de démolir. Cependant, il faut respecter de nombreuses conditions.
Ces conditions visent à dissuader les recours abusifs ou parasites.
Avant d’agir devant les tribunaux, vous avez la possibilité d’effectuer ce qu’on appelle un recours gracieux auprès de la mairie qui a délivré le permis. Vous devrez alors :
Si le maire ne formule pas de de réponse dans les deux mois après la réception du courrier, vous pourrez considérer que votre recours a été rejeté et agir devant les tribunaux.
✍ BON À SAVOIR
L’intérêt de cette démarche est de gagner du temps puisque vous ouvrirez la discussion directement avec les personnes concernées sans qu’il y ait nécessairement besoin d’un avocat. Au mieux, le contentieux peut se régler à l’amiable, et au pire le délai de recours devant les tribunaux sera suspendu par l’envoi de votre courrier. Vous aurez donc toujours la possibilité d’agir devant les tribunaux si vous recevez une réponse négative.
Pour que votre démarche soit crédible et entraîne de réelles conséquences, il est nécessaire que vous apportiez plusieurs éléments de preuves et que vous remplissiez plusieurs conditions.
En matière d’urbanisme, le déclenchement du délai de recours contre une autorisation d’urbanisme de deux mois, est subordonné à l’affichage sur le terrain du permis ou de la déclaration préalable.
Le non-respect des conditions d’affichage aura pour conséquence de ne pas faire courir ce délai de deux mois. Toutefois, en l’absence d’affichage, vous serez tout même obligés d’agir jusqu'à 6 mois après l’achèvement des travaux.
Si vous souhaitez contester un permis de construire, il vous faudra démontrer votre intérêt à agir et le faire précisément. L’intérêt à agir se rapporte aux motifs ou raisons que vous évoquerez pour justifier votre recours
Peu importe dans ce cadre que vous soyez très proche de la construction. En effet, la seule qualité de voisin immédiat ne peut en effet donner intérêt à agir contre un permis de construire. Il faut impérativement faire état d’éléments relatifs à la nature, l’importance ou à la localisation du bien construit
Cette qualité donnant intérêt à agir est appréciée strictement en ce que le requérant devra d’une part rapporter la preuve de la très faible distance qui sépare son bien du projet litigieux et d’autre part, produire les éléments concrets pour établir le risque de nuisance comme des constats d’huissier, des témoignages ou encore des clichés photographiques.
Il importe de démontrer, au moyen de pièces (photographies, rapports, attestations) et d’un argumentaire précis que le projet de construction portera atteinte à votre cadre de vie (perte d’intimité, nuisances sonores, perte de vue, perte d’ensoleillement, ou encombrement de la circulation et du stationnement, etc.).
Enfin, il vous faudra prouver l’illégalité du permis de construire délivré par la mairie ou alors que la construction n’est pas en conformité au permis de construire.
Le juge administratif ne sera susceptible de décider de l’annulation du permis que dans ce cas, c’est-à-dire :
Pour vous aider dans votre recherche, certaines mairies disposent d’un service d’urbanisme qui est dans l’obligation de vous laisser consulter le dossier de permis de construire, sans que vous ayez à justifier de votre identité ou de vos motivations.
Il faudra également vous reportez aux règles en vigueur dans votre commune à savoir le règlement du plan local d’urbanisme (PLU) consacré à la zone de construction pour connaître les règles applicables au projet. En effet, le PLU fixe l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives. Si le permis de construire n’est pas conforme aux différentes règles en vigueur, il pourra être considéré comme illégal.
✍ BON À SAVOIR
Si le délai de recours contre le permis est écoulé ou que celui-ci est conforme aux règles d’urbanisme en vigueur mais que la construction a pour conséquence une perte d’ensoleillement, d’intimité, de vue ou plus généralement un trouble dit anormal du voisinage, vous avez la possibilité d’agir devant les tribunaux civils afin d’obtenir réparation, voire la destruction dans les cas les plus graves.
Vous souhaitez en savoir plus ? Vous avez une question spécifique sur le dépôt d’une demande de permis ou d’une déclaration préalable, ou sur un autre aspect ?
N’attendez plus pour réaliser vos projets ! Notre équipe de juristes, disponible par chat, mail ou téléphone, vous épaule, vous renseigne et vous accompagne dans toutes vos démarches juridiques et administratives.
