Vous souhaitez conclure une promesse unilatérale de vente mais ne savez pas exactement ce que cela implique ? Vous ne connaissez pas les effets d’une promesse unilatérale de vente ? Vous ignorez les différences entre une promesse unilatérale de vente et une promesse synallagmatique de vente ?
Venez découvrir nos fiches et aides pratiques afin de tout savoir sur la promesse unilatérale de vente !
Qiiro vous aide à comprendre le fonctionnement juridique et pratique de la promesse unilatérale de vente en répondant à toutes les questions que vous pouvez vous poser à son sujet.
La promesse unilatérale de contrat est définie à l’article 1124 du Code civil. Elle est définie comme un contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
La promesse unilatérale de contrat c’est donc le contrat préparatoire qui débouche sur le contrat définitif. Cependant, pour que ce débouché ait lieu, le bénéficiaire doit impérativement exprimer son consentement dans ce sens :i le bénéficiaire doit lever l’option.
La promesse unilatérale de vente est souvent une étape indispensable avant un achat immobilier. Une vente immobilière est en effet presque toujours précédée d’un avant contrat (PUV ou PSV).
La promesse unilatérale de vente est un contrat qui a pour objet la conclusion d’une vente, dont les conditions essentielles, à savoir la chose et le prix, sont déjà fixées.
Mais la vente n’est pas encore formée, pas encore conclue car le bénéficiaire de la promesse n’a pas encore exprimé son consentement à la vente et n’a donc pas encore accepté d’acquérir. Il a simplement accepté l’offre de promesse de vente, qui se différencie donc strictement de la vente en elle-même.
La promesse unilatérale de vente doit être distinguée d’autres avants contrats :
La promesse unilatérale de vente doit être distinguée de la promesse synallagmatique de vente prévue à l’article 1589 du Code civil.
En effet, la promesse synallagmatique de vente est une vente pour laquelle il y a réciprocité des obligations de vendre et d’acheter mais dans laquelle le transfert de propriété est retardé jusqu’à l’accomplissement d’une formalité, généralement jusqu’à réitération par acte authentique.
Il ne s’agit pas, comme pour la promesse unilatérale de vente, d’un contrat préparatoire à la vente, mais elle constitue la vente elle-même car les deux parties ont consenti au contrat définitif.
Le pacte de préférence est un contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui dans le cas où elle déciderait de conclure un contrat (article 1123 du Code civil).
Dans le cadre du pacte de préférence, le promettant s’engage donc seulement à négocier si jamais il décide de conclure le contrat.
En revanche, dans la promesse unilatérale de vente, le promettant s’engage à conclure le contrat envisagé. Il a déjà donné son consentement quant à la réalisation de la vente.
La promesse unilatérale de contrat peut être à durée déterminée, lorsqu’un délai pour lever l’option y est fixé, ou à durée indéterminée, à défaut d’un tel délai.
Lorsque la promesse unilatérale de vente est à durée indéterminée, la promesse est alors soumise au régime des contrats à durée indéterminée, tel que fixé à l’article 1211 du Code civil : « lorsque le contrat est conclu pour une durée indéterminée, chaque partie peut y mettre fin à tout moment, sous réserve de respecter le délai de préavis contractuellement prévu ou, à défaut, un délai raisonnable ».
Dans la promesse unilatérale, le droit d’option est accordé au bénéficiaire en contrepartie d’une obligation créée à sa charge. En effet, le bénéficiaire s’engage, pour le cas où il refuserait de conclure le contrat, pour le cas où il ne lèverait pas l’option, à verser une somme d’argent correspondant à un pourcentage du prix.
Dans une vente, il est d’usage de retenir 10 % du prix, il s’agit de l’indemnité d’immobilisation.
Lorsque cette indemnité est prévue, on parle alors de transformation de la promesse unilatérale de vente en contrat synallagmatique car l’indemnité et option forment des obligations réciproques.
✍ BON À SAVOIR
Si l’indemnité d’immobilisation est d’un montant très important à tel point que le bénéficiaire est en réalité contraint d’acheter, le montant de l'indemnité d'immobilisation peut être de nature à modifier la qualification de promesse, en prenant en compte l'importance de l'indemnité pour éventuellement requalifier la promesse.
En tant que contrat, la promesse unilatérale doit respecter les conditions de validité de droit commun des contrats.
Les éléments essentiels du contrat doivent donc être déterminés ou déterminables lors de la conclusion de la promesse.
✍ BON À SAVOIR
Certaines promesses unilatérales sont aussi soumises à des règles particulières de validité. L’article 1589-2 du Code civil édicte qu’il doit être constaté par acte authentique, ou acte sous seing-privé enregistré dans les dix jours, toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble ou à un fond de commerce et ce à peine de nullité.
Le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente dispose d’une exclusivité contractuelle sur la formation du contrat. Il bénéficie donc d’un délai avant l’expiration duquel il peut librement accepter ou refuser de conclure le contrat futur.
Appliqué à la promesse unilatérale de vente, cela signifie que pendant ce délai une option est offerte au bénéficiaire : acquérir ou ne pas acquérir le bien.
Cette option, le bénéficiaire peut librement l’exercer.
En effet, si il accepte d’acquérir le bien, alors la vente promise par la promesse unilatérale de vente est conclue.
Si il refuse d’acquérir le bien, alors la vente promise n’est pas conclue, et la promesse unilatérale de vente est caduque. Le refus d’acquérir ne peut être source de responsabilité pour inexécution car le bénéficiaire exécute le contrat, en cas de refus comme d’acceptation de la promesse.
Dans une promesse unilatérale de contrat, le promettant est déjà irrévocablement engagé à conclure le contrat promis puisque, aux termes de l’article 1124, il ne manque à la conclusion du contrat que le consentement du bénéficiaire.
En effet, pour que la vente promise soit conclue, il ne manque plus que le consentement de l’acquéreur. Le promettant, par l’effet de la promesse unilatérale de contrat, est déjà réputé vendeur, car il a déjà souscrit l’engagement irrévocable de vendre, qui sera exécuté dès que le bénéficiaire aura consenti à la vente à son tour.
Si la levée de l’option intervient avant la révocation, la vente est devenue parfaite et l’acquéreur peut donc demander non seulement des dommages et intérêts et l’exécution en nature de la promesse de vente.
L’article 1124 alinéa 2 dispose que « la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis ». Ainsi, le promettant étant d’ores et déjà engagé, il ne peut plus revenir sur son engagement. Cette disposition permet donc de donner sa pleine efficacité à la promesse unilatérale de contrat et de lui conférer une valeur supérieure à celle d’une offre.
Par ailleurs, l’article 1124 alinéa 3 offre une protection au bénéficiaire en cas de violation de la promesse par le promettant et un tiers. Il prévoit en effet, que « le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul ».
Pour obtenir la nullité du contrat conclu en fraude de ses droits, le bénéficiaire devra donc démontrer que le contrat a été conclu en violation de la promesse unilatérale, soit avant l’expiration du délai d’option, mais aussi que le tiers avait connaissance de l’existence de la promesse au moment il s'est définitivement engagé.
Le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente bénéficie d’un délai de rétractation légal de 10 jours qui commence à courir à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ou du jour de la signature devant notaire (art. L. 251-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation).
Pendant ce délai de rétractation légal, le bénéficiaire dispose ainsi de la possibilité de revenir sur son engagement sans pénalité.
Pour ce faire, il doit envoyer dans les 10 jours une lettre recommandée avec accusé de réception au promettant afin de manifester son changement d’avis.
Le bénéficiaire va pouvoir récupérer, le cas échéant, l’indemnité d’immobilisation que le vendeur n’a pas le droit de conserver.
Une fois ce délai de 10 jours écoulé, le bénéficiaire peut décider de ne pas lever l’option d’achat. Dans ce cas, toutefois, il ne pourra pas récupérer l’indemnité d’immobilisation qui sera conservée par le promettant.
Il demeure cependant des cas qui permettent d’annuler la promesse sans pénalité, même lorsque le délai de 10 jours est écoulé. La promesse unilatérale de vente est un contrat qui peut en effet être annulée, comme tous les contrats, pour l’une des causes de nullité du contrat en général. Par exemple :
