Ce document juridique est un bail à ferme. C'est un contrat par lequel un propriétaire agricole met à disposition d'un exploitant des terres ou des bâtiments agricoles, en vue de les exploiter, en contrepartie d'un loyer appelé fermage.
Un bail à ferme est un contrat par lequel une personne, le propriétaire agricole, met à disposition d’une autre personne, l’exploitant, des terres ou des bâtiments en contrepartie d’un loyer appelé fermage.
Il est régi par les articles L. 417-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime.
Le bail à ferme est un type de bail rural au même titre que le bail à métayage (location d’une propriété rurale à un métayer en contrepartie d’un partage des récoltes ou des recettes perçues à l'occasion de la vente de ces récoltes).
Vous avez besoin d’un bail à ferme ? Téléchargez dès maintenant notre modèle de contrat de bail rural.
Votre assistant juridique augmenté QIIRO vous guide et vous explique tout ce qu’il faut savoir sur le bail à ferme.
Pour conclure un bail à ferme, il faut nécessairement remplir un certain nombre de conditions.
Le bail à ferme s’applique en présence d’un bien immobilier :
Le bail à ferme doit être conclu entre deux personnes (physiques ou morales) :
Attention : Si l’immeuble est un bien commun, le bailleur doit obtenir l’accord de son conjoint, partenaire de PACS ou de son concubin.
ET
Important : si le fermier n’est pas un ressortissant de l’Union européenne, il doit remplir un formulaire (le Cerfa n°14519*01) et l’adresser au Directeur départemental de l’agriculture. Il s’agit d’une fiche de renseignement qui va permettre d’obtenir une carte d’exploitant agricole.
Le bail à ferme n’est pas applicable dans plusieurs situations :
Le contrat de bail à ferme doit obligatoirement être établi par écrit. Il peut l’être soit sous seing privé (établi par les parties seulement) soit par acte notarié.
Attention : le bail à ferme doit obligatoirement être établi par acte notarié dès lors que la durée du bail dépasse 12 ans.
Le contrat de bail à ferme doit obligatoirement être rédigé par écrit. En effet, l’article L. 411-4 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que :
“Les contrats de baux ruraux doivent être écrits. À défaut d’écrit (...) les baux conclus verbalement (...) sont censé être faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat-type établi par la commission consultative des baux ruraux”.
Le contrat de bail à ferme peut être établi sous seing privé (entre le bailleur et le preneur simplement) ou bien par acte notarié.
Attention : dans le cas où la durée du bail dépasse 12 ans, le bail à ferme doit être publié aux hypothèques. Cela signifie que le bail doit obligatoirement être établi par acte notarié.
Le bail à ferme doit contenir un certain nombre d’informations relatives à :
Le contrat doit être signé et paraphé par chacune des parties. Un exemplaire doit être conservé par chacune d’elles.
La durée minimale du bail à ferme est fixée à 9 ans.
Le bail est renouvelé automatiquement dès lors que le propriétaire ne fait pas usage de son droit de reprise en donnant un congé au preneur (article L. 411-46 du Code rural et de la pêche maritime).
Il existe plusieurs causes possibles de non-renouvellement du bail tels que :
Pour s’opposer au renouvellement du bail, le bailleur doit notifier un congé au preneur, 18 mois au moins avant l’expiration du bail par acte extrajudiciaire.
Le congé doit à peine de nullité mentionner :
Si le bailleur ne notifie pas le congé dans les délais légaux, le bail est renouvelé par tacite reconduction dans les mêmes conditions que le bail initial.
Le montant du loyer est strictement encadré. Il doit être fixé en application des dispositions de l’arrêté préfectoral en vigueur au jour de la conclusion du bail.
Il est actualisé chaque année conformément à l’indice national des fermages.
Le bail à ferme met à la charge de chacune des parties des obligations.
Le propriétaire bailleur doit mettre à disposition du preneur un immeuble à usage agricole en vue de son exploitation.
Il a une obligation d’entretien de l’immeuble mis à disposition. Il doit assurer la prise en charge des grosses réparations (toute clause contraire est nulle).
Le propriétaire a également l’obligation de payer l’impôt foncier et les primes d’assurance contre l’incendie.
Le preneur est tenu de payer le loyer (fermage). Il doit exploiter le bien en vue d’y exercer une activité agricole. Il doit l’exploiter raisonnablement et selon sa destination.
Afin d’améliorer les conditions de l’exploitation agricole, le preneur peut procéder au retournement des prairies par exemple ou à la mise en oeuvre de moyens culturaux non prévus au bail. Pour ce faire, il doit obtenir l’accord du bailleur.
À défaut d’autorisation consentie par le bailleur, il doit fournir à ce dernier par lettre recommandée avec demande d’avis de réception une description détaillée des opérations qu’il compte entreprendre.
Si le bailleur estime que ces opérations vont entraîner une dégradation du fonds, il peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux dans un délai de 15 jours à compter de la réception de la lettre.
En revanche, si aucune opposition de la part du bailleur n’a été formée dans les 15 jours, le preneur peut commencer les opérations.
Le preneur est également tenu d’effectuer les réparations locatives (petites réparations).
En cours de bail, les parties ont la possibilité de résilier le bail d’un commun accord à tout moment.
Le bailleur a également la possibilité de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour demander une résiliation.
Le bail peut également être résilié de manière unilatérale et ce, de plein droit, dans certains cas tels que :
Bon à savoir : Si le preneur a apporté des améliorations au fonds loué (réparations nécessaires à la conservation du bien indispensable à l’exploitation agricole ou travaux de mise en conformité avec la législation et la réglementation), il a droit au versement d’une indemnité par le bailleur. Cette indemnité est due quelque soit le motif de rupture du bail rural.
Vous avez besoin d’un contrat de bail à ferme ? Téléchargez notre modèle de contrat de bail à ferme et complétez simplement les champs demandés pour adapter le document à votre situation.
Au besoin, notre équipe d’experts juridiques vous épaule et vous explique les informations devant être ajoutées à votre document.
