Le bail emphytéotique est un bail particulier en droit français, en effet il a une durée de 99 ans contrairement aux autres types de baux 📝. Il peut être à usage d’habitation, rural, industriel ou commercial. C’est un contrat dit de louage moyennant une redevance 💶 .Il est régi par les articles L 451-1 à L 451-13 du Code rural et de la pêche maritime.
Le saviez vous ? 🧠 On appelle l’emphytéote le preneur qui conclut le bail avec le propriétaire du bien immobilier.
L’emphytéote n’est pas un locataire ordinaire. Il bénéficie d’un droit “réel” sur le bien. Ce droit réel est semblable à la propriété immobilière mais ne l’est pas totalement.
En effet, le bail emphytéotique est très spécifique, en vertu du droit qu’il confère à l’emphytéote.
Tout cela semble encore flou 😰 ? C’est normal 😉 ! Laissez vous guider par les développements qui vont suivre et tout vous semblera plus clair.
L’emphytéote doit améliorer le bien immobilier et régler une somme d’argent. C’est une somme très faible en raison de la durée du bail (qui est conclu pour une durée entre 18 et 99 ans). Il est “presque” propriétaire. En conséquence, aucun état des lieux ne semble être nécessaire pour ce type de bail.
Trois conditions sont nécessaires pour conclure un bail emphytéotique👇 :
En effet, un bail emphytéotique conclu sans la présence d’un notaire est nul.
Notre conseil 👂: Un notaire doit obligatoirement être contacté avant la signature dudit contrat.
Mais la jurisprudence a admis dans de nombreux arrêts que les parties peuvent insérer une clause stipulant la reconduction du contrat sans que cela ne dépasse les 99 ans prévus par la loi.
Concernant la taxe de publicité foncière, il faut retenir que l’acte constitutif du bail emphytéotique est assujetti à la taxe de publicité foncière, au taux spécifique de 0,7 % conformément aux articles 689 et 742 du Code Général des impôts.
✍️ Bon à savoir : Il existe un type de bail emphytéotique dit administratif ou alors BEA si le bien immobilier, objet du bail, est la propriété d’un établissement public de santé ou d’une collectivité territoriale. Toutefois, il fonctionne comme le bail emphytéotique classique.
Ce type de BEA est prévu par les articles L.1311-2 et suivants du Code général des collectivités territoriales et L 6148-2 du Code de la santé publique 📕.
Évidemment, compte tenu notamment de la longue durée du contrat, il est exigé par la loi que le propriétaire bailleur ait la capacité d’aliéner.
On vous explique ce que veut dire “aliéner” 👀 : c’est lorsque l’on transmet la propriété d’un bien à quelqu’un d’autre, vendre est une aliénation du bien.
Ainsi, les mineurs ou les majeurs sous tutelle sont dits “incapables” de vendre sans autorisation du conseil de famille.
De même, si un bien est soumis à un démembrement de propriété ou s'il est en indivision, il sera nécessaire d'obtenir l'accord de tous les propriétaires pour procéder à une aliénation.
La même logique s'applique au preneur appelé emphytéote, qui doit être juridiquement "capable" et, en l'occurrence, avoir la capacité d'acquérir un bien.
Le bail prend fin à l’arrivée du terme prévu contractuellement.
Comme évoqué plus haut, il convient de noter que le bail emphytéotique est assujetti à la taxe de publicité foncière au taux de 0,70%💰.
De plus, sa fiscalité est très particulière puisque cette taxe est liquidée sur le prix exprimé mais également augmentée des charges qui sont imposées à l’emphytéote ou bien, sur la valeur locative réelle des biens loués si cette valeur dépasse le prix augmenté par des charges. La taxe de publicité foncière est due sur le montant cumulé de l’ensemble des années de validité du bail.
En revanche, lorsqu’il est stipulé dans le bail, un droit de reprise des constructions à la fin de celui-ci, ces constructions ne font pas partie de l’assiette de la taxe si cette fin se produit dans 20 ans ou plus.
✍ Bon à savoir : Il est tout à fait possible de résilier à l'amiable un bail emphytéotique tout comme un bail ordinaire 🤝.
Le bail emphytéotique confère au preneur dit emphytéote un droit réel sur la chose donnée à bail. En effet, le preneur peut hypothéquer le bien, le grever de servitudes, le sous louer ou même céder son droit, comme s’il était le véritable propriétaire.
Bien évidemment, il ne peut pas vendre le bien.
En revanche et vous l’aurez bien compris, l'emphytéote est plus qu'un simple locataire.
On dit parfois qu'il est un quasi propriétaire. L'emphytéose lui confère des prérogatives et des obligations.
D’ailleurs, la Cour de cassation protège les droits de l’emphytéote notamment en ce qui concerne le droit réel immobilier en refusant la qualification de bail emphytéotique à un contrat qui contient une clause subordonnant la sous-location à l’accord du bailleur.
Ainsi toute clause portant atteinte à la libre disposition du bien par l’emphytéote est susceptible de remettre en cause la qualification de bail emphytéotique et donc la validité de ce bail.
Concernant les obligations de l’emphytéote :
❗❗Attention : Le droit d’emphytéose peut faire l’objet d’une saisie immobilière.
Concernant les prérogatives de l’emphytéote :
Le bailleur du bien immobilier quant à lui, doit respecter le contrat conclu avec le preneur.
En somme, quels sont les inconvénients de ce type de bail ?
Pendant toute la durée du bail emphytéotique, le propriétaire n’a plus la possession de son bien, autrement dit, il ne peut pas exercer son droit de propriétaire.
Quant à l'emphytéote ou preneur, les constructions et améliorations qu’il aura faites durant le bail, deviendront propriété du bailleur.
Bon à savoir : Quelle est la différence avec un bail à construction ? Le bail à construction stipule une obligation de construire à la différence du bail emphytéotique.
Maintenant, vous savez tout ce qu’il y a savoir sur le bail emphytéotique ! 🧠
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