Acte de caution solidaire (location)

Souvent exigé par les propriétaires d’un logement pour sa location, l’acte de caution solidaire permet à une personne de se porter caution solidaire du locataire.

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L’acte de caution solidaire, également appelé « acte de cautionnement », est un acte juridique par lequel une personne s’engage, auprès du propriétaire d’un logement, à payer les dettes locatives (ex : loyer, charges, frais de remise en état du logement dégradé, éventuels intérêts de retard, etc.) à la place du locataire dans le cas où celui-ci ne le règlerait pas.

Généralement, les parents du locataire se proposent comme caution solidaire, mais il peut s’agir de toute autre personne physique : une sœur, un frère, un ami, etc.

La caution peut également être une personne morale : une entreprise, Action logement qui accorde la garantie visale, etc.  

Il s’agit d’un engagement lourd pour la caution car si le locataire ne paie pas, elle doit payer à sa place mais également parce que si la caution ne paie pas les dettes du locataire alors ses biens personnels et ses revenus peuvent être saisis à la demande du propriétaire.

Bon à savoir : Il ne faut pas confondre la caution, c’est-à-dire la personne qui s’engage à payer à la place du locataire défaillant et le dépôt de garantie qui est la somme d’argent versée au propriétaire par le locataire au moment de la signature du bail et qui lui est reversée, sous conditions, lorsqu’il quitte le logement.

Demander à son candidat à la location la présence d’une caution n’est pas une obligation pour le propriétaire bailleur. Il ne s’agit que d’une simple faculté autorisée par la loi.

Cependant, dans certains cas, il est interdit au bailleur de demander une caution au candidat à la location :

• Lorsque le bailleur est un particulier qui a déjà une assurance privée contre les risques locatifs, il ne peut demander une caution que dans le cas où son locataire est étudiant ou bien apprenti ;
• Lorsque le bailleur est une personne morale (ex : société ou organisme HLM), il ne peut pas demander de caution si le locataire est un étudiant qui bénéficie d’une bourse de l’enseignement supérieur.

En dehors de ces cas, le bailleur a la possibilité de demander au locataire une caution.

Pour que la caution soit acceptée, cette dernière doit alors fournir au propriétaire plusieurs pièces justificatives qui tendent à démontrer qu’elle dispose bien de garanties financières suffisantes pour prendre en charge les dettes locatives du locataire s’il y a lieu.

Le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution prévoit que le bailleur peut demander à la caution de fournir :

• Une photocopie de la pièce d’identité (carte d’identité française ou étrangère, passeport français ou étranger, permis de conduire français ou étranger)
  
  
  

-   Pour les cautions personnes morales, les deux justificatifs suivants :

- Extrait K bis original de moins de trois mois de la société ou les statuts ou toute autre pièce justifiant de l'existence légale de la personne faisant apparaître le nom du responsable et l'adresse de l'organisme ainsi que la preuve qu'une déclaration a été effectuée auprès d'une administration, une juridiction ou un organisme professionnel ;

- Justificatif d'identité du représentant de la personne morale figurant sur l'extrait K bis ou les statuts.

• Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :
  - Dernière quittance de loyer ;
  - Facture d'eau, de gaz ou d'électricité de moins de trois mois ;
  - Attestation d'assurance logement de moins de trois mois ;
  - Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.

• Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :
  - Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l'employeur précisant l'emploi et la rémunération proposée, la date d'entrée en fonctions envisagée et le cas échéant la durée de la période d'essai ;
  - Extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés datant de moins de trois mois pour une entreprise commerciale ;
  - Extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan ;
  - Copie du certificat d'identification de l'INSEE, comportant les numéros d'identification, pour un travailleur indépendant ;
  - Copie de la carte professionnelle pour une profession libérale ;
  - Toute pièce récente attestant de l'activité pour les autres professionnels.

• Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :
  - Dernier avis d'imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n'a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier avis d'imposition à l'impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d'impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l'administration fiscale de cet Etat ou territoire ;
  - Titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière ;
  - Trois derniers bulletins de salaires ;
  - Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l'exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées ;
  - Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l'ouverture des droits, établis par l'organisme payeur.
  - Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

L’acte de cautionnement doit obligatoirement être établi par écrit. Il peut être établi par acte sous seing privé (entre les parties) ou par acte authentique (acte notarié).

L’acte de caution solidaire doit en outre comprendre un certain nombre de mentions obligatoires telles que :

• Nom, prénom, date de naissance, ville de naissance et adresse de la caution ;
• La mention selon laquelle la personne déclare se porter caution solidaire ;
• Nom et prénom du locataire ;
• Nom, Prénom, Adresse du bailleur ;
• Adresse du logement loué ;
• La mention selon laquelle la caution a pris connaissance du montant du loyer ;
• Le montant du loyer en chiffre et en toutes lettres ;
• Le cas échéant, les modalités de révision du loyer ;
• La durée de l’engagement de caution (l’acte de caution peut être valable à durée déterminée ou indéterminée) ;
• La mention selon laquelle la caution a pris connaissance de l’avant dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
• La reproduction de l’avant dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
• Etc.

Il doit enfin comporter la date et le lieu d’établissement de l’acte ainsi que la signature de la caution.

En cas d’impayés, le bailleur a la possibilité de s’adresser directement à la caution sans passer au préalable au locataire.

À la différence de la caution simple, dans la situation d'une caution solidaire, le bailleur n’est pas obligé d’adresser en premier lieu un commandement de payer au locataire.

Pour faire appel à la caution, le bailleur propriétaire doit envoyer une lettre recommandée avec avis de réception.

Dans le cas où la caution n’est pas en mesure de payer les dettes locatives, il existe deux options :

• Soit la caution peut saisir le tribunal et demander des délais de paiement ;
• Soit la situation financière de la caution est telle que des délais de paiement ne suffisent pas et dans ce cas elle peut saisir la commission de surendettement du département de sa résidence.

La résiliation de l’acte de cautionnement dépend selon que l’acte a été conclu à durée déterminée ou indéterminée.

Lorsque l’acte a été conclu à durée indéterminée, la caution a la possibilité de mettre fin à son engagement à tout moment par lettre recommandé avec accusé de réception.

Attention : La résiliation notifiée au bailleur ne prend cependant effet qu’à l’expiration du bail. Cela signifie que la caution reste tenue des dettes locatives jusqu’à la fin du contrat de location.

Lorsque l’acte a été conclu pour une durée déterminée, la caution ne peut pas mettre fin à son engagement et reste tenue des dettes locatives jusqu’à la date prévue dans l’acte.

Les parties ont néanmoins la possibilité de décider d’un commun accord que certains événement résilient l’acte de cautionnement (ex : décès du locataire).

Sauf disposition contraire dans l’acte de cautionnement et en cas de décès de la caution, l’engagement de caution solidaire se transmet automatiquement aux héritiers. Cela signifie que les héritiers sont obligés de payer pour les dettes locatives. Cet engagement ne concerne cependant que les dettes qui étaient déjà nées au moment du décès et non les dettes nées postérieurement au décès.

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