Ce document est un modèle type de promesse unilatérale de vente modifiable et personnalisable.
Le propriétaire d’un logement peut demander à son locataire de quitter les lieux pour vendre son bien immobilier.
Cette demande émanant du propriétaire est un congé pour cause de vente. Pour ce faire, le propriétaire doit notifier un congé au locataire et respecter certaines formalités.
Le congé doit notamment respecter un délai de préavis (selon les cas 6 mois pour un logement vide ou 3 mois pour un logement meublé). Il ouvre au profit du locataire un droit de préemption de deux mois sur l’achat du logement.
Vous souhaitez vendre votre bien mais il y a un bail en cours ? Vous devez obligatoirement envoyer un congé pour cause de vente à votre locataire.
Téléchargez dès maintenant notre modèle de notification de congé pour cause de vente.
Votre assistant juridique augmenté QIIRO vous guide étape par étape et vous explique tout ce qu’il faut savoir sur le congé pour cause de vente.
Le propriétaire peut tout à fait vendre le logement occupé en cours de bail et ce, sans en informer le locataire et sans lui donner congé.
Dans ce cas, les obligations à la charge du propriétaire bailleur seront transférées à l’acquéreur qui deviendra le nouveau bailleur du locataire.
Ce dernier sera tenu par le bail en cours. Il devra effectuer les procédures contentieuses si le locataire ne paie pas ses loyers au moment de la vente. C’est également lui qui devra restituer le dépôt de garantie au locataire à la fin du contrat de bail.
En revanche, si le propriétaire bailleur souhaite vendre le bien non occupé au futur acquéreur, il doit obligatoirement notifier un congé pour cause de vente au locataire.
Attention : Certaines catégories de locataires sont protégés par la loi. Il s’agit des locataires âgés de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond fixé par arrêté ministériel. Cela signifie que si le locataire appartient à cette catégorie, le bailleur ne peut pas lui donner congé sans lui proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.
Idem pour le locataire ayant à sa charge fiscale une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement dont le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminés par arrêté ministériel.
Exception : cette protection légale n’est pas applicable si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au même plafond de ressources.
Pour être juridiquement valable, le congé pour vente doit obligatoirement respecter un formalisme strict édicté par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Le congé doit être notifié au locataire :
Cette notification peut intervenir par acte d’huissier de justice, par lettre recommandée avec accusé de réception ou encore par remise en mains propres contre émargement ou remise d’un récépissé.
Attention : s’il y a plusieurs colocataires, le congé devra être notifié à chacun d’eux séparément.
La notification doit préciser que le congé est donné aux fins de vendre le logement.
Elle doit également constituer une offre de vente prioritaire au profit du locataire (sauf s’il s’agit d’un logement loué meublé).
Pour être valable, le congé doit être impérativement notifié au moins 6 mois (ou 3 mois pour un logement loué meublé) avant la date d’échéance du bail :
Le délai de préavis commence à courir à partir de la remise si la notification est remise en mains propres au locataire ou à partir de la réception si la notification est envoyée par LRAC. Pour la signification du congé par huissier, c’est la date de la signification qui commence à faire courir le délai de préavis.
La notification de congé pour cause de vente doit obligatoirement comprendre certaines informations sous peine de nullité du congé telles que notamment :
Et, en plus, si le logement est loué vide :
Important : Depuis le 1er janvier 2018, le bailleur qui délivre un congé pour vente doit obligatoirement joindre à la notification une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire, telle que définie par un arrêté du 13 décembre 2017.
Il est donc très important de faire attention et de ne pas oublier de joindre ce document à votre congé.
Le locataire titulaire d’un contrat de location d’un logement loué vide qui reçoit la notification de congé pour cause de vente constituant offre de vente a la possibilité :
L’offre de vente est valable pendant une durée de 2 mois. Il s’agit des deux premiers mois du préavis légal seulement.
L’absence de réponse du locataire à cette offre de vente pendant le délai équivaut à un refus d’acheter.
Il a par conséquent l’obligation de quitter le logement à la fin du bail.
Dans le cas où le locataire accepte la vente, celui-ci doit en informer le propriétaire bailleur pendant le délai de 2 mois.
Il doit le faire par lettre recommandée avec accusé de réception.
Une fois le propriétaire informé de l’acceptation de la vente par le locataire, ce dernier dispose ensuite d’un nouveau délai de 2 mois qui commence à courir à partir de la date d’envoi de sa réponse pour signer l’acte de vente avec le propriétaire.
Exception : Si le locataire recours à un crédit pour financer l’achat du bien immobilier, le délai passe de 2 à 4 mois.
Le locataire peut également faire une contre-proposition inférieure au prix de vente au propriétaire. Le propriétaire peut accepter de négocier avec le locataire et finalement lui vendre le bien à un prix inférieur que le prix initialement proposé.
Il faut toutefois faire attention car cette contre-proposition est considérée comme un refus de l’offre entraînant une perte du droit de préemption.
Le locataire peut en effet contester le motif du congé, soit la reprise pour vente du logement.
Pour ce faire, il doit apporter la preuve que le propriétaire n’a pas l’intention de vendre le logement.
Cela peut notamment être prouvé lorsque le prix de vente du bien est excessif. Le bailleur proposant en effet un prix excessivement élevé pour dissuader le locataire d’acheter le bien.
Dans ce cas, le locataire doit demander au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du ressort dans lequel est situé le logement le versement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
Attention : En cas de faux motif, le bailleur s’expose également une amende pénale pouvant aller jusqu’à 6 000 euros (ou 30 000 euros s’il s’agit d’une personne morale).
Vous avez besoin de notifier un congé pour cause de vente à votre locataire ? Téléchargez directement notre modèle de notification de congé pour cause de vente et complétez simplement les champs demandés pour adapter précisément le document à votre situation.
Au besoin, notre équipe d’experts juridiques vous épaule et vous explique les informations devant être ajoutées à votre document.
