Permis de démolir : Pour quel type de travaux ?

Le permis de démolir est une autorisation administrative qui doit obligatoirement être obtenue avant de procéder à toute opération de démolition de bâtiments situés dans certaines parties du territoire. 

Permis de démolir, permis de construire ou permis d’aménager ?

Vous ne souhaitez pas simplement démolir une construction mais vous envisagez de réaliser un projet de construction, c’est-à-dire de démolir une construction existante afin de construire ou aménager un bâtiment ?

Afin de simplifier les choses, la loi prévoit que lorsque des travaux de construction ou des travaux d’aménagement impliquent la démolition de construction, le permis de construire ou bien le permis d’aménager autorise également la démolition. Dans ce cas, il sera nécessaire de bien préciser la démolition dans le dossier de demande de permis de construire ou d’aménager. Cela vaut également pour la déclaration préalable.

Au-delà, il est important de noter que ces différentes autorisations administratives : construction, aménagement, démolition, bien qu’elles peuvent être demandées en même temps, sont totalement autonomes. Par exemple, si la construction est jugée illégale, cette illégalité n'entraîne pas nécessaire l’illégalité de la démolition, ni par conséquent, celle du permis de démolir.

Vous vous apprêtez à réaliser des travaux de démolition et vous vous demandez si vous devez obtenir un permis de démolir avant de procéder à de tels travaux ? 

La loi prévoit en effet que dans certaines situations, un permis de démolir doit obligatoirement être obtenu avant de réaliser des travaux de démolition. 

À noter que cette obligation s’impose à tous, c’est-à-dire aux personnes privées bien sûr, mais également aux personnes publiques (collectivités publiques, établissements publics, concessionnaires de services publics de l’État, des régions ou des départements). 

Les travaux soumis au permis de démolir

Le Code de l’urbanisme prévoit en son article R. 421-27 que tous travaux qui ont pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d’une construction située dans une commune ou bien dans une partie de commune où le conseil municipal a décidé d’instituer le permis de démolir, doivent obligatoirement être précédés d’un permis de démolir. 

D’après cet article, il faut donc être en présence d’une opération de démolition. 

Quels sont les travaux qui peuvent être assimilés à une opération de démolition ? 

Une opération de démolition est une opération dont les travaux impliquent la démolition totale ou partielle d’un bâtiment le rendant ainsi inutilisable. 

En effet, dans un arrêt du 14 mai 2014 (SCI Alpanga, req. n°359847), le Conseil d’État a jugé que “Les travaux impliquant la démolition totale d’un bâtiment ou la démolition d’une partie substantielle de celui-ci et le rendant inutilisable” doivent être précédés de la délivrance d’un permis de démolir. 

Souvent en pratique, le fait de porter atteinte au gros oeuvre du bâtiment pourra être considéré comme une opération de démolition. 

Par ailleurs, il faut noter que d’autres travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d’une construction doivent aussi obligatoirement être précédés d’un permis de construire (article R. 421-28 du Code de l’urbanisme). Ce sera le cas lorsque cette construction est :

• Située dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable classé ;
• Située dans les abords des monuments historiques ou inscrite au titre des monuments historiques ;
• Située dans le périmètre d’une opération de restauration immobilière ;
• Située dans un site inscrit ou un site classé ou en instance de classement ;
• Identifiée comme devant être protégée en étant située à l’intérieur d’un périmètre délimité par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme ou située sur un territoire non couvert par un plan local d’urbanisme ou un document mais identifiée comme présentant un intérêt patrimonial, paysager ou écologique par une délibération du conseil municipal prise après l’accomplissement d’une enquête publique. 

Il existe ainsi bon nombre de situations dans lesquelles une opération de démolition doit faire l’objet d’une autorisation d’urbanisme préalable avant d’être réalisée.

Conseil : Avant de se lancer dans des travaux, il est donc indispensable de se renseigner auprès du service d’urbanisme de votre permis pour savoir si l’opération que vous projetez est soumise ou non à permis de démolir. 

Les travaux non soumis à un permis de démolir

Tous travaux de démolition n’est pas nécessairement soumis à l’obtention d’un permis de démolir. 

C’est ainsi le cas des travaux qui ne peuvent pas être assimilés à une opération de démolition telle que précédemment définie, même si ces travaux concernent un immeuble ou bâtiment qui entre dans le champ d’application du permis de démolir, par exemple dans une partie de commune où le conseil municipal a décidé d’instituer le permis de démolir.

Par exemple, dans un arrêt du 13 mai 1998, la Cour administrative d'appel de Nantes a jugé que la destruction d’un muret de pierres sèches à l’état de ruine non assimilable à un bâtiment tel qu’il est entendu par les dispositions du Code de l’urbanisme ne relevait pas de l’obligation d’obtenir un permis de démolir.

Par ailleurs, l’article R. 421-29 du Code de l’urbanisme donne une liste des opérations de démolition bénéficiant d’une dispense de permis de démolir. Cette liste vise : 

• Les démolitions de constructions soumises à des règles de protection du secret de la défense nationale ;
• Les démolitions effectuées sur un bâtiment menaçant ruine ou un immeuble insalubre ;
• Les démolitions effectuées en application d’une décision de justice devenue définitive ;
• Les démolitions de bâtiments frappés de servitude de reculement en exécution de plan d’alignement ;
• Les démolitions de lignes électriques et de canalisations ;
• Les démolitions de constructions réalisées dans le cadre d’une opération qualifiée d’opération sensible intéressant la défense nationale.

Pour procéder à une opération de démolition soumise à l’obtention d’un permis de démolir, il est tout d’abord nécessaire de déposer une demande de permis démolir à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés. 

Cette demande doit être déposée par la ou les personnes ayant la qualité à former une telle demande. Il s’agit en principe du ou des propriétaires du terrain sur lequel se situe le bâtiment à démolir mais il peut également s’agir de leur mandataire par exemple. Dans le cas d’une indivision, il s’agira du ou des co-indivisaires ou de leur mandataire. Également, dans le cas d’une expropriation pour cause d’utilité publique, il s’agira de la collectivité territoriale bénéficiant de cette expropriation. 

À noter que plusieurs personnes ont la possibilité de demander une autorisation commune pour les mêmes travaux de démolition. Dans ce cas, une fiche complémentaire de demande doit être déposée. 

Pour déposer une demande de permis de démolir, il est nécessaire de remplir un formulaire cerfa n°13405*06. 

Pour vous aider, votre assistant juridique Qiiro vous donne quelques conseils afin de remplir ce formulaire via la notice suivante :

• Vous devez renseigner votre identité dans le cadre n°1 intitulé “Identité du demandeur” : Renseignez si vous êtes un particulier ou une personne morale (ex : société) et inscrivez toutes les informations demandées :
  - Madame ou Monsieur, Nom prénom, date et lieu de naissance si vous êtes un particulier ;
  - Dénomination sociale, raison sociale, n° Siret, Forme juridique, et représentant de la personne morale s’il s’agit d’une personne morale ;
• Vous devez également renseigner vos coordonnées dans le cadre n°2 intitulé “Coordonnées du demandeur” : votre adresse exacte complète, votre numéro de téléphone. À noter que vous avez la possibilité de demander à ce que les courriers de l’administration, autres que les décisions, soient adressés à une autre personne, dans ce cas, vous devez renseigner son nom ainsi que ses coordonnées. En outre, vous avez la possibilité de recevoir certains documents par mail, dans ce cas, vous devez cocher la case précédant la phrase “J’accepte de recevoir par courrier électronique les documents transmis en cours d’instruction par l’administration à l’adresse suivante” et renseigner votre adresse e-mail ;
• Dans le cadre n°3 intitulé “Localisation du (ou des) terrain(s)”, vous devez renseigner l’adresse exacte et complète du ou des terrains ainsi que ses références cadastrales ;
• Dans le cadre n°4 intitulé “Travaux de démolition”, vous devez préciser la date ou les dates approximatives auxquelles vous envisagez de procéder à la démolition du des bâtiments. Vous devez également cocher la case correspondant aux travaux envisagés afin de précision s’il s’agit d’une démolition totale ou partielle. S’il s’agit d’une démolition partielle, vous devez renseigner les travaux qui seront éventuellement effectués sur les constructions restantes. Aussi, vous devez renseigner le nombre total de logement démolis ;
• Dans le cadre n°5 intitulé “Informations pour l’application d’une législation connexe”, vous devez cocher la case qui correspond à vos travaux ;
• Dans le cadre n°6 intitulé “Engagement du (ou des) demandeurs”, vous devez préciser la date et le lieu d’établissement du présent formulaire et signer. 

La demande doit en principe être établie en quatre exemplaires et donc il est nécessaire de remplir plusieurs formulaires. Mais il sera nécessaire de produire :

• 1 exemplaire supplémentaire si le projet est situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou s’il bénéficie d’une autre protection au titre des monuments historiques ;
• 1 exemplaire supplémentaire si le projet est situé dans un site classé, inscrit ou sur une réserve naturelle ;
• 2 exemplaires supplémentaires si le projet est situé au coeur d’un parc national. 

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Comment déposer la demande ?

La demande doit être déposée :

• Soit directement sur place ;
• Soit envoyée par courrier papier par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Quelles sont les autres pièces à joindre à la demande ?

Certains documents doivent être joints à la demande (formulaire) :

• Un plan de situation du terrain à l’intérieur de la commune précisant son échelle et son orientation par rapport au Nord ;
• Un plan de masse des constructions à démolir ;
• Un document photographique présentant le ou les bâtiments dont la démolition est envisagée ainsi que son ou leur insertion dans les lieux environnants. 

À noter qu’en fonction du projet, d’autres pièces peuvent vous être demandées. 

Une fois la demande et le dossier déposés, la mairie vous remet un récépissé qui comprend un numéro d’enregistrement mentionnant la date à laquelle en l’absence de réponse vous obtiendrez votre permis de démolir. Il s’agit en effet d’un permis tacite de démolition, cela signifie que vous obtenez l’autorisation administrative en l’absence de réponse de l’administration pendant un certain délai.

Le délai d’instruction de la demande d’autorisation de démolir est de 2 mois. 

S’il manque des pièces à votre dossier, la mairie dispose d’un délai d’1 mois pour vous les réclamer. Dans ce cas, vous disposez alors de 3 mois pour compléter le dossier de votre demande. 

Attention : l’obtention du permis sera compromise et votre demande sera rejetée si vous ne fournissez pas les pièces manquantes à temps.

À noter que le délai d’instruction peut être prolongé d’un mois supplémentaire dans certains cas : lorsque votre projet est situé sur un site patrimonial remarquable par exemple ou dans un secteur protégé ou secteur sauvegardé qui nécessite l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF). 

À l’issue de ce délai : 

• Soit le maire accepte votre demande de permis de démolir par arrêté, vous recevez la décision par lettre recommandée avec avis de réception ou bien par courrier électronique ;
• Soit le maire rejette votre demande de permis de démolir par arrêté, vous recevez la décision par lettre recommandée avec accusé de réception ou bien par courrier électronique. Vous disposez dans ce cas de voies de recours ;
• Soit vous ne recevez aucune réponse dans le délai prévu, il s’agit dans ce cas d’un permis de démolition tacite, cela signifie que le maire ne s’oppose pas à votre projet.

Le permis de démolir est valable pendant une durée de 3 ans. Passé ce délai et si vous n’avez toujours pas commencé les travaux ou si vous les interrompez plus d’un an, alors, l’autorisation administrative n’est plus valable. 

✍    BON À SAVOIR

Il est possible de demander une prolongation du délai de validité du permis de démolir au service urbanisme de la mairie.

L’achèvement des travaux peut avoir lieu au-delà des 3 ans, il importe seulement que les travaux ne soient pas interrompus pendant plus d’un an. 

Une question ? Contactez-nous ! Notre équipe de juristes, disponible par chat, mail et téléphone, répond à toutes vos questions et vous accompagne dans tous vos projets de construction, d’aménagements et de démolition. 

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Notre équipe vous épaule pour toutes vos démarches administratives et juridiques.