Vous voulez vendre un bien immobilier mais, découragé après plusieurs visites infructueuses, vous souhaitez en confier la charge à un expert immobilier ?
Si rien n’est plus simple que de trouver une agence immobilière proche de chez soit, la rédaction d’un mandat de vente immobilière peut toutefois se révéler plus délicat compte tenu de l’importance des mentions et du caractère plus ou moins contraignant du mandat de vente. Alors avant de signer, on vous renseigne sur la teneur de vos engagements !
Pas de panique, votre assistant juridique augmenté Qiiro vous donne les clés pour un contrat de mandat de vente immobilière réussi.
Le contrat de mandat est un contrat par lequel une personne, le mandant, donne à une autre, le mandataire, le pouvoir de faire quelque chose pour son compte et en son nom.
Le contrat de mandat est général lorsqu’il ne précise pas les actes à effectuer, ce dernier est alors réservé aux actes d’administration ou de conservation d’un bien.
En revanche, la vente d’un bien est un acte dit “d’aliénation” et nécessite la conclusion d’un mandat spécial, prévoyant la réalisation d’un tel acte.
La personne qui souhaite confier la vente de son bien immobilier à un expert de ce secteur doit alors opter pour un mandat spécial de vente immobilière.
Soyez vigilant et pensez à bien préciser que le mandataire est autorisé à vendre le bien et non pas seulement à rechercher un acquéreur car l’article 1989 du Code civil précise que “le mandat confié à un notaire ou agent immobilier pour rechercher un acquéreur ne vaut pas mandat de vente”.
✍ BON À SAVOIR
Le bon de visite signé du bien immobilier à vendre n’a pas valeur de mandat immobilier.
La personne intéressée par l’achat d’un bien immobilier peut elle aussi, en tant que potentiel acquéreur, mandater un agent immobilier pour lui trouver le bien de ses rêves. Il s’agira alors d’un mandat de recherche immobilier.
Vous n'êtes pas un professionnel de l’immobilier et vous rencontrez des difficultés à vendre votre bien immobilier. En effet, les visites s'enchaînent mais ne débouchent jamais sur une transaction immobilière concluante.
Ne vous découragez pas, il est dit dans le secteur que “tout se vend lorsque le prix est adapté au marché”.
Pour cela il est conseillé de se rapprocher de professionnels qui mettront leur savoir-faire au profit de la vente en rendant votre bien le plus attractif possible. Forts d’une expérience approfondie dans l’immobilier, ils sauront sans conteste mettre votre bien en valeur, organiser des visites prometteuses, procéder à la réalisation de tous les diagnostics qui s’imposent lors d’une vente et vérifier la solvabilité des acheteurs potentiels.
Or, pour mener au mieux la transaction immobilière, l’agent immobilier à qui vous avez décidé de confier cette mission, doit impérativement bénéficier d’un mandat signé de votre part pour, ne serait-ce que pour négocier avec un acquéreur potentiel.
De plus, le recours à un mandat de vente immobilière ne vous coûtera rien à la signature. Les frais d’agence, appelés également honoraires, ne seront dus que si la vente se réalise dans les conditions prévues dans le mandat.
Le mandat de vente immobilière est avant tout un contrat et, comme toute convention, ce dernier implique des engagements réciproques. En contrepartie de la rémunération que vous allez verser à l’agent en charge de la vente, ce dernier devra mettre tout en oeuvre pour vous trouver un acheteur et pour parvenir à conclure la transaction.
✍ BON À SAVOIR
Vous ne pouvez jamais être contraint à céder un bien immobilier. S’agissant d’un contrat d’entremise, le mandat de vente immobilière ne peut prévoir la vente forcée du bien. À défaut d’acceptation écrite de l’offre de votre part, vous avez toujours la possibilité de vous rétracter de la vente. En revanche, si l’acquéreur remplissait toutes les conditions pour acheter votre bien, vous serez certainement amené à lui verser des dommages et intérêts.
Une fois l’acheteur trouvé, s’offrent à vous plusieurs possibilités concernant les actes à conclure.
Une vente immobilière passe en effet d’abord par la conclusion d’un compromis de vente pour se terminer par la signature d’un acte authentique de vente devant notaire. Si cette deuxième étape nécessite obligatoirement de se rendre devant un notaire, le compromis de vente, appelé aussi promesse synallagmatique de vente peut se faire :
Dans les deux premiers cas, il s’agira d’un acte sous seing privé , l’acte aura cependant valeur authentique dans le troisième cas, lorsqu’il est signé devant notaire. Si cette dernière option peut apparaître plus sécurisante pour les Parties, sachez que Qiiro vous propose un modèle de promesse synallagmatique de vente sous seing privé comportant toutes les mentions obligatoires, vous garantissant un acte certifié conforme à la législation en vigueur.
Du type de mandat découle l’ampleur de la mission confiée à l’agent immobilier.
Le mandat exclusif signifie que la vente est confiée à un seul et même mandataire. Cette forme de mandat est porteuse de succès car selon les statistiques de la Fnaim, si les mandats exclusifs ne représentent que 20% des mandats, ils représentent à eux seuls près de 45% des ventes.
Toutefois, cela ne veut pas dire qu’il agira de manière isolée car il est fréquent que les agences travaillent en réseau avec lequel elle partage leur portefeuille.
✍ BON À SAVOIR
Grâce au fichier Amepi les professionnels immobiliers de différentes enseignes partagent leur mandat exclusif. Ainsi plusieurs professionnels ont connaissance de votre projet de vente et peuvent proposer votre annonce à leur clientèle.
S’ils trouvent un acquéreur respectant les conditions prévues, et que la transaction a lieu, l’agence qui a trouvé l’acheteur partagera les honoraires avec le mandataire signataire du contrat de mandat exclusif (on dit qu’il s’agit du mandataire qui a “entré le mandat”).
Travailler en réseau permet indéniablement aux agences d’être plus efficaces et plus performantes car, en partageant l’annonce d’un bien, elles augmentent le nombre de consultations par des acquéreurs potentiels. Il apparaît donc intéressant de se renseigner sur ce point avant de contracter un mandat avec une agence plutôt qu’une autre.
Comme son nom le laisse penser, le mandat semi-exclusif est à mi-chemin entre le mandat exclusif et le mandat simple. Il s’agit de mandater une seule et même agence immobilière mais tout en conservant la possibilité de vendre en direct le bien entre particuliers.
Dans le cas du mandat simple, le vendeur particulier garde toute latitude pour vendre son bien, il peut le proposer à plusieurs agences et même procéder tout seul à la transaction immobilière. Les honoraires reviendront à l’agent immobilier qui aura, le cas échéant, mené à bien les négociations jusqu’à la conclusion de la vente.
Ce n’est pas parce que plusieurs agences peuvent intervenir pour vendre votre bien qu’il ne faut pas procéder à une sélection. Il vous est en effet conseillé de tout de même mettre en concurrence les agences en fonction du ratio prestations-honoraires.
Pour les mandats semi exclusifs et simples, le propriétaire vendeur qui a trouvé un acheteur avec qui il a signé un compromis de vente, doit impérativement en informer l’agence ou les agences mandataires. A défaut, le propriétaire négligent pourrait être amené à devoir à l’agence tout ou partie de l’indemnité prévue dans le contrat.
Quoiqu’il en soit il vous faudra être vigilant sur les termes du mandat signé car les dénominations commerciales de ces derniers ne sont pas toujours claires.
En cas de mandat exclusif et lorsque le propriétaire vendeur vend son bien en direct évinçant par conséquence l’agence immobilière mandatée, cette dernière pourra se prévaloir de la clause pénale prévue dans le contrat lui attribuant une indemnité en pareil cas.
En cas de mandat semi-exclusif ou simple, la sanction du non-respect par le propriétaire de ses obligations dépendra des circonstances de la vente. Par exemple, le propriétaire vendeur qui a manqué à son obligation d’information de l’agence immobilière dès la mise en relation avec un acheteur encourt une pénalité financière.
En dehors des clauses générales que doit comporter un mandat de vente, telle que la description du bien ou encore les coordonnées de l’agence, certaines doivent retenir toute votre attention.
La loi ALUR du 24 mars 2014 a instauré l’obligation pour les agents immobiliers de détailler dans le mandat de vente les moyens qu’ils s’engagent à déployer pour parvenir à la transaction immobilière objet du contrat.
Il conviendra ainsi de préciser dans le contrat les détails des moyens de diffusion de l’annonce ou encore la périodicité des comptes rendus adressés au propriétaire.
Les honoraires de l’agent immobilier sont un pourcentage du prix du bien. En pratique le pourcentage est dégressif en fonction du prix du bien à vendre, il oscille généralement entre 3 et 7% (la moyenne nationale actuelle s’élève à 4,86%).
Le montant des honoraires être librement fixé par l’agent immobilier, mais le vendeur mandant peut évidemment les négocier.
✍ BON À SAVOIR
La Direction générale de la concurrence de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) impose à tout agent immobilier d’afficher ses tarifs de manière claire et lisible à l’entrée de son agence.
A préciser toutefois que les honoraires ne seront dus à l’agent immobilier lors de la signature de l’acte authentique, si et seulement s’il a, de manière effective, participé à la vente.
Il n’y a pas de règle fixant la répartition de la prise en charge des honoraires entre l’acheteur et le vendeur du bien immobilier. Il suffira de prévoir dans le compromis de vente qui de ces deux parties sera redevable de ces frais.
✍ BON À SAVOIR
Que les honoraires soient à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, il peut être intéressant pour ce dernier de séparer leur montant du prix de vente du bien. En effet, les droits d’enregistrements que l’acheteur doit verser est un pourcentage du prix de vente inscrit dans l’acte de vente (il varie entre 5,09 et 5,80% en fonction des département). Dans l’hypothèse où les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, il est préférable qu’ils soient séparés du prix net vendeur.
Qu’il s’agisse d’un mandat exclusif, semi-exclusif ou bien d’un mandat simple de vente immobilière, vous devez prévoir dans le contrat la durée pendant laquelle vous serez liée à l’agence de manière irrévocable.
L’usage veut que la durée d’un mandat exclusif ne dépasse pas 3 mois, mais aucune dispositions légales n’interdit de prévoir une durée supérieure. En effet, la vente d’un immeuble par lots par exemple peut nécessiter une plus longue période d’engagement.
La durée du contrat de mandat de vente immobilière prévue dans le contrat peut être renouvelée expressément ou par tacite reconduction en fonction de ce qui est prévu dans ledit contrat.
Sachez à ce propos qu’en principe la tacite reconduction d’un contrat de mandat exclusif emporte également le renouvellement de la clause d’exclusivité. Si vous souhaitez basculer sur un mandat simple de vente, il vous faudra alors le spécifier.
Le propriétaire qui souhaite rompre avant terme le mandat de vente dispose de 4 solutions :
Récemment actualisé par la loi Alur, le mandat de vente immobilière est régi par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972.
S’appliquent aussi les dispositions du Code civil et du Code de la consommation attribuant un délai de 14 jours pour se rétracter après signature du contrat de mandat avec l’agence. Cette faculté ne s’applique toutefois que lorsque le contrat a été signé en dehors des locaux de l’agence.
✍ BON À SAVOIR
Si l’agent immobilier traite avec un acquéreur pendant le délai de rétractation de 14 jours dont bénéficie le vendeur, ce dernier pourra non seulement annuler le contrat de mandat de vente passé avec l’agent immobilier, mais également traiter directement avec l’acheteur ainsi trouvé.
Il existe plusieurs clauses devant obligatoirement figurer dans un mandat de vente immobilière. L’absence de l’une d’entre elles peut à elle seule justifier la nullité du contrat et sa disparition rétroactive impliquant le retour à la situation initiale dans laquelle se trouvaient les parties.
Parmi ces clauses obligatoires on peut notamment citer la durée d’irrévocabilité, les modalité de reconduction, le détail des engagements des parties ou encore le montant des honoraires.
Pour éviter d’encourir la nullité de votre mandat de vente, QIIRO met à votre disposition son modèle de contrat de mandat de vente immobilière certifié conforme à la législation en vigueur.
✍ BON À SAVOIR
Si l’agence immobilière ne vous a pas fait parvenir le second exemplaire du mandat de vente signé, il est également possible de faire annuler le contrat.
Une fois la période d’irrévocabilité passée, il est possible de prévoir dans le contrat de mandat la possibilité de dénoncer le contrat en respectant un préavis de 15 jours. Il vous faudra alors avertir par courrier recommandé l’agence de votre volonté de résilier le contrat.
Si l’agent manque de diligence dans les missions qui lui sont confiées ou bien s’il fait des fautes, le propriétaire est en droit de demander la résiliation du mandat de vente immobilière.
A l’issue de la durée du mandat, ou autrement dit, de la période d’irrévocabilité du mandat de vente immobilière, vous pourrez “dénoncer le contrat”, c’est-à-dire y mettre fin.
Attention toutefois certaines de vos obligations perdurent au-delà comme par exemple l’interdiction de vendre votre bien à un acquéreur que l’agence mandataire vous a présenté, le bon de visite faisant foi.
✍ BON À SAVOIR
Cette interdiction vaut également pour la vente par l’intermédiaire d’une autre agence. Même si cet acquéreur propose un prix supérieur au prix initial.
Cette interdiction vaut pour une période définie dans le mandat de vente. Elle est en principe d’un an.
Le non-respect de cette obligation peut justifier le recours à la clause pénale par l’agence ayant mis en relation le vendeur et l’acheteur. Pour cela, l’agence devra prouver que son action a conduit à la vente et que le propriétaire était de mauvaise fois en évinçant afin d’éviter de payer les honoraires et la commission de l’agence en question.
✍ BON À SAVOIR
L’indemnité prévue en pareil cas par la clause pénale ne peut en aucun cas excéder le montant total des honoraires prévues pour l’agence. De plus, en cas de mésentente sur son montant, ce dernier peut être soumis à l’appréciation du juge, lequel pourra le réduire.
La signature d’un mandat de vente immobilière engage donc autant le propriétaire que l’agent immobilier mandaté. C’est la raison pour laquelle il vous faut être vigilant au contenu d’un tel contrat.
Avec le modèle proposé par QIIRO vous avez l’assurance de vous doter d’un mandat conforme à la législation en vigueur ainsi qu’un accès à une équipe de juristes expérimentés se feront le plaisir de vous aider à le remplir.
