Le bail à métayage est un contrat par lequel un propriétaire agricole donne à bail un bien rural à un métayer, avec partage des récoltes ou des recettes perçues à la vente des récoltes.
Vous rêvez d’exploiter une terre afin de la cultiver et devenir fermier ? Mais vous ne possédez pas et de terrain ni de budget pour l’acquérir ? Soyez rassuré, Il existe plusieurs manières d’exploiter une terre agricole. Vous avez sans doute entendu parler du bail à métayage, un bail rural qui permet à un propriétaire de mettre à disposition d’un cultivateur son bien sous certaines conditions. Il est très usité dans la viticulture.
Le bail à métayage constitue un mode d’exploitation efficace pour plusieurs raisons mais il présente aussi certaines limites. Retrouvez ici comment fonctionne ce type de bail avant de signer votre contrat.
La formule du métayage est une forme de bail rural qui consiste à donner à bail c'est-à-dire mettre à disposition d’un exploitant une terre pour la cultiver en contrepartie de partage des produits avec le propriétaire. En cas de vente de la récolte, le loyer peut donc être une somme d’argent. Le contrat peut prévoir un règlement annuel des résultats de l’exploitation. La loi définit le cadre juridique de ce type de bail. Les articles L417-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime lui sont applicables.
Comme il s’agit d’un bail rural, sa durée est par application du statut du fermage de 9 ans et la loi exige un écrit. Il peut être matérialisé par un acte sous seing privé. Les parties au contrat sont appelées bailleur (propriétaire) et le métayer (preneur).
Le fermage et le métayage sont tous deux des baux ruraux qui permettent de mettre en valeur indirectement des terres agricoles. En principe, les règles régissant le fermage sont applicables au métayage. Toutefois, il convient de préciser certaines spécificités du bail à métayage. Il en est ainsi de la faculté de résiliation triennale, du loyer et de la fiscalité.
La principale différence réside au niveau du loyer et du mode de résiliation du contrat. Ainsi, pour un fermage, on parle de revenu foncier, dont le montant est fixé dès la conclusion du contrat tandis que dans le cadre d’un bail à métayage, le bailleur aura droit aux produits agricoles, qui ne sont eux pas déterminés à l’avance. Ces derniers peuvent changer en fonction du montant des frais d’exploitation et des aléas de la récolte.
Fiscalité
Le régime fiscal constitue également une des particularités du bail à métayage. Concernant la TVA, le bailleur est soumis au régime du remboursement forfaitaire ou régime simplifié agricole. La qualité d’exploitant du bailleur présente des impacts sur le régime de l’amortissement et des plus-values. Cela affecte aussi le statut social du bailleur.
En cours du bail, la loi autorise la transformation du bail en cours en fermage. Ce mécanisme se fait sous contrôle du juge, qui décide en fonction des intérêts en présence. Une décision du tribunal paritaire des baux ruraux est donc obligatoire, qui peut fixer le montant du fermage à défaut d’accord entre les parties au contrat.
Il faut noter que la demande de transformation n’est possible qu’après trois années culturales et devra être soumise un an à l’avance. Dans certains cas, le tribunal doit ordonner la transformation. Il en est ainsi lorsque le bailleur refuse de contribuer à l’entretien du bien ou qu’il refuse de participer aux frais d’exploitation des terres ou bien une constante collaboration personnelle entre le métayer et le bailleur n’a pu avoir lieu.
Quelles sont alors les étapes pour faire exploiter votre terre agricole par un contrat de bail à métayage ? Les parties au contrat doivent connaitre les éléments essentiels du contrat avant de s’engager. Nous avons résumé pour vous les points importants :
Avant toute exploitation donc, il faut effectuer un état des lieux contradictoire. Ce dernier vise à vérifier l’état du bien afin de définir les travaux nécessaires à l’entretien des terres. De ce fait, il doit faire figurer les caractéristiques du bien. Il permet également d’évaluer toutes détériorations subies ainsi que les améliorations faites par l’exploitant. Il ne faut pas aussi oublier de noter aussi les récoltes pendant les cinq dernières années.
Le fonctionnement de la formule de métayage est donc identique à celui d’un bail rural. Il présente toutefois certaines caractéristiques particulières. La conclusion d’un contrat de métayage présente des avantages pour un propriétaire qui ne peut pas cultiver lui-même son bien à usage rural.
Le propriétaire d’une part s’engage à mettre à disposition le bien rural tandis que le preneur accepte de le cultiver. Il appartient au preneur de gérer l’exploitation du bien. Toutefois, le bailleur peut toujours la contrôler à condition que cela a été prévu par le contrat.
La particularité du contrat de bail se trouve au niveau du loyer, fixé à un tiers de l’ensemble des biens récoltés. Le bailleur participe aussi aux dépenses dans cette même proportion. C’est la règle du tiercement qui s’applique. Elle signifie que le bailleur et le métayer supporte ensemble les dépenses et produits de l’exploitation. Le bailleur n’est pas en droit d’exiger à l’exploitant un rendement plus important sauf décision du Tribunal paritaire des baux ruraux. De plus, les parties doivent supporter ensemble les conséquences d’un événement imprévisible qui pourrait causer une perte partielle ou totale de la production.
Une clause dérogatoire à ce principe pourra être prévu par le contrat avec l’accord des parties, un arrêté préfectoral et avis de la commission départementale des baux ruraux. Dans ce cas, il n’y aura pas participation financière conjointe des parties.
Rappelons que la durée d’un bail à métayage est de 9 ans en principe, mais les parties peuvent s’accorder pour une durée plus longue et revêtir le régime des baux à long terme. A l’arrivée du terme, il se renouvelle par tacite reconduction si le bailleur ne manifeste pas sa volonté de mettre fin au contrat.
Le bail à métayage est un engagement à long terme qui nécessite bien réflexion. Si le bailleur décide de ne plus poursuivre le contrat donc, la notification du métayer doit se faire 18 mois avant la date d’expiration du bail en transmettant un courrier recommandé avec accusé de réception au propriétaire. Il a l’obligation d’indiquer les motifs du congé.
Le bailleur peut invoquer les circonstances suivantes pour résilier le bail :
En principe, le bailleur ne peut pas mettre fin unilatéralement au contrat de bail qui n’est pas arrivé à son terme. La loi prévoit cependant une possibilité de résiliation triennale à condition de respecter un délai de préavis conforme aux usages locaux. Une résiliation à l’amiable est aussi possible si les parties parviennent à se mettre d’accord pour mettre fin au bail avant la date du terme.
A part la résiliation à l’amiable, le bailleur peut aussi demander au tribunal paritaire des baux ruraux de mettre fin au bail à métayage. Pour appuyer sa demande, il pourra avancer les motifs suivants :
La résiliation peut ouvrir droit à indemnisation au métayer si ce dernier a effectué des améliorations aux terres objet dudit contrat. L’indemnisation varie ainsi en fonction du motif d’expiration du contrat de métayage. Le tribunal paritaire des baux ruraux reste le seul compétent pour trancher en cas de litiges liés à l’exécution du bail métayage.
Il est tout à fait possible de faire exploiter votre terre agricole par un contrat de bail à métayage. Nous allons toutefois faire le point sur les limites de ce type de bail. Même si la loi autorise la possibilité de convertir un bail à métayage en fermage à la fin de chaque année culturale dès la troisième année. Le preneur rencontre dans la pratique des difficultés pour cette transformation en cas d’opposition du propriétaire. En cas de litiges, le juge examinera par exemple si la transformation du bail à métayage en bail à ferme n’est pas préjudiciable au bailleur. De plus, la loi ne prévoit aucune indemnisation pour le propriétaire en cas de conversion.
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