Bail d'habitation logement meublé

Le bail d’habitation pour logement meublé est un contrat par lequel une personne, appelée le bailleur, met à la disposition d’une autre, appelée le locataire, un logement meublé, en contrepartie d’un loyer. 

Le contrat de location d’un logement meublé est encadré par la loi et obéit à un régime strict. 

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La loi ALUR du 24 mars 2014 prévoit en son article 25-4 que le logement meublé est un logement qui doit être décent et équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. 

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Le logement doit ainsi comprendre : 

• Literies avec couettes et/ou couverture ;
• Volets et/ou rideaux dans la ou les chambre(s) ;
• Plaques de cuisson ;
• Four ou four à micro-onde ;
• Réfrigérateur ;
• Congélateur ou compartiment à congélation dans le réfrigérateur ;
• Vaisselles en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas ;
• Ustensiles de cuisine ;
• Table et sièges ;
• Étagères de rangement ;
• Luminaires ;
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

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Le contrat de bail meublé doit obligatoirement être établi par écrit. Il peut prendre la forme d’un acte sous-seing privé (établi entre le bailleur et le locataire avec la présence ou non d’un agent immobilier) ou d’un acte authentique (ex : acte notarié). 

Le contrat de bail doit en outre impérativement contenir certaines clauses relatives à :

• L’identité (Civilité, Nom, Prénom) et l’adresse du propriétaire bailleur et le cas échéant, l’identité (Civilité, Nom, Prénom) et l’adresse de son mandataire ;
• L’identité (Civilité, Nom, Prénom) et l’adresse du locataire ;
• L’objet du bail (location d’un logement meublé) ;
• La désignation précise du bien et de ses annexes (ex : parking, garage, jardin), sa consistance, nombre de pièces, la surface habitable, etc. ; 
• La désignation des parties communes ; 
• La destination du local loué (habitation ou usage mixte d’habitation et professionnel)
• La date de prise d’effet du contrat et la durée du bail ; 
• Le montant et les modalités de paiement du loyer ;
• Les montants du loyer de référence et du loyer de référence majoré et le cas échéant, en cas de complément de loyer les éléments qui justifient ce complément de loyer ;
• Le montant et la date du dernier loyer acquitté par le précédent locataire si ce dernier a quitté le logement il y a moins de 18 mois ; 
• Les conditions de révision annuelle du loyer ;
• Le montant des provisions sur charges et les modalités de paiement (ex : paiement périodique) ;
• Le montant du dépôt de garantie qui doit être limité à deux mois de loyer sans charges ;
• La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier bail.

Si le contrat est conclu avec l’aide d’une personne mandatée et rémunérée (ex : agent immobilier), il doit obligatoirement mentionner à peine de nullité : 

• Les trois premiers alinéas du paragraphe 1 de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 reproduits ci-après ;
• Les montants maximum de la rémunération du professionnel pouvant être à la charge du locataire .

Le contrat doit être signé et paraphé par chacune des parties. Un exemplaire doit être remis à chacune des parties et conservé par elles. 

Attention : si les parties ont la possibilité d’insérer d’autres clauses facultatives, elles ne peuvent cependant pas prévoir certaines clauses considérées comme abusives. Ces clauses abusives sont nulles et  réputées non écrites. 

Il s’agit par exemple de : 

• La clause qui impose un mode de paiement du loyer au locataire (ex : prélèvement automatique) ;
• La clause qui impose au locataire la souscription d’une assurance habitation auprès d’une compagnie d’assurance en particulier ; 
• La clause qui prévoit une résiliation de plein droit du contrat pour d’autres motifs que le non paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie ou la non souscription d’une assurance habitation ; 
• La clause qui interdit au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ; 
• La clause qui prévoit que les frais d’expédition de la quittance de loyer sont à la charge du locataire ;
• La clause qui impose au locataire, en vue de la vente du logement ou de sa location, de laisser visiter son logement pendant les jours vérifiés ou plus de 2 heures par jour les jours ouvrables ;
• Etc. 

Plusieurs documents sont à joindre au bail : 

• Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges
• L’état des lieux ; 
• L’inventaire et l’état détaillé du mobilier ;
• Le dossier de diagnostic technique.

De son côté, le locataire doit transmettre au bailleur une attestation d’assurance contre les risques location lors de la conclusion du contrat, puis chaque année. 

La durée d’un bail meublé dépend du profil du locataire.

Le contrat de location pour un logement meublé qui constitue la résidence principale du locataire est en en principe conclu pour une durée de 1 an. Il s’agit cependant d’une durée minimale et il n’est pas interdit de conclure un contrat plus long, de deux ou trois ans par exemple. 

Au terme du contrat, si les parties ne se manifestent pas, le contrat est alors reconduit tacitement pour une nouvelle période de 1 an. Le bailleur peut toutefois proposer au locataire de poursuivre le bail à de nouvelles conditions au moins 3 mois avant le terme du contrat. Si le locataire accepte, le bail est renouvelé pour une période d’1 an et s’il refuse, le contrat est reconduit dans les mêmes conditions que le contrat initial. 

Le contrat peut cependant être conclu pour une durée inférieure à 1 an :

• 9 mois lorsque le locataire est étudiant ;

1 à 10 mois lorsque le locataire est dans l’une des situations suivantes :
- formation professionnelle ;
- études supérieures ;
- contrat d’apprentissage ;
- stage ;
- engagement volontaire dans le cadre d’un service civique ;
- mission temporaire dans le cadre de l’activité professionnelle.
Il s’agit dans ce dernier cas du bail mobilité. Ce type de baux est soumis à des règles spécifiques différentes du bail meublé classique.

Pour que le contrat de bail prenne fin à l’expiration de son terme, le bailleur ou le locataire doivent donner congé.

Pour être valable, ce congé doit obligatoirement respecter un certain formalisme. Il est nécessaire de respecter un délai de préavis. 

Le congé peut être délivré au choix : 

• Soit par remise en mains propre contre récépissé ou émargement ;
• Soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ; 
• Soit par acte d’huissier.

Pour calculer le point de départ du délai de préavis à respecter, il faut prendre en compte la date de notification du congé. Il s’agit de :

• la date du jour de la réception de la lettre recommandée par le destinataire si le congé a été délivré par LRAR ;
• la date de la remise en main propre si le congé a été délivré en main propre ;
• la date de la signification de l’acte d’huissier dans le cas où le congé a été délivré par acte d’huissier.

Le bailleur doit respecter un délai de préavis de 3 mois avant à la fin du bail. Pour pouvoir donner congé, le propriétaire bailleur doit justifier d’un des motifs suivants :

• il souhaite vendre son logement ;
• il souhaite reprendre le logement pour y habiter ou le prêter à l’un des membres de sa famille ;
• il justifie d’un motif légitime et sérieux (ex : troubles de voisinage, retards répétés du paiement du loyer).

Si le bailleur donne son congé à une date antérieure à la date d’expiration du bail, le congé n’est pas nul : il prend simplement effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné. 

Attention : si le congé n’a pas été donné dans le délai de préavis, il n’est pas valable et le contrat est reconduit tacitement à son terme.

Le locataire peut quant à lui donner congé à tout moment. Il n’est pas obligé d’attendre la fin du bail. Il doit cependant respecter un préavis de 1 mois. 

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