Vous souhaitez avoir des informations sur la location immobilière ? Vous êtes au bon endroit. Notre équipe de juristes a résumé tout ce qu'il faut savoir sur la location immobilière, afin de répondre à l'ensemble de vos questions.
Avant de signer un contrat de bail, le propriétaire du logement et le candidat à la location, ou à défaut leurs mandataires, vont procéder à une visite du logement.
Si le locataire est intéressé par le logement proposé à la location, il va remettre au propriétaire un dossier de location.
Le dossier va permettre au propriétaire de déterminer son choix entre les candidats à la location en s’assurant de la solvabilité du candidat choisi.
Si les parties concluent le contrat de bail, elles vont alors réaliser un état des lieux d’entrée du logement.
Vous êtes bailleur et souhaitez louer votre bien ? Vous souhaitez louer un bien et devez préparer votre dossier de location ?
Qiiro vous explique tout ce qu’il faut savoir les documents que peut exiger un bailleur à son potentiel locataire pour conclure le contrat de location.
Quels sont les documents obligatoires pour louer un logement ?
Plusieurs documents peuvent être demandés par le bailleur à son candidat à la location afin de louer son logement.
La liste est prévue par le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution :
Plusieurs documents peuvent également être demandés par le bailleur à la caution du candidat à la location. Il s’agit de :
Attention : Le bailleur ne peut pas demander certains documents jugés trop confidentiels au candidat à la location. Il s’agit par exemple de :
Lors de la remise des clés du logement par le bailleur au locataire (souvent, le jour de la signature du bail), un état des lieux d’entrée est réalisé. Celui-ci est joint au contrat de bail.
L’état des lieux est un document qui décrit l’état du logement et de ses équipements au moment de l’entrée dans les lieux du locataire.
À la sortie du locataire, un nouvel état des lieux sera dressé. La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie permet ainsi d’établir les responsabilités de chaque partie en cas de litige.
L’état des lieux est-il obligatoire ?
La rédaction d’un état des lieux d’entrée ou de sortie n’est pas obligatoire. Il s’agit cependant d’un document d’une grande utilité pour le bailleur comme pour le locataire qui permet de se ménager une preuve en cas de recours relatif aux éventuelles dégradations du logement.
Il est donc vivement recommandé d’en rédiger un.
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Quand faire un état des lieux ?
Un état des lieux doit être réalisé lors de l’entrée du locataire dans les lieux, c’est-à-dire au moment où les clés lui sont remises. Il s’agit de l’état des lieux d’entrée.
Un état des lieux doit ensuite être réalisé lors du départ du locataire, c’est-à-dire au terme du contrat de location lors de la restitution des clés au bailleur. Il s’agit de l’entrée des lieux de sortie.
Que faire en cas de refus d’état des lieux ?
Il est possible que le bailleur ou le locataire refuse un état des lieux. Dans ce cas, il existe plusieurs possibilités :
✍ BON À SAVOIR
Si le bailleur ou le locataire s’oppose à l’établissement d’un état des lieux, celui-ci peut alors être réalisé par un huissier de justice. Son coût sera dans ce cas partagé par moitié entre le bailleur et le locataire.
Comment faire un état des lieux ?
Pour avoir une valeur juridique, l’état des lieux doit être réalisé de manière conjointe entre le bailleur et le locataire, c’est-à-dire que les deux parties doivent impérativement être présentes lors de l’état des lieux.
Si le bailleur ou le locataire ne peut être présent pour réaliser l’état des lieux, il doit être représenté par un mandataire (agence immobilière, famille, ami, voisin, etc.). Pour cela, il est nécessaire de mandater par écrit la personne qui aura la charge de réaliser l’état des lieux au nom et pour le compte du bailleur ou du locataire absent.
Attention : Le mandat doit respecter un certain formalisme pour être valable.
L’état des lieux de sortie ne peut quant à lui être réalisé que s’il existe auparavant un état des lieux d’entrée. L’utilité de l’état des lieux étant de pouvoir opérer une comparaison entre l’état du logement lors de sa mise en location et son état au terme de la location afin de pouvoir constater les éventuelles dégradations subies par le bien loué.
Attention : Il est important de bien distinguer entre vétusté et dégradation. La vétusté correspond à l’usure normale du logement. Le locataire ne peut être tenu responsable de la vétusté des équipements.
Que faut-il vérifier au moment de l’état des lieux ?
Qu’il s’agisse de l’état des lieux d’entrée ou de l’état des lieux de sortie, le bailleur et le locataire doivent inspecter ensemble la totalité du logement / local loué. Il est nécessaire de vérifier l’état de chaque équipement pour chaque pièce du logement / local en précisant si cet équipement est :
Il est donc nécessaire d’inspecter les sols, les murs, les plafonds, les menuiseries, les portes, les fenêtres, les serrures, etc. en vérifiant pour chaque élément d’équipement son état, son fonctionnement et sa propreté.
Il faut aussi penser à vérifier les installations électriques pour vérifier leur bon fonctionnement (interrupteurs, prises de courant, chauffage électrique).
Il est également nécessaire d’inspecter les parties communes (grenier, cave, parking, box, local à vélos, etc.).
L’état des lieux doit être complété de commentaires ou de réserves et illustré d’images ou de photographies.
La loi ALUR impose au bailleur et au locataire de posséder chacun un exemplaire signé de l’état des lieux.
Que doit contenir un état des lieux ?
L’état des lieux d’entrée et de sortie doit impérativement comporter certaines mentions obligatoires pour être valable. Certaines mentions sont communes aux deux types d’état des lieux :
D’autres mentions obligatoires concernent uniquement l’état des lieux de sortie :
Attention : En l’absence de ces mentions, l’état des lieux n’a aucune valeur juridique en cas de litige.
Le locataire a l’obligation de communiquer à son bailleur une attestation d’assurance contre les risques locatifs à la remise des clés, puis, chaque année, à la demande du bailleur.
Qiiro vous guide et vous explique étape par étape tout ce qu’il faut savoir sur le contrat de bail.
La location peut porter sur un logement vide ou meublé. Si en principe le contrat est conclu pour une durée relativement longue, la location peut également être de courte durée.
Le contrat de bail qui porte sur un logement nu est en principe soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La loi du 6 juillet 1989 constitue en effet le droit commun en matière de baux d’habitation et son régime est d’ordre public (on ne peut pas l’écarter).
Pour savoir si la loi du 6 juillet 1989 est bien applicable, il faut d’abord regarder son champ d’application.
Quel est le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 ?
La loi du 6 juillet 1989 s’applique obligatoirement dès lors que sont réunis les critères cumulatifs suivants :
Attention : Certains locaux sont exclus de la loi de 1989 :
De même, certains contrats sont exclus de la loi de 1989 :
D’autres locaux sont partiellement exclus de la loi de 1989. Cela signifie que certaines dispositions de la loi seulement sont applicables. Il s’agit notamment de :
✍ BON À SAVOIR
Les parties au contrat peuvent décider d’un commun accord de soumettre les locaux loués à la loi du 6 juillet 1989. La seule limite est qu’il n’existe pas d’autre régime d’ordre public déjà applicable.
La conclusion du contrat de bail
Le bail doit faire l’objet d’un écrit et être établi en autant d’originaux qu’il y a de parties.
Le contrat doit obligatoirement contenir certaines clauses relatives à :
Les annexes au contrat de bail doivent notamment comprendre :
Sanction : À défaut de contenir toutes les mentions obligatoires, le locataire peut demander en justice la nullité du contrat de bail.
À l’inverse, certaines clauses sont interdites. Si elles figurent au contrat de bail, elles sont alors réputées non écrites. Il s’agit notamment de :
Enfin, d’autres clauses sont facultatives et peuvent être insérée dans le contrat d’un commun accord des parties. Il s’agit par exemple de la clause de révision du loyer ou encore de la clause qui prévoit un dépôt de garantie.
Vous avez besoin d’un contrat de bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 ou d’un contrat de bail mixte à usage d’habitation et professionnel ?
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Quelle est la durée du bail soumis à la loi de 1989 ?
La durée minimale du bail varie selon la qualité du bailleur. Celle-ci est appréciée à la date de prise d’effet du bail ou lors de son renouvellement. Elle est de :
Il ne s’agit cependant que d’une durée minimale prévue par la loi et les parties ont la liberté de fixer une durée plus longue.
Comment fixer le montant du loyer ?
La loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi Elan) prévoit trois régimes différents selon le lieu de situation du logement :
Qu’est-ce qu’une zone tendue ?
Une zone tendue est une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logement entraînant ainsi des difficultés sérieuses d’accès au logement (ex : niveau élevé des loyers, niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens, nombre élevé des demandes de logement par rapport au nombre d'aménagements annuels, etc.).
La révision du loyer
Le contrat peut prévoir la révision du loyer chaque année à une date convenue entre les parties ou à défaut à la date d’anniversaire du contrat.
Attention : La variation qui résulte de cette révision ne peut excéder à la hausse la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Insee chaque trimestre.
Pour réviser le loyer, le bailleur doit manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans le délai d’un an suivant sa date de prise d’effet. À défaut, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause de révision pour l’année écoulée.
Quelles sont les obligations des parties au contrat de bail ?
En vertu du contrat de bail, le bailleur est tenu de :
De son côté, le locataire a également plusieurs obligations. Il est ainsi tenu de :
Comment résilier le contrat de bail ?
Pour résilier le contrat de bail, le locataire ou le bailleur doit donner congé et respecter un préavis.
Le congé doit être donné soit :
Le délai de préavis commence à courir à compter :
Le locataire a la possibilité de donner congé à tout moment.
En location non meublée, le préavis à respecter est en principe de 3 mois. Il est cependant réduit à 1 mois :
En location meublée, le locataire est tenu de respecter un préavis d’un mois.
Le bailleur ne peut quant à lui donner congé que pour le terme du bail et son congé doit être justifié. Il doit respecter un préavis de 6 mois en location non meublée et de 3 mois en location meublée.
Concernant les motifs, le congé ne peut être donné que :
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Le contrat de bail meublé est un contrat de location portant sur un local à usage d’habitation par lequel le bailleur met à la disposition du locataire tous les éléments d’équipements qui permettent à ce dernier de vivre normalement dans les lieux.
La législation concernant la location d’un logement meublé est différente selon que le contrat de location a été conclu avant ou après le 27 mars 2014.
En effet, jusque la loi ALUR du 24 mars 2014, la location meublée obéissait aux articles L. 632-1 à L. 632-3 du Code de la construction et de l’habitation.
Depuis la loi ALUR, le régime de la location meublée est à présent précisé dans la loi du 6 juillet 1989 dans un titre 1er bis. Ce régime est d’ordre public (on ne peut pas l’écarter).
Ainsi, pour tous les contrats conclus après le 27 mars 2014, ce sont les articles 25-3 à 25-11 de la loi du 6 juillet 1989 qui sont applicables. Les contrats conclus avant cette date restent soumis aux anciennes dispositions sauf exceptions.
Qu’est-ce qu’un logement meublé ?
Pour qu’un logement soit considéré comme meublé, la loi prévoit que le logement doit être décent et équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments de mobilier qui doivent composer le logement pour que celui-ci soit considéré comme meublé. Selon ce décret, le logement doit comporter au minimum :
Conclusion du contrat de bail
Comme pour le contrat de bail portant sur un logement vide, le contrat de bail meublé doit faire l’objet d’un écrit et être établi en autant d’originaux qu’il y a de parties au contrat.
Le contrat doit également comprendre toutes les mentions obligatoires précitées. De même que pour la location d’un logement nu, certaines clauses sont interdites et réputées non écrites.
Durée du bail et renouvellement
La durée d’un bail meublé dépend du profil du locataire.
Le contrat de location pour un logement meublé qui constitue la résidence principale du locataire est en en principe conclu pour une durée de 1 an.
Il s’agit cependant d’une durée minimale et il n’est pas interdit de conclure un contrat plus long, de deux ou trois ans par exemple.
Au terme du contrat, si les parties ne se manifestent pas, le contrat est alors reconduit tacitement pour une nouvelle période de 1 an.
Le bailleur peut toutefois proposer au locataire de poursuivre le bail à de nouvelles conditions au moins 3 mois avant le terme du contrat :
Le contrat peut cependant être conclu pour une durée inférieure à 1 an :
Il s’agit dans ce dernier cas du bail mobilité. Ce type de baux est soumis à des règles spécifiques différentes du bail meublé classique.
Quelles sont les conditions financières du bail meublé ?
Le régime juridique applicable au loyer du bail meublé est le même que celui qui est applicable au bail portant sur un logement nu. Il en est de même concernant la révision du loyer.
S’agissant du dépôt de garantie, il faut toutefois noter que celui-ci est limité à 2 mois de loyer en principal.
Comment résilier un contrat de location meublé ?
Pour que le contrat de bail prenne fin à l’expiration de son terme, le bailleur ou le locataire doivent donner congé.
Pour être valable, ce congé doit obligatoirement respecter un certain formalisme. Il est nécessaire de respecter un délai de préavis.
Le congé peut être délivré au choix :
Pour calculer le point de départ du délai de préavis à respecter, il faut prendre en compte la date de notification du congé. Il s’agit de :
Le bailleur doit respecter un délai de préavis de 3 mois avant à la fin du bail. Pour pouvoir donner congé, le propriétaire bailleur doit justifier d’un des motifs suivants :
Si le bailleur donne son congé à une date antérieure à la date d’expiration du bail, le congé n’est pas nul : il prend simplement effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné.
Attention : si le congé n’a pas été donné dans le délai de préavis, il n’est pas valable et le contrat est reconduit tacitement à son terme.
Le locataire peut quant à lui donner congé à tout moment. Il n’est pas obligé d’attendre la fin du bail. Il doit cependant respecter un préavis de 1 mois.
Créé par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite “loi ELAN”, le bail mobilité est un contrat de location meublé de courte durée qui répond aux besoins spécifiques de locataires qui doivent résider dans un lieu pour un temps déterminé.
Son régime juridique est défini aux articles 25-12 et suivants de la loi du 6 juillet 1989.
Ce bail de courte durée permet de louer un logement meublé à un locataire qui justifie être :
Conclusion du bail mobilité
Le bail mobilité doit faire l’objet d’un contrat écrit et être établi en autant d’originaux qu’il y a de parties au contrat.
Le contrat doit impérativement comprendre certaines mentions obligatoires :
Attention : À défaut de comporter la mention selon laquelle le bail est un bail mobilité, la durée du bail ou le motif qui justifie le bail mobilité, le contrat est régi par les dispositions relatives au bail meublé classique.
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Quelle est la durée du bail mobilité ?
Le bail mobilité est conclu pour une durée comprise entre 1 et 10 mois. Il n’est ni renouvelable ni reconductible.
À noter : La durée du bail peut cependant être modifiée une fois par avenant sans que la durée totale du contrat ne dépasse 10 mois.
En outre, si au terme du contrat, les parties concluent un nouveau contrat portant sur le même logement, ce nouveau contrat est régi par les dispositions relatives au bail meublé classique.
Quelles sont les conditions financières du bail mobilité ?
La fixation du loyer obéit au même régime que le bail d’habitation. Il ne peut cependant pas faire l’objet d’une révision en cours de bail.
Important : Le bailleur ne peut pas exiger du locataire le versement d’un dépôt de garantie.
En matière de charges locatives, elles sont versées au bailleur sous la forme d’un forfait en même temps que le loyer. Le forfait ne peut donner lieu à un complément ou bien à une régularisation ultérieure.
La résiliation du bail mobilité
Le locataire a la possibilité de résilier le bail mobilité à tout moment moyennant le respect d’un préavis d’une durée de 1 mois.
Il doit notifier son congé soit :
Le bailleur, quant à lui, n’a pas la possibilité de résilier le préavis. Il est lié pendant toute la durée du contrat.
La location saisonnière, également appelé meublé de tourisme, est un contrat de location par lequel le bailleur met à la disposition une villa, un appartement ou encore un studio meublé à une clientèle de passage qui y effectue un séjour d’une journée, une semaine ou un mois et qui n’y élit pas domicile (article D. 324-1 du Code du tourisme).
Conclusion du contrat de location saisonnière
La location saisonnière doit faire l’objet d’un contrat écrit et doit être signé et établi en autant d’exemplaires qu’il y a de parties.
Le contrat doit impérativement préciser :
Quelles sont les démarches à effectuer ?
Avant la mise en location du logement, le bailleur a l’obligation d’effectuer plusieurs démarches auprès de la mairie, de l’administration fiscale, etc.
Les démarches diffèrent selon qu’il s’agisse de la résidence principale ou de la résidence secondaire du propriétaire.
Dans le cas où il s’agit de la résidence principale du bailleur, il n’est pas nécessaire en principe d’effectuer quelconque démarche en mairie pour mettre le logement en location.
Cependant, certaines communes exigent que le propriétaire déclare sa résidence principale en mairie afin de se voir attribuer un numéro de déclaration. C’est notamment le cas de Paris, Annecy, Aix-en-Provence ou encore Biarritz.
Ce numéro de déclaration devra être indiqué dans chacune des annonces d’offre de location du logement.
Sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, la durée totale de location de ce logement ne devra pas dépasser 120 jours par année civile.
Le propriétaire doit donc au préalable se renseigner auprès de la mairie de sa commune.
Par ailleurs, le propriétaire doit demander une inscription au répertoire Sirene de l’Insee. Pour cela, il doit s’adresser au tribunal de commerce du lieu du logement loué et remplir le formulaire Déclaration de début d’activité - Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante (P0i), soit le Cerfa n°11921*05.
Un numéro SIRET sera alors attribué par l’INSEE. Ce numéro devra être rapporté sur la déclaration complémentaire de revenus du propriétaire.
Dans le cas où il s’agit de la résidence secondaire du propriétaire, il est nécessaire également nécessaire de procéder à certaines démarches auprès de la mairie de la commune. Les démarches sont différentes selon la ville concernée.
Le propriétaire doit également demander son inscription au répertoire Sirene de l’Insee.
Quelle est la durée de la location saisonnière ?
Aucune durée minimale n’est prévue par la loi concernant la location saisonnière. La loi prévoit cependant une durée maximale de 90 jours consécutifs pour un même locataire.
Au-delà de 90 jours, le contrat ne peut être ni renouvelé ni reconduit tacitement.
Quelles conséquences en cas d’annulation de la réservation ?
En cas d’annulation de la réservation, les conséquences d’une telle annulation peuvent être prévues directement par le contrat de location.
Dans le cas où le contrat ne prévoit rien, la réglementation en la matière s’applique :
Lorsque le locataire annule la réservation et sauf force majeure :
Lorsque le propriétaire annule la réservation et sauf force majeure :
La fiscalité de la location est différente selon qu’il s’agit d’une location meublée ou non meublée.
Les revenus tirés de la location non meublés sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie revenus fonciers.
Deux régimes sont applicables :
Ce régime est applicable lorsque le revenu brut tiré de la location ou des locations n’excède pas 15 000 € charges non comprises pour l’ensemble du foyer fiscal et quelle que soit la durée de location au cours de l’année.
Le revenu brut est calculé de la manière suivante :
Revenu brut = Montant des loyers encaissés - Charges incombant au locataire + Montant des dépenses incombant normalement au propriétaire et mises à la charge du locataire + Subventions et indemnités perçues.
Le revenu brut doit être déclaré dans la déclaration de revenu n°2024 dans la case 4BE.
Un abattement forfaitaire de 30% est appliqué automatiquement par l’administration fiscale sur le montant du revenu brut. Cet abattement est censé représenter l'ensemble des charges supportées par le propriétaire.
Le régime réel s’applique dès lors que le revenu brut est supérieur à 15 000 €, que l’immeuble est expressément exclu du régime micro-foncier (ex : immeuble bénéficiant d’un régime de déduction particulier) ou sur option pour les loueurs qui relèvent normalement du régime micro-foncier.
Le propriétaire doit déclarer ses revenus :
Les revenus fonciers sont imposables au régime réel. Sont déduits les frais et charges déductibles pour leur montant réel et justifié (ex : frais d’administration et de gestion, certains travaux, provisions pour charges de copropriété, intérêts d’emprunt, etc.).
Les revenus tirés de la location meublée sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Exonération : La personne qui loue une partie de sa résidence principale peut être exonéré d’impôts si deux conditions sont remplies :
La distinction LMNP / LMP :
Il faut distinguer selon que l’activité de loueur meublé est exercée à titre professionnel ou non. Elle est exercée à titre non professionnel lorsqu’au moins l’une de ces trois conditions n’est pas remplie :
La distinction professionnel ou non professionnel a notamment une incidence sur le régime de taxation des plus-values et l'assujettissement aux prélèvements sociaux.
Le propriétaire doit déclarer ses revenus dans la déclaration n°2042-C-PRO, complémentaire à sa déclaration de revenus n°2042.
Il existe deux types de régimes applicables :
Ce régime s’applique lorsque le montant des recettes de l’année précédente ou de l’avant dernière année n’excèdent pas :
Ce régime est applicable dès lors que le seuil du micro est dépassé ou sur option.
Le propriétaire doit déclarer ses revenus tirés de la location ou des locations et déduire ses charges pour leur montant réel.
Les déficits engendrés par la location des loueurs meublés professionnels peuvent être imputés sur la totalité du revenu global.
En revanche, les déficits des loueurs meublés non professionnels ne peuvent être déduits que sur les revenus provenant de la location meublée au cours des 10 années suivantes.
Les revenus tirés d’une location saisonnière sont imposés comme en matière de location meublée, c’est-à-dire dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Deux régimes d’impositions sont applicables :
Dans le régime micro, un abattement forfaitaire représentatif des charges est appliqué automatiquement sur les recettes tirées des locations.
Il faut distinguer selon qu’il s’agisse d’une location saisonnière classique ou d’une location saisonnière classée de type meublé de tourisme ou chambres d’hôtes :
Pour que le bien soit qualifié de “meublé de tourisme” ou de “chambre d’hôte”, le propriétaire doit déposer une déclaration spécifique à la mairie de son lieu de situation.
Le régime réel est applicable dès lors que les seuils du micro sont dépassés ou sur option.
Dans le régime réel, les recettes de la location sont imposées après déduction de l’ensemble des charges et des frais supportés pour leur montant réel.
